10月，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)下行趨勢(shì)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50個(gè)重點(diǎn)城市10月份商品住宅成交規(guī)模處于近五年同期最低位，同比降幅超兩成，環(huán)比繼續(xù)下降;貝殼研究院根據(jù)重點(diǎn)觀察的25個(gè)一二線城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析，也得出了同樣的結(jié)論——2021年“金九銀十”新房成交量同比下滑超兩成。
房?jī)r(jià)方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月收窄，環(huán)比漲幅不到1%，且今年以來(lái)新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅也處于近五年同期最低水平;二手房?jī)r(jià)格年內(nèi)首次環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量明顯增加。
與此同時(shí)，百?gòu)?qiáng)房企銷售額也錄得較大幅度的下滑。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，“金九”期間，30家銷售規(guī)模居前的房企單月銷售業(yè)績(jī)環(huán)比下降8%，同比下降35%，同環(huán)比降幅有所擴(kuò)大;克而瑞發(fā)布的一份報(bào)告則指出，“銀十”期間，百?gòu)?qiáng)房企中逾8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，其中44家房企同比降幅大于30%。
“金九銀十”不僅是樓市的“晴雨表”，也是開發(fā)商搶收的關(guān)鍵營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)。如今，這一標(biāo)志性階段的意義正在消退，背后則是樓市整體預(yù)期的改變，房企發(fā)展邏輯也在這種降溫態(tài)勢(shì)下，不得不進(jìn)入“降負(fù)債、穩(wěn)現(xiàn)金流”的基本面。
旺季不再
樓市轉(zhuǎn)向降溫的跡象從下半年就已經(jīng)開始，帶動(dòng)預(yù)期持續(xù)下行。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年7月和8月，全國(guó)商品房月度交易量連續(xù)下滑，8月的商品房銷售面積甚至低于2019年同期;到了以往傳統(tǒng)意義上的“旺季”9月，數(shù)據(jù)仍然沒(méi)有改善，房地產(chǎn)投資、銷售、房?jī)r(jià)均出現(xiàn)下挫，當(dāng)月商品房銷售規(guī)模降幅甚至達(dá)到兩位數(shù)，且房?jī)r(jià)出現(xiàn)近5年首次普跌。
10月數(shù)據(jù)再次驗(yàn)證了“旺季”的消失。
中指研究院指出，10月，50城商品住宅成交面積在2528萬(wàn)平方米左右，同比降幅超兩成，環(huán)比繼續(xù)下降，絕對(duì)規(guī)模處于近五年同期最低水平，市場(chǎng)活躍度下滑;進(jìn)一步具體到16個(gè)重點(diǎn)研究城市，成交量同比下滑24.6%，其中二線城市同比下滑34.6%，三線城市同比下滑24.6%。
不只是新房，承擔(dān)著買賣雙方的博弈預(yù)期，往常為市場(chǎng)“托底”的二手房，也在逐漸墜入冰窟。
以存量房市場(chǎng)較為主流的一線城市為例，深圳市住建局最新數(shù)據(jù)顯示，今年10月，深圳共成交1605套二手住宅，成交面積為15.04萬(wàn)平方米，同比下跌66.42%;成交套數(shù)環(huán)比9月下跌9.1%。
北京二手房市場(chǎng)成交量同樣下滑明顯。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京10月二手房住宅網(wǎng)簽9340套，同比下調(diào)53.4%，環(huán)比下調(diào)了25.7%，這也是北京二手房市場(chǎng)連續(xù)7個(gè)月成交下調(diào)。
“二手房不足萬(wàn)套代表了市場(chǎng)全面出現(xiàn)降價(jià)。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“北京樓市有個(gè)慣例，二手房網(wǎng)簽不足1.5萬(wàn)套，市場(chǎng)肯定處于低迷期，而不足1萬(wàn)套的成交量也是2020年3月疫情后，北京市場(chǎng)的最低谷。”
成交量持續(xù)下滑的效力，最終作用在房?jī)r(jià)上。
中指研究院百城價(jià)格指數(shù)顯示，2021年10月，百城新建住宅均價(jià)16189元/平方米，環(huán)比上漲0.09%，漲幅較上月收窄0.05個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)4個(gè)月漲幅收窄，且當(dāng)月新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅降至年內(nèi)低點(diǎn);10月環(huán)比下跌的城市有 31個(gè)。
百城二手住宅平均價(jià)格為16026元/平方米，環(huán)比下跌0.04%，為百城二手住宅價(jià)格指數(shù)自2020年6月發(fā)布以來(lái)首次下跌，從漲跌城市個(gè)數(shù)看，59個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量為年內(nèi)最高。
多位機(jī)構(gòu)人士分析，2021年下半年開始，全國(guó)樓市整體迅速降溫最關(guān)鍵的原因是信貸收緊，按揭貸款額度受限、發(fā)放周期拉長(zhǎng)，嚴(yán)重制約了市場(chǎng)成交。
關(guān)于年末趨勢(shì)，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜預(yù)計(jì)，四季度，部分城市存在政策微調(diào)預(yù)期，整體市場(chǎng)有望改善，但政策環(huán)境仍較為嚴(yán)格，短期市場(chǎng)仍有調(diào)整壓力，全國(guó)商品房銷售面積和金額同比預(yù)計(jì)將繼續(xù)下降。房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⑦M(jìn)一步收窄，部分城市房?jī)r(jià)面臨一定調(diào)整壓力。
張大偉則指出，隨著市場(chǎng)醞釀供應(yīng)繼續(xù)增加，如果信貸數(shù)據(jù)沒(méi)有明顯緩和，購(gòu)房者的房貸訴求依然排隊(duì)積壓的話，北京樓市在年末預(yù)計(jì)將出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)。
房企“搶收難”
往年的“金九銀十”一向伴隨著房企的促銷活動(dòng)，折扣優(yōu)惠、特價(jià)房、贈(zèng)送車位等舉措層出不窮，開發(fā)商今年的推盤力度也未曾減弱。
但整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，消減了這種努力。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，受下半年市場(chǎng)明顯降溫的影響，10月百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比去年延續(xù)了自7月以來(lái)的下跌趨勢(shì)，只是降幅略有收窄至32.2%。
具體從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，10月百?gòu)?qiáng)房企中，有逾8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，其中44家房企同比降幅大于30%。同時(shí)，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，有近8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。整體來(lái)看，10月房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，同環(huán)比雙降的百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量達(dá)37家。
克而瑞在該報(bào)告中指出，市場(chǎng)持續(xù)降溫，房企的打折力度甚于從前。
北京6成以上新盤推出特價(jià)房源，優(yōu)惠力度不低于9折，曾經(jīng)的熱銷盤甚至銷冠項(xiàng)目開始啟用中介渠道拓客;上海部分項(xiàng)目因認(rèn)購(gòu)量不足主動(dòng)延長(zhǎng)認(rèn)籌時(shí)間;廣州房企打折降價(jià)甚至常態(tài)化，過(guò)半樓盤降價(jià)促銷，部分項(xiàng)目推出工抵房，降價(jià)幅度多達(dá)30%;深圳新房市場(chǎng)同樣遇冷，除了個(gè)別網(wǎng)紅盤仍能實(shí)現(xiàn)日光之外，不少項(xiàng)目啟用中介渠道分銷，甚至通過(guò)提升傭金比例爭(zhēng)搶客戶資源。
銷售持續(xù)萎靡，則進(jìn)一步加劇了房企的資金困境。
自去年下半年以來(lái)，政策端加大了對(duì)房地產(chǎn)金融的審慎管理，房企的資金管控空前嚴(yán)格。一方面是“三道紅線”的硬性要求，促使房企加速進(jìn)入“降杠桿”通道;另一方面，逐步收緊的房地產(chǎn)信貸，則限制了房企的規(guī)模擴(kuò)展，嚴(yán)重者，甚至因流動(dòng)性不足，陷入債務(wù)困境。
在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的調(diào)研中，多家房企均反饋房地產(chǎn)開發(fā)貸額度不足，即便身處“綠檔”，也難覓資金合作機(jī)構(gòu)。
某全國(guó)性房企分管財(cái)務(wù)的高管告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“變化更明顯的是按揭回款難。銷售回款是房企資金的重要來(lái)源，前端融資本來(lái)就偏緊了，疊加銷售下行和回款速度慢，導(dǎo)致現(xiàn)金流挑戰(zhàn)很大。”
“如果銷售情況持續(xù)下行，即便是穩(wěn)健型房企的資金壓力也將放大。”該人士補(bǔ)充說(shuō)。
但好消息是，9月以來(lái)，央行、銀保監(jiān)會(huì)等多次發(fā)聲表示將“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，對(duì)部分銀行執(zhí)行中的過(guò)度收縮問(wèn)題予以“糾偏”，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。同時(shí)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問(wèn)題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水博士就此分析認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸政策會(huì)邊際調(diào)整放松，需求端合理住房貸款需求將得以滿足，供給端房企合理融資需求將會(huì)滿足，融資困難將得到緩解，銷售回暖，也將加速房企銷售資金回籠。
前言：
很多人在選擇樓層的時(shí)候，最先想到的并不是樓層和居住體驗(yàn)之間的關(guān)系，而是樓層的數(shù)字寓意，不少購(gòu)房者最先排除的樓層就是那些數(shù)字寓意不好的樓層。
就比如8、14、18等樓層就是很多人不愿購(gòu)買的樓層，不買8層的理由是源于成語(yǔ)“七上八下”，8層就是非常不吉利的樓層，人們不愿意購(gòu)買14層的原因是諧音不好，因此14層也是很多人避開的樓層;由于存在“十八層地獄”的說(shuō)法，因此18層也是不受歡迎的樓層。
在實(shí)際買房的過(guò)程中，那些數(shù)字寓意很好的樓層就比較受歡迎，因?yàn)橛?ldquo;七上八下”的說(shuō)法，7層就比較受歡迎，數(shù)字10寓意“十全十美”，因此10層也是非常受歡迎的樓層。
事實(shí)上在筆者看來(lái)，選擇樓層不能太過(guò)看重樓層的數(shù)字寓意，如果過(guò)于重視樓層的數(shù)字寓意，不僅會(huì)提高買房的成本，還有可能買到居住體驗(yàn)不好的樓層。如果從居住的角度來(lái)說(shuō)，8、14、18這幾個(gè)樓層都是居住體驗(yàn)相當(dāng)不錯(cuò)的樓層，如果人們比較重視數(shù)字寓意的話，反而會(huì)錯(cuò)過(guò)這些好樓層。
對(duì)于購(gòu)房者而言，那些數(shù)字寓意不好的樓層并非居住體驗(yàn)不好的樓層，如果在買房的時(shí)候能夠忽視數(shù)字寓意，或許可以買到居住體驗(yàn)很好同時(shí)價(jià)格也不高的樓層。8、14、18這些樓層都是居住體驗(yàn)不錯(cuò)的樓層，沒(méi)有必要避開，一位長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)行人坦言：這3層才是應(yīng)該避開的樓層。
第一：低樓層(主要是1-3層)需要避開。
相信很多購(gòu)房者都聽說(shuō)過(guò)不買一樓的說(shuō)法，因?yàn)橐粯谴嬖诤芏嗳秉c(diǎn)，大多數(shù)一樓的缺點(diǎn)其實(shí)本質(zhì)上是低樓層的缺點(diǎn)，購(gòu)房者應(yīng)該避開的不僅僅是一樓，1-3層都應(yīng)該避開。低樓層都有哪些缺點(diǎn)呢?下面就讓我們一起看一下。
首先低樓層通風(fēng)、采光效果差，通常情況下，樓層的高度越高，就越不容易被其他樓棟遮擋，通風(fēng)效果和采光效果就比較好，這也是很多人喜歡高樓層的主要原因。低樓層所處的位置比較低，容易被其他樓棟遮擋，甚至有可能被小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施以及其他設(shè)施所遮擋，因此低樓層的采光和通風(fēng)效果都會(huì)比較差。
然后低樓層容易出現(xiàn)潮濕蚊蟲的問(wèn)題，如果樓層比較低的話，潮濕和蚊蟲的問(wèn)題就不可避免，尤其是在一些多雨的區(qū)域和多雨的季節(jié)，潮濕蚊蟲的問(wèn)題就會(huì)更加明顯。
最后容易受地面噪音的影響，隱私性也比較差，相比高樓層而言，低樓層受地面的負(fù)面影響會(huì)比較大。地面通常會(huì)產(chǎn)生各種各樣的噪音，比如小區(qū)內(nèi)主干道上的汽車聲，來(lái)往的人說(shuō)話的聲音等，這些聲音最容易傳到低樓層。除了噪音問(wèn)題之外，低樓層還面臨著隱私的問(wèn)題，高樓層看低樓層基本上是一覽無(wú)余，同時(shí)來(lái)往的行人也很容易看到低樓層，因此低樓層要面臨噪音問(wèn)題和隱私的問(wèn)題。
結(jié)合以上3個(gè)方面的分析，相比高樓層來(lái)說(shuō)，低樓層的居住體驗(yàn)要差很多，升值空間也不大，購(gòu)房者要盡可能避開低樓層的房子。
第二：腰線層需要避開。
開發(fā)商在建設(shè)樓棟的時(shí)候通常會(huì)在樓棟表面設(shè)置腰線，腰線作為一種裝飾品，不僅可以提升樓棟的觀點(diǎn)，同時(shí)也可以增加樓棟的層次感，提升樓棟的整體顏值，對(duì)于銷售有很大的利好作用。
腰線所在的樓層通常被人們稱為腰線層，雖然腰線提升了整體樓棟的顏值，但是腰線的存在會(huì)影響腰線層的居住體驗(yàn)。腰線對(duì)腰線層的負(fù)面影響主要體現(xiàn)在以下3個(gè)方面：
01腰線會(huì)影響室內(nèi)的采光和通風(fēng)。腰線影響通風(fēng)和采光主要有2個(gè)原因，首先腰線會(huì)占據(jù)一定的空間，導(dǎo)致腰線層窗戶比正常窗戶窄不少，這就會(huì)影響采光和通風(fēng);然后腰線屬于外凸的裝飾品，這也會(huì)對(duì)采光和通風(fēng)有一定的影響。
02腰線層容易發(fā)生滲水甚至漏水。因?yàn)檠€屬于外凸的裝飾品，因此腰線外凸部分就容易積水，長(zhǎng)時(shí)間積水不僅會(huì)影響腰線層的外觀，同時(shí)還有可能會(huì)出現(xiàn)滲水甚至漏水。
03腰線層更容易被盜。一般高層住宅都沒(méi)有防盜窗，因?yàn)楦邔幼≌蝗菀妆槐I竊，但是如果存在外凸的腰線的話，發(fā)生盜竊的可能性就會(huì)增大。
結(jié)合以上對(duì)腰線層的分析，購(gòu)房者要盡可能必要腰線層的房子，因?yàn)檠€會(huì)給腰線層帶來(lái)不少負(fù)面的影響，甚至?xí)档途幼◇w驗(yàn)。
第三：設(shè)備層需要避開。
一棟樓如果想要正常運(yùn)行的話，除了電梯之外還需要很多設(shè)施設(shè)備，比如供電設(shè)備、供暖設(shè)備、供水設(shè)備等，我們?cè)谌粘＞幼〉臅r(shí)候基本上不會(huì)看到這些設(shè)備，主要是因?yàn)檫@些設(shè)備基本上集中放置在設(shè)備層。
通常情況下，設(shè)備層會(huì)置于頂樓或者地下一層，這樣可以盡可能降低設(shè)備層對(duì)其他樓層的影響，不過(guò)隨著高層住宅的發(fā)展，樓棟的高度變得越來(lái)越高，頂樓和地下的設(shè)備層已經(jīng)無(wú)法滿足需要，因此現(xiàn)代高層住宅可能會(huì)存在中間設(shè)備層。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在購(gòu)買高層住宅的時(shí)候，需要弄清楚設(shè)備層的位置，并且避開設(shè)備層，必要的時(shí)候咨詢一下置業(yè)顧問(wèn)和專業(yè)人士。設(shè)備層中存在很多大型的設(shè)備，這些大型設(shè)備在運(yùn)行的過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生很大的噪音，同時(shí)也會(huì)有一定的機(jī)械震動(dòng)，這些都會(huì)影響設(shè)備層的居住體驗(yàn)。
結(jié)語(yǔ)：
在筆者看來(lái)，相比樓層的數(shù)字寓意，居住體驗(yàn)更應(yīng)該受到人們的重視，盲目追求樓層的數(shù)字寓意只會(huì)提高買房的成本，因?yàn)殚_發(fā)商會(huì)炒作一些數(shù)字寓意好的樓層，房?jī)r(jià)要比普通樓層高出不少，并且樓層的數(shù)字寓意好不意味著居住體驗(yàn)好。總而言之，類似有8、14、18這樣的樓層，購(gòu)房者更應(yīng)該避開的是真正居住體驗(yàn)差同時(shí)升值潛力小的樓層。
關(guān)鍵詞： 二手房 量?jī)r(jià) 購(gòu)房 經(jīng)驗(yàn)
