房產(chǎn)交易能繞過中介嗎?深圳日前上線的新版二手房交易系統(tǒng)或?qū)鹘y(tǒng)的房產(chǎn)交易模式帶來沖擊，新交易系統(tǒng)使得個人自助賣房變得簡單了。
記者了解到，除了深圳以外，今年不少城市都對二手房市場加強(qiáng)了監(jiān)管，并且上線了自助賣房的交易模式。比如，10月26日，上海房地產(chǎn)交易中心開通了二手房自助交易“網(wǎng)上簽訂合同”的服務(wù)。11月4日，徐州房地產(chǎn)信息網(wǎng)上線了“我要賣房”功能，市民可自助賣房。此前，杭州的官方二手房交易平臺也已經(jīng)推出了“個人自主掛牌房源”服務(wù)。這種模式接下來會不會全國推廣?又將會對國內(nèi)的二手房交易市場產(chǎn)生什么樣的影響?
亮點(diǎn)：深圳新交易系統(tǒng)首次引入“單邊代理”模式
11月19日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會下發(fā)通知，深圳新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)(以下簡稱新交易系統(tǒng))正式上線。自新交易系統(tǒng)上線之日起，原網(wǎng)簽系統(tǒng)不再開放新增委托合同，已錄入的居間合同不得修改買方信息。至2021年12月31日，原系統(tǒng)將正式停用。
新交易系統(tǒng)最大的亮點(diǎn)是在國內(nèi)首次引用了 “單邊代理”模式，即買賣雙方通過獨(dú)立委托，與受托中介機(jī)構(gòu)形成單邊委托關(guān)系，中介方 “各為其主”，只向自己的委托人負(fù)責(zé)，以爭取委托方在實(shí)際交易中的合法利益最大化。新系統(tǒng)還要求交易主體實(shí)名認(rèn)證，通過與不動產(chǎn)登記部門數(shù)據(jù)對接，保證 100% 真房源，并在交易重要節(jié)點(diǎn)都會對房屋權(quán)屬狀態(tài)、買方購房資格等重要事項進(jìn)行自動核驗，以確保交易的安全。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認(rèn)為，“單邊代理”模式下買賣雙方代理人權(quán)責(zé)邊界清晰，賣方代理人，只用考慮怎么把委托人的房子快速、保價、安全地售出;買方代理人，則只用考慮如何以高效的方式為委托人匹配到高性價比的房源，同時對所匹配推薦的房源質(zhì)量負(fù)責(zé)，買賣雙方的合法權(quán)益就在中介代理只向各自委托人負(fù)責(zé)的機(jī)制下得到了保障。
該新系統(tǒng)還實(shí)現(xiàn)了交易全流程線上辦理功能，賣方從房源核驗，到交易雙方委買、委賣關(guān)系的確定，再到交易合同的錄入，交易資格審查，以及交易合同簽署(通過 i 深圳 App 刷臉認(rèn)證后進(jìn)行電子簽名)與生效，實(shí)現(xiàn)了線上一站式辦理和不見面快速審批，合同數(shù)據(jù)直接對接不動產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)，買賣合同備案完成后即可申請過戶登記。
體驗：業(yè)主最多選擇3家中介機(jī)構(gòu)掛牌，但不能3家同時賣
北青—北京頭條記者在深圳市住房和建設(shè)局網(wǎng)站登錄“深圳市房地產(chǎn)信息平臺”，進(jìn)入“便民服務(wù)”一欄，點(diǎn)擊“我要買賣二手房”，看到頁面顯示“我要找中介買房”、“我要找中介賣房”、“我要自助賣房”三個選項。其中，買方可通過在“我要找中介買房”中填寫購房需求、選擇相關(guān)中介人員并發(fā)起委托。
通過“我要自助賣房”選項，個人賣家依次完成產(chǎn)權(quán)校驗、合同條款、生成合同示范文本、買方購房資格查驗、賣方電子簽章/簽名、合同備案等，便可完成房產(chǎn)交易。如果賣房人還是想找中介幫忙，則可在“我要找中介賣房”中，依次完成填寫房屋產(chǎn)權(quán)校驗、房屋狀況說明、選擇中介、填寫賣房信息來完成交易。
相比傳統(tǒng)的中介交易模式，這個新交易系統(tǒng)對于買家、賣家、中介都有較大的改變。比如業(yè)主最多選擇3家中介機(jī)構(gòu)掛牌，但不能3家同時賣，第一家中介“到期”才能輪換。業(yè)主或買家與中介機(jī)構(gòu)簽訂委托合同后必須獲得中介同意方可解約，不能單方面解約。買家可同時簽約多家中介機(jī)構(gòu)，不受限制;買家/業(yè)主可以選擇同一個中介機(jī)構(gòu)但不能選擇同一個中介經(jīng)理，房產(chǎn)中介經(jīng)理要考評級認(rèn)證，才能進(jìn)行交易。如果喪失星級服務(wù)牌，則無法進(jìn)入系統(tǒng)交易?，F(xiàn)在，每名中介人員的編號后還有一星至五級的星級排名;業(yè)主掛牌方式除了委托中介賣房還可以自助賣房。除了普通住宅，商務(wù)公寓、法拍屋、商辦物業(yè)等商品房都適用于該系統(tǒng)。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認(rèn)為，新系統(tǒng)中買方可委托的中介數(shù)量不受限制，而賣方則至多能委托三家機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售。同時，第一家受托機(jī)構(gòu)將會在委托期限內(nèi)獲得房源優(yōu)先銷售權(quán)即房源“獨(dú)家”銷售權(quán)力，待第一家機(jī)構(gòu)委托期滿后，后續(xù)替補(bǔ)，這樣就避免重復(fù)委托造成的資源浪費(fèi)及糾紛隱患。房源“獨(dú)家”銷售將會倒逼賣方更為謹(jǐn)慎地選擇為其服務(wù)的中介。這一模式，將會打破現(xiàn)有行業(yè)競爭格局，業(yè)內(nèi)所有的中介機(jī)構(gòu)不論大小均有平等的服務(wù)機(jī)會，企業(yè)比拼的不再是資金與規(guī)模，而是信譽(yù)與服務(wù)、專業(yè)與能力。
官方：新交易系統(tǒng)有望打破中介為搶房源惡性競爭局面
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會表示，使用新的二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)之后，交易將更為安全。無論是買方還是賣方均要在新系統(tǒng)進(jìn)行實(shí)名認(rèn)證。而且，新系統(tǒng)將通過與不動產(chǎn)登記部門數(shù)據(jù)對接，實(shí)現(xiàn)對系統(tǒng)內(nèi)掛盤出售的房源進(jìn)行產(chǎn)權(quán)核驗，核驗通過的房源將生成唯一有效的房源編碼，消費(fèi)者可通過房源編碼查看房源真?zhèn)我约皩?shí)時權(quán)屬狀態(tài)。新系統(tǒng)已與民政、社保、不動產(chǎn)登記等多部門數(shù)據(jù)對接，在交易重要節(jié)點(diǎn)都會對房屋權(quán)屬狀態(tài)、買方購房資格等重要事項進(jìn)行自動核驗，以確保交易的安全。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會表示，二手房成交效率將更高。雖然新系統(tǒng)規(guī)定了取得房源委托的機(jī)構(gòu)將會擁有委托期間內(nèi)的房源“獨(dú)賣”權(quán)限，但并沒有限制或妨礙賣方的權(quán)益，在賣方隱私信息受到充分保護(hù)的前提下，房源售賣信息可在系統(tǒng)內(nèi)做到實(shí)時共享，系統(tǒng)內(nèi)的所有合規(guī)中介機(jī)構(gòu)都可以為這套房源尋找、匹配合適買家，真正實(shí)現(xiàn)房源跨機(jī)構(gòu)聯(lián)賣的效果，房源交易出售效率將大為提高。不但打破了此前為了搶房源，造成中介互相踩踏惡性競爭的局面，還因為賣方隱私信息受到系統(tǒng)的強(qiáng)力保護(hù)，而免遭其他中介不必要的干擾。
聚焦：多省市啟動“自助賣房”模式
10月26日，上海房地產(chǎn)交易中心開通了二手房自助交易“網(wǎng)上簽訂合同”的服務(wù)，讓買賣雙方的交易更加便捷。而且購房者在這里進(jìn)行交易也更加的正規(guī)，這里要填寫產(chǎn)權(quán)校驗、合同條款、生成合同示范文本、買方購房資格查驗、賣方電子簽章/簽名、合同備案來完成房產(chǎn)交易。此前，杭州的官方二手房交易平臺已經(jīng)推出了個人自主掛牌服務(wù)。這為買賣雙方撮合，提供了一個免費(fèi)、高效的平臺。
有房產(chǎn)專家表示，“自助賣房”這一舉動對于未來二手房市場將會是一次重大的改變。之前的二手房交易是中介所主導(dǎo)，當(dāng)政府主導(dǎo)的二手房交易系統(tǒng)建立以后，信息會更加透明，買賣雙方更安心。這個系統(tǒng)也有助于政府對樓市的調(diào)控。以深圳為例，目前全市所有小區(qū)的“交易參考價”都已經(jīng)公布，住建局并要求各大銀行嚴(yán)格按照指導(dǎo)價格批示貸款。房產(chǎn)中介加快回歸服務(wù)行業(yè)的本質(zhì)。
也有專家認(rèn)為，“自助賣房”這種模式并不新鮮，一直以來，房產(chǎn)交易就有“自行成交”模式，房產(chǎn)中介的崛起緣于市場的信息不對稱以及交易信任機(jī)制的缺失。短期內(nèi)，“自助賣房”難以成為主流。政府建立這個平臺的出發(fā)點(diǎn)很好，但是僅僅提供一個平臺是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，這是一項重大的基礎(chǔ)設(shè)施項目，需要政府投入資源建立一個強(qiáng)大的信用背書機(jī)制，比如資金監(jiān)管、懲罰和賠償機(jī)制。在這之前，房產(chǎn)交易“中介模式”還不可能被完全取代。
