披露半年財報才一周，中國金茂又官宣了另一重大消息。

8月31日晚，中國金茂披露公告稱，擬分拆全資附屬公司金茂物業(yè)發(fā)展股份有限公司(下稱“金茂物業(yè)”)單獨上市，且已向香港聯(lián)交所遞交了申請書。

在股權(quán)架構(gòu)方面，金茂物業(yè)控股股東為中國金茂，間接控股股東為中化集團。

凈利率偏低

據(jù)招股書介紹，金茂物業(yè)主要從事物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)。

2021年一季度，金茂物業(yè)實現(xiàn)營收3.21億元，同比增長67%;實現(xiàn)凈利潤0.15億元，較2020年同期凈虧損0.16億元實現(xiàn)正增長。其中，來自物管服務(wù)的營收占比57.7%，非業(yè)主增值服務(wù)占比33.7%，社區(qū)增值服務(wù)8.6%。

事實上，本就不高的社區(qū)增值服務(wù)收入占比已連續(xù)三年下滑，2018年-2020年占比分別為10.6%、9.6%、8.7%。與此同時，過去三年，金茂物業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)毛利率也從48.6%降至了39.6%。

不過，受益于另外兩大業(yè)務(wù)毛利率的提升，金茂物業(yè)的整體毛利率也呈現(xiàn)出上揚的趨勢，從2018年、2019年的20%、19.2%，增長至2020年的24.9%及2021年一季度的25.1%。

但值得注意的是，金茂物業(yè)的凈利率始終保持在個位數(shù)，處于行業(yè)較低水平。招股書顯示，2018年-2020年，金茂物業(yè)分別實現(xiàn)總營收5.75億元、7.88億元、9.44億元;凈利潤分別為0.18億元、0.23億元、0.77億元;同期對應(yīng)的凈利率3%、2.9%、8.2%，今年一季度為4.6%，均與2020年15%的行業(yè)水平存在較大差距。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心在接受《國際金融報》記者采訪時表示，這主要由兩大因素導(dǎo)致，“一是金茂物業(yè)定位高端，部分板塊物業(yè)管理費用較高，但客戶群體規(guī)模有限;二是在龍頭企業(yè)及品牌力備受青睞的情況下，金茂物業(yè)的規(guī)模仍舊略顯不足。”

布局向華東傾斜

在一眾物企紛紛加入規(guī)模爭奪戰(zhàn)時，金茂物業(yè)也不例外。其2018年-2020年的合約面積、在管面積復(fù)合年增長率分別為36%、31.7%。

截至3月底，金茂物業(yè)的合約建筑面積達到4130萬平方米，覆蓋中國22個省、自治區(qū)及直轄市的45座城市。其中，一二線城市擁有合約項目150個，合約建筑面積約2950萬平方米，占總合約建筑面積的71.4%。

同期對應(yīng)的在管面積也提升至1810萬平方米，2018年-2020年該數(shù)值分別為1020萬平方米、1270萬平方米和1770萬平方米。在現(xiàn)有在管面積中，88%來自母公司金茂及中化集團提供，其余12%來自獨立第三方開發(fā)，對于母公司的依賴程度較深。

從業(yè)態(tài)多元化來看，金茂物業(yè)截至3月末共擁有住宅項目67個、非住宅項目34個，兩大業(yè)態(tài)各擁有在管面積1500萬平方米和310萬平方米，分別占總在管面積的82.5%與17.5%。非住宅業(yè)態(tài)在一季度貢獻了0.79億元營收，占物管總收入的比例達到43%;住宅業(yè)態(tài)亦實現(xiàn)收入1.06億元，占物管總收入的57%。

隨著行業(yè)競爭的加劇與規(guī)模擴張的需要，金茂物業(yè)的全國化布局也已悄然改變。自2018年起，公司在華東區(qū)的布局力度逐漸加強，在管面積從303萬平方米增至今年一季度的857萬平方米，在總面積中占比也從不足30%大幅增長至47.2%，與此同時，華北、華中、華南、西南等地的占比均相應(yīng)下滑。

對于這一變化趨勢，諸葛找房認(rèn)為，華東地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)向好、居民的購買力較強，這與金茂打造高端產(chǎn)品的定位相匹配，其看好華東區(qū)未來發(fā)展前景，因而在區(qū)域布局策略上有所調(diào)整;此外，金茂在華東區(qū)域的銷售回款可觀，深耕華東區(qū)域或?qū)榻鹈捻椖繝I銷和去化提供較大助力。

關(guān)鍵詞： 中國 金茂 物業(yè) 香港聯(lián)交所