在多重政策利好因素“催化”下，土拍市場正在逐步復(fù)蘇。
4月25日，在歷時近14個小時后，杭州2022年首輪土拍“鳴金收兵”，在推出的60宗涉宅用地中，除2宗人才租賃用地外，剩余58宗中僅1宗地塊遭遇流拍，共有23宗地塊觸頂搖號，最終成交總金額達到826.76億元。
但在杭州首輪土拍超出市場預(yù)期的同時，仍有多座城市的土拍情況難言“樂觀”。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月25日，在全國22座集中供地城市中，已有北京、福州、合肥、青島、廈門、武漢、重慶、成都、長沙、杭州、寧波、南京和天津等13座城市完成首輪集中供地出讓，土地出讓金總額約3002億元，平均溢價率為4.61%;土拍整體流拍率為17.64%，和2021年同批次集中供地相比上升了12.98個百分點。
這也意味著，全國22座集中供地城市已有超過半數(shù)完成了2022年首輪土拍，但土地市場整體表現(xiàn)冷熱不均。多位專家在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，在近期密集出臺的一系列利好政策引導(dǎo)下，房企拿地積極性已逐步提高，但民營房企的參與度仍有待進一步提升。此外，各區(qū)域之間的土拍熱度也存在較大差異，未來房企出于“規(guī)避風(fēng)險”等考慮，或愈來愈集中在一二線城市及部分重點區(qū)域“落子”。
首輪土拍“冷熱不均”
總成交金額826.76億元，讓杭州市一舉成為目前全國首輪集中供地城市中攬金最多的城市。克而瑞研究中心認(rèn)為：“整體競拍熱度雖不及2021年第三批次，但仍然處于較高水平。”
對于2022年杭州市首輪土拍超出外界預(yù)期的原因，中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生表示：“最重要的因素還是取決于市場本身。當(dāng)前杭州樓市的韌性比較強，大家對接下來的市場恢復(fù)情況還是有一定信心，這是最重要的原因。”
“目前，杭州市熱門板塊新房與二手房之間還是存在著一定的倒掛空間，大家對未來新房的價格預(yù)期還是看漲的。”高院生進一步解釋稱，杭州市主城區(qū)住宅的去化周期也相對比較健康，而受近期房貸利率下調(diào)等一系列利好政策的影響，房地產(chǎn)市場亦在逐步恢復(fù)過程中。
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦則認(rèn)為，從土拍結(jié)果來看，一些二線城市也存在比較嚴(yán)重的分化情況，杭州市無論是從產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，還是近年來的人才引進情況，都堪稱二線城市的“翹楚”，良好的城市基本面得以吸引眾多開發(fā)商。
盧文曦的觀點也得到了數(shù)據(jù)的驗證。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，對比13座城市2021年第三批次與今年第一批次集中供地流拍情況來看，8座城市今年首輪集中供地流拍現(xiàn)象少于2021年第三批次;寧波市無變化，2021年第三批次及今年第一批次均以“零流拍”收場;杭州市、南京市、武漢市及天津市4城今年首輪集中供地的流拍率高于2021年第三批次。
值得注意的是，土拍熱度“兩極分化”不僅出現(xiàn)在城市之間，在一些城市內(nèi)部區(qū)域之間亦表現(xiàn)得較為明顯。
如在杭州2022年首輪土拍中，有25宗地塊底價成交。高院生指出，這些底價成交的地塊，大多位于臨安、富陽和蕭山等地區(qū)的郊區(qū)等去化能力相對偏弱區(qū)域;23宗觸頂搖號地塊所在區(qū)域主要位于奧體、三墩、良渚和未來科技城等熱門核心板塊。
無獨有偶，在合肥2022年首輪土拍中，盡管整體溢價率達到11.2%，但依然存在“冷熱不均”現(xiàn)象。據(jù)悉，位于合肥市最熱門板塊——濱湖科學(xué)城的5宗地塊參拍房企數(shù)量均達10家以上，而地處合肥市城區(qū)東北部的新站區(qū)，則有6宗地塊無人報名。
在業(yè)內(nèi)專家看來，房地產(chǎn)市場當(dāng)前已進入深度調(diào)整階段，未來在金融、市場和房企自身戰(zhàn)略調(diào)整等多重因素影響下，出于“求穩(wěn)”考慮，房企將重點布局一二線城市的核心區(qū)域，或部分區(qū)域的重點板塊。
多城調(diào)整土拍規(guī)則
在今年已完成首輪集中供地的城市中，土拍規(guī)則的調(diào)整亦是一大看點。
上海證券研報顯示，杭州市此輪集中供地采用“同一時間5宗地塊同時競價，且5宗地塊為不同區(qū)域”的方式，自由競價環(huán)節(jié)節(jié)奏加快，考驗房企的競價決策能力。同時還采用了新的競價規(guī)則，地價觸及封頂價之后，通過線下“一次報價+搖號”方式，并以次高報價原則確定競得人。
“供地規(guī)則變化較大。”高院生也認(rèn)為，杭州市此輪集中供地不僅取消了預(yù)公告，調(diào)整了土拍方式，改善了土拍流程，競拍過程也更緊湊，更加考驗房企的綜合實力。
除杭州市外，在4月22日完成2022年首場集中土拍的南京市，同樣也大幅調(diào)整了土拍規(guī)則。
克而瑞研究中心分析稱，南京市今年首輪土拍，土拍規(guī)則調(diào)整主要集中在“規(guī)模較此前批次大減，供地結(jié)構(gòu)更偏向中心城區(qū)”“出讓規(guī)則大調(diào)整，保證金下調(diào)、競拍數(shù)量限制取消”等方面。
如在保證金下調(diào)方面，南京市此輪土拍的保證金比例由30%下調(diào)至20%，同時部分地塊付款周期也延長至6個月甚至更長時間?？硕鹧芯恐行狞c評稱，此舉有助于“實實在在降低房企參拍的資金壓力”。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，重慶市和武漢市等在土地出讓前也均相應(yīng)調(diào)整了土拍規(guī)則，且調(diào)整方向集中在降低土地競拍門檻、減少涉及租賃住房地塊供應(yīng)量、下調(diào)土地出讓保證金等方面。
對于杭州市和南京市等熱門城市密集調(diào)整土拍規(guī)則的原因，東方金誠分析師唐曉琳表示：“首輪集中供地基本延續(xù)了去年規(guī)則，但考慮今年以來房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力加大，房企拿地意愿普遍降低，為避免土地大面積流拍，各地土地出讓規(guī)則有所優(yōu)化并放松。”
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也分析認(rèn)為，土拍規(guī)則調(diào)整在提高房企積極性的同時，保證了合理的利潤空間，有利于促進房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展。例如，盧文曦表示，杭州市等地通過調(diào)整土拍規(guī)則，可以讓房企通過參加當(dāng)?shù)赝僚墨@取合理的利潤。“地方政府也能順利地把土地拍賣掉，不要出現(xiàn)很多地塊流拍的現(xiàn)象，否則不利于形成良好的市場預(yù)期。”
民企參與度待提升
除土拍規(guī)則調(diào)整外，民營房企在各地土拍市場中的“曝光率”也受到外界密切關(guān)注。
4月25日，在杭州2022年首輪集中土拍“大戰(zhàn)”中，當(dāng)?shù)孛駹I房企參與度較高。記者梳理發(fā)現(xiàn)，在杭州市2022年首輪土拍拿地金額前十名的房企中，民營房企達到6家，杭州本土民企就高達5家。
例如，濱江集團拍得包括上城區(qū)、西湖區(qū)、拱墅區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)和臨平區(qū)等在內(nèi)的11宗地塊，總價高達184.35億元。濱江集團方面亦表示：“無可爭議地成為杭州2022年首批土拍收獲最大的開發(fā)商。”
引發(fā)外界關(guān)注的是，在杭州2022年首輪土拍中，民營房企為何如此活躍?
高院生向記者分析稱，在杭州此輪土拍中“出圈”的本土房企不少屬于深耕型房企，在杭州市拿地屬于常規(guī)的補儲動作。例如，濱江集團的大本營就在杭州。“它對杭州市場更熟悉，品質(zhì)、品牌在杭州市場有更強的影響力，市場份額也一直處于第一位，此次拿地或許是為了補充更多的貨值。”
盧文曦也認(rèn)為，杭州市不少本土民營房企參與到當(dāng)?shù)氐耐僚闹?，是因為這些企業(yè)“已經(jīng)扎根杭州市場很久了，有自己的一套運營邏輯，各方面成本都控制得較好，能夠保證自身順利運轉(zhuǎn)。”
不過，值得注意的是，除杭州市外，民營房企在多座城市今年首輪土拍中的參與度仍有待進一步提升。
中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，截至目前，在拿地企業(yè)方面，國企繼續(xù)保持2021年后兩批次拿地的熱情，部分民營企業(yè)拿地意愿開始上升。國企(含地方平臺)在本輪土拍中拿地192宗，拿地占比為71%;部分民營企業(yè)積極參與拿地，拿地75宗，其中濱江集團、旭輝控股和龍湖集團等民營企業(yè)表現(xiàn)亮眼。
“從房企表現(xiàn)來看，國企央企、城投公司依然是本輪集中土拍的成交主力軍。民營房企的身影依舊較少，盡管也有個別民企嶄露頭角，但也均為資金流較為充裕者。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測的國土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年首輪集中土拍房企權(quán)益規(guī)劃建筑面積TOP20中有中海地產(chǎn)、保利發(fā)展和建發(fā)房產(chǎn)等17家企業(yè)具備國企央企背景。
克而瑞研究中心也認(rèn)為，近期政策方面雖然有一定的利好消息，但是傳導(dǎo)到市場、企業(yè)層面還需要一定的時間。“之前經(jīng)歷了財務(wù)危機的房企，或需要更長的恢復(fù)期。”克而瑞研究中心表示，“未來預(yù)計土地市場將形成‘國企央企+穩(wěn)健型品牌民企+地方平臺’三足鼎立的格局。”
