跨過(guò)千億門(mén)檻后，“黑馬”新力控股放緩了拿地步伐。
今年上半年，新力通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)、合資合營(yíng)等方式獲取5宗地塊，其中江西省2塊、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)3塊，權(quán)益地價(jià)合計(jì)約21.82億元。
這一拿地金額不及去年同期的三成。2020年上半年，該公司以權(quán)益代價(jià)92.94億元的價(jià)格拿下22宗地，其中7宗位于江西省，長(zhǎng)江三角洲有12塊，剩余的則分布在大灣區(qū)、華中等地區(qū)。
“拿地?cái)?shù)量不多，但參與度高。”新力常務(wù)副總裁劉翔在業(yè)績(jī)會(huì)上如此總結(jié)公司上半年的拿地情況。
8月31日，新力在線上召開(kāi)公司2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，除劉翔外，公司董事長(zhǎng)兼行政總裁張園林、副總裁李想、運(yùn)營(yíng)管理中心副總經(jīng)理涂菁、首席財(cái)務(wù)官許進(jìn)業(yè)等管理層皆列席參會(huì)。
關(guān)于拿地保守的原因，劉翔坦言，上半年對(duì)于一些熱門(mén)城市及地塊，新力都有進(jìn)行研判或參與，“最后覺(jué)得算不過(guò)來(lái)賬，我們就避開(kāi)了一些熱門(mén)城市，熱門(mén)‘地王’項(xiàng)目”。
按管理層所言，實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模后，新力未來(lái)會(huì)更加注重質(zhì)量而非盲目沖規(guī)模。劉翔稱(chēng)，未來(lái)3年至5年，公司會(huì)更積極謹(jǐn)慎，堅(jiān)持在已有的四大區(qū)域繼續(xù)深耕。同時(shí)，公司也會(huì)在產(chǎn)業(yè)勾地、項(xiàng)目合作方面繼續(xù)加大力度，“在公開(kāi)市場(chǎng)拼搶‘地王’不是我們唯一的拿地方式”。
合作開(kāi)發(fā)在房地產(chǎn)行業(yè)十分常見(jiàn)，新力對(duì)這一模式也頗為熟悉，該公司通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目不在少數(shù)。在涂菁看來(lái)，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量的多少并不是重點(diǎn)，如何獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)并保證合理的利潤(rùn)空間才是核心。
這導(dǎo)致了公司權(quán)益銷(xiāo)售比低于行業(yè)平均水平，業(yè)績(jī)“水份”也備受外界詬病。截至6月末，新力實(shí)現(xiàn)總合約銷(xiāo)售額587.89億元，應(yīng)占權(quán)益銷(xiāo)售額為270.4億元，完成了全年銷(xiāo)售目標(biāo)的51%，銷(xiāo)售權(quán)益比例約為46%。
這一水平遠(yuǎn)不及2020年TOP 100房企73.73%的平均銷(xiāo)售權(quán)益比例，而從拿地動(dòng)作來(lái)看，偏低的銷(xiāo)售權(quán)益比在新力未來(lái)的發(fā)展中或仍將存在。
《國(guó)際金融報(bào)》記者注意到，該公司上半年斬獲的5宗地塊中，有3宗權(quán)益占比在30%左右，在總拿地?cái)?shù)量中的占比達(dá)60%;其2020年同期所拿地塊中僅有3宗地的權(quán)益占比低于50%，占比為13.64%。
上半年，新力實(shí)現(xiàn)營(yíng)收112.19億元，同比增長(zhǎng)28.9%;對(duì)應(yīng)歸母凈利潤(rùn)同比下跌7.06%至7.64億元;少數(shù)股東應(yīng)占凈利潤(rùn)則同比增長(zhǎng)160.87%至1.28億元。
由于運(yùn)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大及交付建筑面積較去年同期增長(zhǎng)，新力上半年的銷(xiāo)售成本同比增長(zhǎng)44.6%至87.81億元。受此影響，公司毛利同比下跌7.28%至24.38億元，對(duì)應(yīng)毛利率為21.7%，較2020年同期的30.2%下降8.5個(gè)百分點(diǎn)。
劉翔對(duì)此表示，毛利率下行是行業(yè)所面臨的共同問(wèn)題，“放到整個(gè)行業(yè)來(lái)看，新力的毛利率還是相對(duì)比較穩(wěn)定”。他指出，公司將通過(guò)更精細(xì)化的措施治理公司，以此對(duì)沖未來(lái)行業(yè)可能面臨的毛利率下行風(fēng)險(xiǎn)，如堅(jiān)持審慎靈活的拿地策略等。
張園林亦稱(chēng)，在政策的調(diào)控下，新力下半年的主要任務(wù)仍是抓銷(xiāo)售、抓回款，保證公司現(xiàn)金流穩(wěn)健。
上半年，新力的銷(xiāo)售推盤(pán)去化率在65%左右，回款率約為78%，低于2020年房企銷(xiāo)售回款率平均值87%。劉翔解釋稱(chēng)，這主要是由于局部區(qū)域銀行放貸額度收緊，“公司回款率還有進(jìn)一步提升的空間”。
債務(wù)方面，截至6月末，新力約有133億元的債務(wù)將在一年內(nèi)到期，其中包括三筆共計(jì)6.96億美元的美元債，39億元的境內(nèi)開(kāi)發(fā)貸，46億元的信托及資管。
許進(jìn)業(yè)指出，公司將采取較為保守的策略，會(huì)先預(yù)留一些手上的自由資金或經(jīng)營(yíng)上的資金償還美元債。另外，按照規(guī)劃，新力也將利用銷(xiāo)售回款償還部分境內(nèi)開(kāi)發(fā)貸及信托資管債務(wù)。
上半年，新力的融資成本為8.7%，較2020年末的9.1%略有下降。公司同期剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%，凈負(fù)債率50.5%，現(xiàn)金短債比1.1。李想稱(chēng)，公司有信心在一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)“三道紅線”的達(dá)標(biāo)。
