8月20日10時49分，在阿里法拍平臺上，一套位于杭州市富陽區(qū)銀湖街道的紫云山莊紫蘭苑1號房產(chǎn)溢價62%成交。
拍賣期間，這套房源引來超2萬人圍觀、503人設(shè)置提醒、9人報名。31輪競價后，該房源被人以614萬元的價格拍下，較起拍價380萬元高出234萬元，溢價62%。
如此水平的溢價在目前的法拍房市場并不常見。
就在半個月前，深圳一套低于最新歷史成交價185萬元的“頂流”學(xué)區(qū)房流拍;7月6日，杭州“孟母盤”文鼎苑一套房源現(xiàn)身法拍平臺，最終成交價僅高出起拍價6.6%;3月，位于杭州市里東山弄的一套法拍房以521萬元的價格成交，較起拍價溢價14.5%……
這套房源究竟有何魔力能創(chuàng)造62%的溢價?
事實上，在法拍房市場，與紫蘭苑1號房產(chǎn)類似的“半成品”房源并不多見。此次拍賣的紫蘭苑1號房產(chǎn)建于1998年，位于紫云山莊斜坡的高處，正面朝山。
紫云山莊的地段頗為優(yōu)越，320國道及地鐵6號線就在其前面，周邊還有銀湖公園和杭州野生動物園，是杭州市區(qū)域內(nèi)最早開發(fā)的混合型住宅小區(qū)，一度被不少杭州人視為“養(yǎng)老圣地”。
不過，自交付以來，紫云山莊小區(qū)業(yè)主紛紛對房子進行了違章擴建，逐漸淪為富陽區(qū)有名的“問題小區(qū)”。加上管理混亂、道路破損、無專業(yè)的物業(yè)管理機構(gòu)入駐等原因，導(dǎo)致小區(qū)品質(zhì)較差，房屋市場價格滯漲。
2019年6月，富陽區(qū)成立紫云山莊綜合整治指揮部，拆除各類違法建(構(gòu))筑物逾400處、合計面積達15000多平方米。同時，相關(guān)部門對小區(qū)道路進行了整體修整，面貌大為改善。
紫蘭苑1號房產(chǎn)亦是因違建被強拆的房屋之一。被強拆后，該別墅需要投入資金進行房屋主體重新修繕、屋面重建、門窗重裝;室外花園違法擴建部分也已被砌上漿砌，需要重新規(guī)劃填土種植。
因此，從目前的狀況來看，紫蘭苑1號房產(chǎn)雖是一棟坐北朝南的3層獨幢別墅，但更像是一棟斷壁殘垣的“爛尾”建筑。
因與中國郵政儲蓄銀行股份有限公司杭州市富陽區(qū)支行的經(jīng)濟糾紛，該別墅被法院執(zhí)行處置、流入法拍房市場，評估價在538.3萬元左右。
《國際金融報》記者注意到，紫蘭苑1號房產(chǎn)及所占土地產(chǎn)權(quán)皆處于被查封狀態(tài)。該房源建筑面積244.68平方米，土地使用權(quán)面積687.36平方米，權(quán)屬人為原業(yè)主個人所有。
614萬的成交價相較小區(qū)內(nèi)同樣大小的房屋而言，也毫不遜色。在安居客上，紫云山莊一套220平方米的房源掛牌價為450萬元，另一252平方米的則為780萬元，二者之間的價格懸殊頗大。
一位負責(zé)該小區(qū)業(yè)務(wù)的經(jīng)紀人稱，其手中200多平方米的在售房源目前只有一套，面積238平方米、掛牌價688萬元，“業(yè)主的心理價位在610萬左右。”這一價格基本與此“爛尾”房的成交價接近。
“地皮”優(yōu)勢可能也是導(dǎo)致該房源拍出62%溢價的原因。
多位行業(yè)人士在采訪中告訴記者，紫蘭苑1號房產(chǎn)搶手的原因或許是因為地皮。“地皮比房子重要。”中原地產(chǎn)分析師盧文曦如此說道。
2020年曾有一套位于杭州濱江區(qū)之江花園之祥徑5號別墅法拍房，該房源與紫蘭苑1號房產(chǎn)相似。這套“半成品”法拍房起拍價為1685萬元，最終以2400萬元成交，溢價42.4%。
彼時有業(yè)內(nèi)人士認為，對于別墅房源的客戶群體來說，買這套房子主要看中的是買下一塊地皮。
