第二輪集中供地在即，多個(gè)核心城市的土拍盛宴卻被按下“暫停鍵”。
深圳之后，天津、青島等多城也加入了中止或延期土拍的行列。
二輪供地“急剎車”
8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局及各區(qū)自然資源局披露多則公告，稱其于7月30日公布的第二批次出讓的100宗地拍賣活動(dòng)因故“終止”出讓，再次出讓的時(shí)間，將以屆時(shí)公告為準(zhǔn)。
中指研究院青島分院研究主管郭曉鋒認(rèn)為，從上半年22城集中供地試點(diǎn)城市情況來看，政策實(shí)施效果并沒有達(dá)到預(yù)期，多個(gè)城市由于土地市場(chǎng)的火熱致房價(jià)出現(xiàn)上漲。其中，青島開平路45號(hào)地塊曾引發(fā)多家房企競(jìng)價(jià)，最終以超60%溢價(jià)率成交。
“這與政策基調(diào)不相符，”郭曉鋒表示，青島此次終止第二批次土地出讓，后續(xù)土拍規(guī)則或進(jìn)行調(diào)整，嚴(yán)控高溢價(jià)，或引入競(jìng)品質(zhì)新規(guī)則，從而進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
就在此前一日(8月10日)，天津規(guī)劃和自然資源局也發(fā)布土地出讓補(bǔ)充公告，將第二批集中出讓的61宗國有建設(shè)用地掛牌時(shí)間延長至9月10日，并對(duì)該批地塊最高限價(jià)進(jìn)行調(diào)整，確保最高溢價(jià)率不超過15%。
據(jù)《國際金融報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，其中52宗地塊最高限價(jià)較之前均下調(diào)了20%-24%，8宗下調(diào)幅度在20%以內(nèi)，另外，此前未確定最高價(jià)的津南黃(掛)2021-033號(hào)地塊本次公布了最新限價(jià)。
補(bǔ)充條款還要求，單宗住宅用地達(dá)到最高限價(jià)后，采用搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，而搖號(hào)的具體時(shí)間和操作程序另行通知。
此外，不久前被約談并出臺(tái)“惠八條”的惠州也有所行動(dòng)。
8月10日，惠州公共資源交易中心宣告，因完善房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制的需要，中止出讓惠城區(qū)馬安新群上寮JD10-01、JD10-03商住地塊，兩地原起拍總價(jià)17.95億元，折合樓面價(jià)約6189元/平方米。
實(shí)際上，最先打出土拍“中止”牌的城市是深圳。早在8月6日晚間，深圳公共資源交易中心披露，深圳市規(guī)劃和自然資源局決定中止原定于8月9日集中出讓的第二批22宗宅地，參與房企已交納的競(jìng)買(投標(biāo))保證金將原路退回。
政策或?qū)⒋蟾?
多城供地齊踩“剎車”現(xiàn)象，市場(chǎng)上一時(shí)眾說紛紜。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，各城市間樓市在2021年上半年活躍度均較高，人口流量加之區(qū)域優(yōu)勢(shì)促使市場(chǎng)熱度較高，采取延期或中止措施或?qū)?duì)城市的市場(chǎng)熱度有一定的降溫作用，以促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
但更多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土拍政策或生變、將為房企留出更多利潤空間。
中指院廣州分析主管陳雪強(qiáng)指出，從以上幾個(gè)重點(diǎn)城市在第二輪集中供地中宣告中止或者延期來看，主要是涉及土地競(jìng)拍規(guī)則修改有關(guān)，防止土地競(jìng)拍市場(chǎng)過熱，從源頭上降低市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)為落實(shí)租賃住房用地的供應(yīng)提供支持。
某華東規(guī)模房企的內(nèi)部人士也表示了類似觀點(diǎn)，首輪土拍過后，民企對(duì)二次供地的熱情基本消退，“估計(jì)政策會(huì)再調(diào)整”。
今年以來，在房住不炒的住基調(diào)下，多個(gè)城市開始施行“兩集中”供地。但在首輪供地中，卻頻頻出現(xiàn)“地王”、限價(jià)地塊觸頂成交的情況，多個(gè)城市土地市場(chǎng)甚至出現(xiàn)上漲行情。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，首輪22城集中供地合計(jì)出讓802宗涉宅地塊，土地出讓金也高達(dá)10530億元，平均溢價(jià)率14.7%。平均樓面價(jià)達(dá)1萬元/平方米，較2020年同比上漲了15.1%。
億翰智庫數(shù)據(jù)也顯示，在首輪22城集中供地中，有10個(gè)城市平均土拍溢價(jià)率超過15%，最高的廈門近乎達(dá)到35%。溢價(jià)率前十城中，長三角城市占據(jù)了半壁江山。
有業(yè)內(nèi)人士反映，首輪供地后，有多家房企認(rèn)為集中供地的實(shí)施效果與其抑制市場(chǎng)過熱的本意南轅北轍，反而導(dǎo)致了開發(fā)商供地恐慌，一窩蜂哄抬了地價(jià)，壓縮了成本……
在此背景下，一則“自然資源部召開閉門會(huì)議，擬調(diào)整二輪土拍政策”的消息流傳開來，其中提出了股東不得違規(guī)對(duì)其提供貸款，轉(zhuǎn)貸，擔(dān)?；蚱渌谫Y便利;限定土地溢價(jià)不得超過15%，不得通過調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房價(jià);達(dá)到上限價(jià)后，可通過一次性報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)高標(biāo)方案決定競(jìng)得人等措施。
億翰智庫分析認(rèn)為，若消息屬實(shí)，該政策的出臺(tái)或是意在控制核心城市的土拍熱度，穩(wěn)定地價(jià)，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，既保持土地公平合理的出讓，同時(shí)又使得市場(chǎng)熱度保持低位運(yùn)行?；诖?，房地產(chǎn)行業(yè)寡頭時(shí)代的到來或?qū)⒎怕?，行業(yè)集中度提升速度放緩，為中小房企帶來一定程度的利好。
