樓市調(diào)控正在不斷松綁。自2022年3月初以來，已有超過130個城市出臺包括降低房貸首付比、放寬限購限售門檻等在內(nèi)的政策，搭配全面“降息”和結(jié)構(gòu)化寬松，以期刺激樓市需求修復(fù)、市場回暖。
研究機(jī)構(gòu)復(fù)盤了前幾輪地產(chǎn)周期，認(rèn)為當(dāng)前市場處于“基本面底部區(qū)域+政策底”，政策已經(jīng)釋放維穩(wěn)信號，信貸層面放松可期，當(dāng)前處于較好的布局時機(jī)。穩(wěn)健經(jīng)營的房企迎來重大利好，推薦榮盛發(fā)展等。
新一輪樓市政策松綁
4月29日，中央政治局召開會議，強(qiáng)調(diào)支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。這被市場認(rèn)為是自2016年本輪調(diào)控以來，中央層面針對房地產(chǎn)行業(yè)最為寬松的表態(tài)。
2022年以來，已有超百城發(fā)布樓市放松政策，其中包括南京、蘇州、佛山在內(nèi)的八個城市放松限購、限售政策，蘭州、資陽、昆明等城市從房貸入手，放寬首付比例、下調(diào)房貸利率。
中國房地產(chǎn)企業(yè)測評研究和數(shù)據(jù)發(fā)布平臺統(tǒng)計，今年一季度，全國各地共出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策129條，其中超五成為放松性政策，緊縮性政策僅14條，約占10.85%。放松性政策主要體現(xiàn)在行政限制、住房公積金政策和人口人才政策支持上。
“房地產(chǎn)行業(yè)始終是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇現(xiàn)在急需要地產(chǎn)復(fù)蘇的強(qiáng)力支撐。地產(chǎn)限購等政策的放松將會持續(xù)放開，逐步從三四線城市到二線甚至一線城市。”長城基金固定收益投資部總經(jīng)理鄒德立預(yù)計。
根據(jù)機(jī)構(gòu)的測算，中國房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了近20%的GDP、約40%的財政收入，構(gòu)成約60%的家庭資產(chǎn)。
中信證券最新研報顯示，2020年，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈總貢獻(xiàn)約17.7%的GDP份額;土地出讓收入是地方政府性基金收入的主體部分，近幾年占90%以上。房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)、土地財政、金融體系的重要性沒有改變。宏觀經(jīng)濟(jì)面臨不確定，穩(wěn)住房地產(chǎn)市場刻不容緩。
品質(zhì)穩(wěn)定房企迎利好
新一輪樓市政策性寬松周期到來，業(yè)內(nèi)預(yù)計規(guī)模品質(zhì)穩(wěn)定的房企將脫穎而出。
億翰智庫認(rèn)為，在民營房企中，一直以低調(diào)穩(wěn)健著稱的榮盛發(fā)展近年呈現(xiàn)進(jìn)位不斷上升的勢頭。作為為數(shù)不多的實(shí)現(xiàn)連續(xù)多年經(jīng)營活動現(xiàn)金流為正的上市房企，榮盛發(fā)展延續(xù)“提質(zhì)進(jìn)位”的目標(biāo)，堅持“造園、造寸、造福”的產(chǎn)品理念，理性布局多元賽道，為其持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展節(jié)奏提供支撐。
以石家莊榮盛首府為例，該樓盤打造了游泳館、健身房、兒童學(xué)堂、業(yè)主食堂、社區(qū)會客廳等八大功能中心，業(yè)主可以在社交、運(yùn)動、休閑的同時欣賞到園林景觀;項目還實(shí)現(xiàn)智慧互聯(lián)的社區(qū)生活，小區(qū)出入口、單元門、電梯、家門口，全程都可人臉識別;小區(qū)出入口道閘門禁可聯(lián)動觸發(fā)室內(nèi)智能家居設(shè)備，下班回家的業(yè)主，在到達(dá)小區(qū)門口時即可自動啟動室內(nèi)空調(diào)、空氣凈化器等設(shè)備。
“同樣的價格，榮盛的位置、產(chǎn)品和配套都更好一些;同樣的位置和產(chǎn)品，榮盛的價格更合適。”有業(yè)主如此向《投資者網(wǎng)》評價。
正如榮盛發(fā)展董事長耿建明多次強(qiáng)調(diào)的：“我們要把自己的力量、聰明才智、資源都投放到建設(shè)產(chǎn)品品質(zhì)，投放到產(chǎn)品的設(shè)計研發(fā)上來，為老百姓提供好房子，好產(chǎn)品，讓老百姓住得舒服，住得有尊嚴(yán)。”
在這樣的嚴(yán)格指導(dǎo)下，榮盛發(fā)展業(yè)績復(fù)利在不斷累積中實(shí)現(xiàn)突破。從2016年到2020年，榮盛發(fā)展歷年銷售額分別為512.24億元、679.3億元、1015.63億元、1153.56億元、1270.97億元;增速依次是65.77%、32.6%、49.5%、13.58%、10.17%，
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年，榮盛發(fā)展以1318.3億元的權(quán)益銷售額，位列行業(yè)第20位。根據(jù)榮盛發(fā)展公布的數(shù)據(jù)，2021年榮盛發(fā)展累計實(shí)現(xiàn)簽約金額1345.6億元，同比增長5.87%，目標(biāo)完成率約為103.5%，全年簽約回款創(chuàng)新高。
穩(wěn)定的規(guī)模站位，正是榮盛發(fā)展面對行業(yè)波動的突出價值。
重點(diǎn)保障經(jīng)營穩(wěn)健房企
從近兩月的樓市成交數(shù)據(jù)來看，各地樓市放松政策傳導(dǎo)至市場的刺激作用尚且有限。興業(yè)證券指出，統(tǒng)計中的城市4月二手房成交套數(shù)同比減少54.9%，環(huán)比減少26.3%。
市場不得不面對的嚴(yán)峻趨勢是，隨著部分房企陷入流動性問題，消費(fèi)者對于買房信心不足。
據(jù)不完全統(tǒng)計，已有融信中國、世茂集團(tuán)、融創(chuàng)中國、中國恒大、佳兆業(yè)集團(tuán)、新力控股、中國奧園、花樣年控股、陽光100中國、當(dāng)代置業(yè)共十家房企延遲披露業(yè)績。
國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)稱，通常而言，未能按期發(fā)布經(jīng)審計業(yè)績，表明公司治理和財務(wù)透明度可能出現(xiàn)問題，審計問題或?qū)⒓哟鬂撛谫J款機(jī)構(gòu)對這些企業(yè)償債能力的顧慮，導(dǎo)致貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)一步降低放貸意愿;也可能令購房者及企業(yè)資產(chǎn)的潛在買家望而卻步，整體加劇企業(yè)違約風(fēng)險。
研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，應(yīng)重點(diǎn)保障經(jīng)營穩(wěn)健的房企，實(shí)現(xiàn)保民生和保交付的目的。其中，榮盛發(fā)展是較早提出不再盲目追求規(guī)模的企業(yè)，這體現(xiàn)在其持續(xù)多年為正的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量上。
2021年，榮盛發(fā)展經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為169.15億元，比2020年末的13.67億元大增1137.7%，這也是該項指標(biāo)繼2017年至2020年后連續(xù)第五年為正。
不僅如此，榮盛發(fā)展短期借款連續(xù)多年呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，2018年至2021年分別為91.86億元、41.25億元、19.7億元、8.13億元;同比下滑13.75%、55%、52.26%、58.71%。今年一季度末，短期借款再度同比下滑66.4%至6.09億元。
時至今日，榮盛發(fā)展債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，截至2021年底，有息負(fù)債554.9億元，同比降近200億元;貨幣資金為197億元，所有者權(quán)益為454.18億元。
在保證現(xiàn)金流穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，榮盛發(fā)展的全國化布局已經(jīng)基本完成，支撐公司長期發(fā)展。
2021年年報顯示，榮盛發(fā)展采取審慎的拓展策略，先后在京津冀、長三角、中西部、珠三角區(qū)域的16個城市獲得土地29宗，規(guī)劃建筑面積303.2萬平方米。
報告期內(nèi)，公司共新增29宗土地儲備，計容建筑面積303.19萬平方米;購地金額123.42 億元，權(quán)益購地金額80.19億元。截至報告期末，公司土地儲備總建筑面積達(dá)3468.9萬平方米，為未來幾年發(fā)展提供了充足資源。
關(guān)鍵詞： 新一輪樓市政策 降低房貸首付比 放寬限購限售門檻 樓市調(diào)控不斷松綁
