近一個(gè)月來(lái)，多地叫?；驎壕彾渭泄┑?，這被業(yè)界視為要進(jìn)行集中供地規(guī)則調(diào)整的信號(hào)。實(shí)際上已有一些城市調(diào)整了二次集中供地政策，這對(duì)當(dāng)前的土拍市場(chǎng)有何影響，房企拿地將有何變化?
多地叫停或暫緩二次集中供地
8月13日晚間，上海市宣布第二批住宅用地集中出讓公告延期至9月，成為又一個(gè)公開(kāi)延期二次集中供地的熱點(diǎn)城市，此前已有多個(gè)城市叫?；驎壕彾渭泄┑亍?/p>
7月29日，長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，將第二批住宅(含商住)用地集中出讓時(shí)間由7月推遲至8月。
8月6日晚間，深圳公共資源交易中心官網(wǎng)發(fā)布公告，中止出讓原定于8月9日掛牌的22宗地的使用權(quán)，具體出讓時(shí)間另行公告，參與房企已交納的競(jìng)買(mǎi)(投標(biāo))保證金將原路退回。
8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布天津市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓補(bǔ)充公告，61宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開(kāi)掛牌出讓的公告時(shí)間延長(zhǎng)至8月31日，掛牌起始時(shí)間統(tǒng)一調(diào)整為今年9月1日9時(shí)起，掛牌截止時(shí)間統(tǒng)一調(diào)整為今年9月10日。
8月11日，青島市自然資源和國(guó)土局以及青島市各區(qū)自然資源局紛紛發(fā)布公告，7月30日青島市公示的第二批次集中出讓的100宗地拍賣(mài)活動(dòng)因故“終止”，再次實(shí)施公開(kāi)出讓時(shí)間，以屆時(shí)公告為準(zhǔn)。
多個(gè)城市叫?；驎壕彾渭泄┑蒯尫帕耸裁葱盘?hào)?實(shí)際上，天津市在推遲二次集中供地公告的同時(shí)就已公告了相應(yīng)的政策調(diào)整，例如全部61宗地塊的溢價(jià)率上限由49%左右下調(diào)至15%，土拍出讓方式由達(dá)最高限價(jià)后“競(jìng)自持租賃面積”轉(zhuǎn)為搖號(hào)，并要求參拍房企提供資金來(lái)源承諾和資信證明。
而杭州市、蘇州市的二次集中供地政策也有所調(diào)整。據(jù)了解，杭州市取消了5000萬(wàn)元保證金托底機(jī)制，將保證金比例恢復(fù)至20%，下調(diào)溢價(jià)率上限至20%，并將租賃住房面積由“競(jìng)自持”調(diào)整為“競(jìng)無(wú)償移交政府”。蘇州市則上調(diào)了除吳江區(qū)以外地塊的保證金比例，由30%升至50%，提高房企參拍門(mén)檻。
最近的市場(chǎng)消息顯示，自然資源部召開(kāi)閉門(mén)會(huì)議，計(jì)劃將對(duì)二次集中供地土地出讓政策進(jìn)行調(diào)整，內(nèi)容包括：限定土地溢價(jià)上限15%;不得通過(guò)調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房?jī)r(jià);到達(dá)上限后通過(guò)搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)或競(jìng)高標(biāo)方案等方式?jīng)Q定土地歸屬等。中指研究院報(bào)告顯示，中央“穩(wěn)地價(jià)”要求下，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市第二批集中供地土拍規(guī)則將迎來(lái)重大調(diào)整。
一次集中供地平均溢價(jià)率或高達(dá)14.7%
對(duì)于多城市調(diào)整二次集中供地的政策，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，溢價(jià)率過(guò)高和房屋建筑品質(zhì)下降或是出現(xiàn)二次集中供地供應(yīng)規(guī)則改變的重要原因。特別是溢價(jià)率過(guò)高的城市，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)控制溢價(jià)率，避免誤導(dǎo)市場(chǎng)。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第一批集中供地的平均土地溢價(jià)率達(dá)到了14.7%。樓面價(jià)平均達(dá)到了每平方米10002元，相比去年同期上漲了15.1%。分城市看，在22個(gè)城市中，重慶、深圳、廈門(mén)、杭州等城市的土地溢價(jià)率都維持在20%-30%。中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年，22個(gè)重點(diǎn)城市全部完成一次集中供地出讓?zhuān)嫌?jì)成交住宅用地878宗，成交金額10690億元，整體成交樓面均價(jià)有所上漲。
房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，目前一些城市二次集中供地時(shí)的土拍規(guī)則發(fā)生改變，根本原因是住建部針對(duì)一次集中供地出現(xiàn)的一些問(wèn)題進(jìn)行了相關(guān)部署，其中就包括針對(duì)個(gè)別城市出現(xiàn)的高溢價(jià)和高地價(jià)而要求二次集中供地時(shí)對(duì)溢價(jià)率進(jìn)行限制，進(jìn)而達(dá)到穩(wěn)地價(jià)的調(diào)控要求。畢竟，“在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的三穩(wěn)調(diào)控目標(biāo)之中，穩(wěn)地價(jià)是排在首位的，只有在土地供給的源頭把價(jià)格控制住了，穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)才可能實(shí)現(xiàn)。”
合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，一次集中供地過(guò)程中，穩(wěn)房?jī)r(jià)目標(biāo)收效較好，但穩(wěn)地價(jià)目標(biāo)效果不佳。因?yàn)?月這輪集中供地時(shí)間點(diǎn)很好，對(duì)房企而言，若其能合理把控前期開(kāi)發(fā)節(jié)奏，則能在今年年內(nèi)實(shí)現(xiàn)成交，從而計(jì)算到今年的業(yè)績(jī)中。因此，一次集中供地可謂房企的“必爭(zhēng)之地”。競(jìng)自持、競(jìng)共有產(chǎn)權(quán)面積等規(guī)則使得土地價(jià)格不僅沒(méi)受到限制，還出現(xiàn)了持續(xù)上揚(yáng)。
一位民營(yíng)房企的投拓部人員對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，按照之前的拿地情況，很多地塊可能出現(xiàn)虧損，民營(yíng)企業(yè)難以承受，如今的政策調(diào)整促使房企有動(dòng)力去提高品質(zhì)。另一位南方房企的高管對(duì)記者透露，二次集中供地的政策調(diào)整說(shuō)明監(jiān)管部門(mén)在一次集中供地后看到了一些問(wèn)題，低溢價(jià)率、高品質(zhì)是監(jiān)管部門(mén)調(diào)整的一個(gè)方向。
政策調(diào)整對(duì)房企拿地影響幾何
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，集中供地規(guī)則調(diào)整將對(duì)土地市場(chǎng)帶來(lái)重大影響，一方面，調(diào)低溢價(jià)率等規(guī)則可有效緩解房企的拿地高成本壓力，提高產(chǎn)品質(zhì)量，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展;另一方面，通過(guò)搖號(hào)等規(guī)則拿地，在一定程度上促進(jìn)市場(chǎng)的公平、公正，同時(shí)有效抑制房企盲目拿地現(xiàn)象。
肖文曉也表示，從目前已經(jīng)披露的信息來(lái)看，限地價(jià)、提品質(zhì)、限馬甲、搖號(hào)都有可能成為地方進(jìn)行土地招拍掛的選擇，特別是后兩者實(shí)施后將有利于提高土拍市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)度，降低個(gè)別房企利用資金優(yōu)勢(shì)提高市場(chǎng)集中度的可能性，對(duì)于中小房企拿地是有一定幫助的。
更為重要的是，二次集中供地的政策調(diào)整或可增大房企的利潤(rùn)空間，諸葛找房相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“調(diào)低溢價(jià)率、限高品質(zhì)等規(guī)則的調(diào)整為房企留出了一定的利潤(rùn)空間，讓房企有利可賺，可有效避免房企在后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，這或在一定程度上提高房企的拿地?zé)崆椤?rdquo;
郭毅對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，二次集中供地的策略調(diào)整能給房企預(yù)留相對(duì)合理的利潤(rùn)空間，避免其因壓縮成本帶來(lái)的建筑品質(zhì)的下滑，有利于行業(yè)有序、健康發(fā)展，也有利于購(gòu)房人獲得更好的居住感受。
地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，降低土地溢價(jià)率可以降低房企的拿地成本。此外，如果二次集中供地不需要競(jìng)配建，那么地價(jià)的降低是可以“回饋”給房企的，這能增大房企的盈利空間，提高其拿地積極性。
不過(guò)，某深耕大灣區(qū)的房企相關(guān)負(fù)責(zé)人卻對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，調(diào)低溢價(jià)率、限高品質(zhì)等規(guī)則調(diào)整，主要目的是為了防止土地競(jìng)拍市場(chǎng)過(guò)熱，從源頭上降低市場(chǎng)預(yù)期，保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的合理利潤(rùn)空間。但這一調(diào)整是否會(huì)提振房企的拿地?zé)崆楹托判?，還要具體看當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況。目前，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，冷熱不均，房企的投資策略也會(huì)有所不同。
上述南方房企的高管也對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，受三道紅線(xiàn)等政策影響，目前房企拿地較為謹(jǐn)慎。二次集中供地政策的調(diào)整的確會(huì)給房企帶來(lái)一定的利潤(rùn)空間，但對(duì)房企而言，如何使用有限的資金更為關(guān)鍵，政策調(diào)整的具體效果如何還有待觀察。(記者 周子荑)
