上海市對(duì)住房發(fā)展提出了“五年規(guī)劃”新藍(lán)圖。與“十三五”有所不同，新的“五年規(guī)劃”對(duì)居住品質(zhì)提出了更高要求。
上海市人民政府辦公廳印發(fā)《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》(下稱“《規(guī)劃》”)，在總結(jié)“十三五”取得成果的基礎(chǔ)之上，重申“房住不炒”總基調(diào)，堅(jiān)持民生為本、租購(gòu)并舉、布局優(yōu)化、精細(xì)治理、品質(zhì)發(fā)展五大原則，并要求進(jìn)一步完善并解決住房發(fā)展不平衡、不充分問(wèn)題。
《規(guī)劃》將“十四五”發(fā)展目標(biāo)明確為以住有宜居為目標(biāo)，不斷完善多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，筑牢住房民生保障底線，進(jìn)一步滿足多層次、功能性、品質(zhì)化的居住需求。為此，上海市將從住房租賃、商品房供應(yīng)、舊改、保障住房、物業(yè)等多方面著手提高住房發(fā)展質(zhì)量。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，在發(fā)展目標(biāo)方面，“十三五”的表述為“住有所居”，“十四五”強(qiáng)調(diào)了“宜居”的概念，也體現(xiàn)了對(duì)于提升居住品質(zhì)的考慮。
租購(gòu)并舉，完善住房保障
在住房發(fā)展方面，《規(guī)劃》將“租購(gòu)并舉，持續(xù)構(gòu)建住房租賃體系”放在了首要位置，這與“十三五”強(qiáng)調(diào)“增加城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量”等表述略有不同。《規(guī)劃》指出，目前形勢(shì)已發(fā)生變化，“要從超大城市住房發(fā)展的突出問(wèn)題出發(fā)，以滿足常住人口合理的住房需求為導(dǎo)向，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)住房配置的公平與效率。”
“堅(jiān)持廉租住房制度定位，充分發(fā)揮托底保障功能。”針對(duì)上海市城鎮(zhèn)戶籍低收入住房困難家庭，以租賃補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租為輔，根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，適時(shí)調(diào)整準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)所有符合條件的申請(qǐng)家庭實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”。
在“十三五”期間，上海市共計(jì)出讓152幅集中選址租賃住房地塊，總建面約1000萬(wàn)平方米;建設(shè)籌措各類租賃住房約70萬(wàn)套(間)，其中，新建和轉(zhuǎn)化租賃住房40萬(wàn)套(間)，新增代理經(jīng)租住房30萬(wàn)套(間)。在“十三五”期末，廉租住房累計(jì)受益家庭13.4萬(wàn)戶;公共租賃住房累計(jì)供應(yīng)15萬(wàn)套，累計(jì)受益72萬(wàn)戶;共有產(chǎn)權(quán)保障住房累計(jì)簽約12.8萬(wàn)戶。
對(duì)于這一顯著成效，《規(guī)劃》要求進(jìn)一步推進(jìn)構(gòu)建住房租賃體系，加大保障性租賃住房推進(jìn)力度。其中，聚焦不同群體的租賃需求，實(shí)現(xiàn)租賃住房精準(zhǔn)供應(yīng);切實(shí)增加宿舍床位租賃居住供給，形成“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應(yīng)體系。
“十四五”時(shí)期，預(yù)計(jì)形成供應(yīng)租賃住房超過(guò)42萬(wàn)套(間、床位)，占住房供應(yīng)總套數(shù)的40%。其中，租賃房22萬(wàn)套(間)，宿舍床位20萬(wàn)張;同時(shí)，繼續(xù)規(guī)范代理經(jīng)租住房30萬(wàn)套(間)，并提供征收安置住房超過(guò)30萬(wàn)套。
《規(guī)劃》認(rèn)為，需注重“職住平衡”，發(fā)揮用人單位和園區(qū)的主體作用，支持科研院校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型企事業(yè)單位等，在符合城市規(guī)劃的前提下，利用自用土地建設(shè)租賃房，為職工提供租期穩(wěn)定、租金合適的租賃住房。并鼓勵(lì)用人單位通過(guò)發(fā)放租賃補(bǔ)貼，降低單位職工租金支付水平;優(yōu)化人才租房支持政策，完善市、區(qū)兩級(jí)人才租房補(bǔ)貼制度。
建立住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制也同樣重要，《規(guī)劃》提出要嚴(yán)控“租金貸”業(yè)務(wù)，推動(dòng)修訂《上海市房屋租賃條例》，健全住房租賃制度。
對(duì)于上海本市戶籍人口中的住房困難群眾，特別是中低收入住房困難家庭，以及在本市穩(wěn)定就業(yè)的非滬籍常住人口，尤其是新市民、青年人、各類人才，以及保障城市運(yùn)行的基本公共服務(wù)人員，《規(guī)劃》則提出要不斷完善保障性住房分配供應(yīng)政策，擴(kuò)大住房保障政策覆蓋面，在“十四五”期間實(shí)現(xiàn)新增供應(yīng)保障性產(chǎn)權(quán)住房約23萬(wàn)套。
新增供應(yīng)商品房40萬(wàn)套
作為國(guó)際化大都市，上海素來(lái)?yè)碛休^強(qiáng)的人才吸附力，而人口流量帶來(lái)的大規(guī)模住房需求一直都是上海存在的“痛點(diǎn)”、“難點(diǎn)”。
解決住房問(wèn)題，穩(wěn)定商品住房供應(yīng)是重中之重?！兑?guī)劃》提出，要加強(qiáng)住房用地供應(yīng)計(jì)劃管理，深化完善房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，保持新建項(xiàng)目供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)節(jié)奏合理有序。基于此，上海市提出“十四五”供房藍(lán)圖，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類住宅用地面積4000公頃，新增供應(yīng)商品住房4000萬(wàn)平方米、約40萬(wàn)套。
《國(guó)際金融報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，這一規(guī)劃基本延續(xù)了“十三五”期間的供應(yīng)節(jié)奏。數(shù)據(jù)顯示，上海市“十三五”期間實(shí)現(xiàn)新建商品房銷售約4000萬(wàn)平方米。
在住房結(jié)構(gòu)方面，堅(jiān)持以中小套型普通住房供應(yīng)為主，滿足居民剛性住房需求。同時(shí)，《規(guī)劃》也提出“要積極順應(yīng)人口老齡化、家庭規(guī)模多樣化等需求變化趨勢(shì)，加強(qiáng)精準(zhǔn)供給，不斷提升居住品質(zhì)，滿足各層次居民的居住新需求”，鼓勵(lì)適老性住房、社區(qū)建設(shè)供應(yīng)，滿足老年人居家養(yǎng)老需求。
此外，《規(guī)劃》要求進(jìn)一步加大市場(chǎng)監(jiān)管力度，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)主體的監(jiān)管，嚴(yán)格查處違法違規(guī)行為。加強(qiáng)監(jiān)測(cè)信息平臺(tái)建設(shè)，健全多部門聯(lián)合監(jiān)測(cè)機(jī)制，優(yōu)化房地產(chǎn)金融審慎管理制度，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
在商品住房項(xiàng)目銷售全過(guò)程中，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域各類違法違規(guī)行為;要求提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律水平，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用;推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)名制掛牌，強(qiáng)化房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)人員、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理。
推進(jìn)舊改，提升居住品質(zhì)
除了持續(xù)供應(yīng)廉租房、商品房等，城市更新也是“十四五”規(guī)劃的重要舉措。
“十三五”期間，上海各類舊改共完成5300余萬(wàn)平方米，受益居民達(dá)90余萬(wàn)戶;中心城區(qū)二級(jí)舊里以下房屋改造281萬(wàn)平方米;各類保留保護(hù)里弄房屋修繕改造250萬(wàn)平方米;既有多層住宅加裝電梯累計(jì)通過(guò)居民意愿征詢1703幢。
隨著“十四五”的到來(lái)，加快推進(jìn)舊改已成為“住有宜居”發(fā)展目標(biāo)的重要實(shí)現(xiàn)手段。推進(jìn)住房領(lǐng)域數(shù)字化轉(zhuǎn)型，推進(jìn)綠色建筑與裝配式建筑融合發(fā)展，完善社區(qū)配套建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理，加快公共服務(wù)補(bǔ)短板，推進(jìn)農(nóng)村低收入戶危舊房改造……都將極大改善居住品質(zhì)。
《規(guī)劃》要求，到2022年底前，全面完成中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造;在規(guī)劃期內(nèi)，力爭(zhēng)提前完成中心城區(qū)零星二級(jí)舊里以下房屋改造。在“十四五”期間，實(shí)施約5000萬(wàn)平方米舊房更新改造，全面啟動(dòng)符合實(shí)施條件的舊住房成套改造;新增既有多層住宅加裝電梯1萬(wàn)臺(tái)以上;建設(shè)“美麗家園”示范小區(qū)100個(gè);住宅小區(qū)專項(xiàng)維修資金余額占首期歸集額的比例不小于30%。
其中，“城中村”是舊改的重點(diǎn)區(qū)域。涉及歷史文化名鎮(zhèn)名村保護(hù)、撤制鎮(zhèn)改造等的“城中村”將優(yōu)先被列入改造計(jì)劃;同時(shí)，已批實(shí)施方案及新城區(qū)域內(nèi)的“城中村”項(xiàng)目將加快推進(jìn)。
但大規(guī)模城市更新或也面臨一定難題。“上海人口分布較密集，舊改區(qū)域居民的搬遷、安置工程量都較大。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，“或?qū)⒓觿∽赓U市場(chǎng)的供應(yīng)問(wèn)題，因此有序推進(jìn)舊改進(jìn)程很關(guān)鍵。”其次，舊改需立足于城市整體歷史風(fēng)貌保護(hù)，將城市文化、歷史底蘊(yùn)與城市空間更好的融合，保留歷史建筑和城市特色，這也是推進(jìn)舊改所需要關(guān)注的。
在推進(jìn)舊改過(guò)程中，《規(guī)劃》提出要建立健全資金綜合平衡機(jī)制，堅(jiān)持實(shí)物安置和貨幣安置相結(jié)合，規(guī)范征收補(bǔ)償安置;構(gòu)建多元化投融資渠道，提升對(duì)社會(huì)資本的吸引力;以及繼續(xù)推行市、區(qū)合作舊區(qū)改造機(jī)制，推進(jìn)政企合作項(xiàng)目等。
