公開募集基礎設施證券投資基金，簡稱公募REITs(音似“瑞次”)，是通過證券化的方式，將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可上市交易、流動性高的基金份額。首批公募REITs的9只產(chǎn)品去年6月正式登陸資本市場，至今已有一年時間。據(jù)了解，這9只公募REITs在今天(21日)迎來首次解禁。
首批上市9只產(chǎn)品迎來解禁 釋放流動性
證監(jiān)會、滬深交易所數(shù)據(jù)顯示，本次9只公募REITs共解禁近22億份基金份額，合計基金規(guī)模超110億元，占9只公募REITs總市值逾30%。也就是說，解禁將使這9只公募REITs的可流通份額增加超過一倍。
中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化專業(yè)委員會委員 王藝軍：(解禁部分)是目前對應這9只公募REITs流通份額的1.04倍(左右)，所以說它的供求關系發(fā)生一定的變化。之前大家普遍認為，它的供給還是不足，這一次是有效釋放了一部分供給。
根據(jù)交易制度安排，本次即將解禁的限售份額持有人，是公募REITs投資者中的部分戰(zhàn)略投資者，他們認購的份額在經(jīng)歷了12個月的限售期后，于今日解禁。相關公募REITs產(chǎn)品發(fā)布了提示性公告，相關基金公司也采取了包括與戰(zhàn)略投資者溝通等措施，引導投資者理性參與，切實維護公募REITs市場平穩(wěn)運行。
已有12只產(chǎn)品公開交易 新產(chǎn)品穩(wěn)步推進
公募REITs試點上市一年以來，一直在穩(wěn)步推進，至今共有12只產(chǎn)品公開交易。
日前，重慶渝遂高速公路REITs項目獲證監(jiān)會準予注冊批復，成為西部地區(qū)首個獲批注冊的基礎設施REITs項目。該項目也將成為第13只上市的公募REITs試點產(chǎn)品。
公募REITs試點上市一年以來，目前共有12只上市交易產(chǎn)品，合計發(fā)行規(guī)模約458億元，發(fā)行資金中，用于新增投資的凈回收資金約188億元。已上市項目涵蓋生態(tài)環(huán)保、高速公路、園區(qū)、倉儲物流四個領域。最受關注的，是保障性租賃住房納入公募REITs試點范圍并快速推進。
5月底，廈門安居集團、深圳人才安居集團兩個保障性租賃住房REITs被證監(jiān)會及滬深交易所正式受理，它們距離成為首批上市的保障性租賃住房公募REITs試點項目，又近了一步。據(jù)了解，這類項目參與公募REITs試點后，不會改變其保障性租賃住房的性質(zhì)。未來通過公募REITs的擴募機制，將帶動更多項目以市場化手段解決保障性租賃住房建設難、投資少的難題。
深圳市創(chuàng)新投資集團副總裁 蔣玉才：從社會投資人(那里)快速收回大量的資金來推動保障安居住宅房的下一步發(fā)展需求。
在過去的三個月，深圳、北京、重慶、蘇州、西安等地的多個保障性租賃住房項目，也陸續(xù)公布了最新進展。目前，監(jiān)管機構以及市場各方正在積極推動保障性租賃住房公募REITs試點推進。
政策密集出臺 積極盤活存量
公募REITs試點上市一年以來，除了在產(chǎn)品層面取得進展，相關制度的不斷完善，也為后續(xù)發(fā)揮公募REITs盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資的積極作用奠定了堅實基礎。
日前，證監(jiān)會指導滬深證券交易所制定發(fā)布《新購入基礎設施項目指引》，其中對廣受關注的公募REITs擴募細則進行明確。公募REITs擴募，是指公募REITs發(fā)起募集之后，再次募集資金，并將資金用于新購入資產(chǎn)的行為。
清華大學金融科技研究院副院長 魏晨陽：(擴募可以)不斷把更多的同類資產(chǎn)，更多其他類型的資產(chǎn)拉進來，保證收益，保證長期穩(wěn)健的運營。
北京大學光華管理學院中國REITs研究中心執(zhí)行主任 張崢：REITs規(guī)模增大以后，有利于整個REITs流動性的提高，流動性交易成本減少，定價更有效率。
一段時間以來，國家多次圍繞盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資出臺多項政策意見，要求提高效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發(fā)行上市，特別強調(diào)對民生保障、維護產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈穩(wěn)定等方面的項目予以支持。
同時，水利部、住建部等多個部委也紛紛出臺措施，支持利用公募REITs試點，鼓勵和引導相關領域項目工程建設和運營。在地方層面，北京、青島、重慶等多地，也相繼出臺了支持公募REITs健康發(fā)展的配套指導意見。
中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化專業(yè)委員會專家顧問 周以升：發(fā)行(公募REITs)的過程實際上就可以盤活資金，拿著新(募集)的資金可以投資新的項目，然后把資產(chǎn)可以再裝入(公募REITs)當中來，這樣就形成了一個投資、孵化、退出然后到擴大再投資的循環(huán)，所以說它對盤活存量、擴大投資是非常有意義的。
投資者應理性看待 堅持長期價值投資
作為與股票、債券并列的新一類證券品種，公募REITs的獨特之處在于自身具有分紅較為穩(wěn)定，與其他資產(chǎn)價格相關性弱等特點。這也成為公募REITs試點以來，受到廣大投資者關注的重要原因。對此，專家提示，投資者應理性，堅持長期價值投資。
不同于股票、債券和普通的公募基金，公募REITs的底層資產(chǎn)是運營穩(wěn)定的基礎設施。
北京大學光華管理學院中國REITs研究中心執(zhí)行主任 張崢：(公募REITs)它相對來說風險比較適中，然后和它形成未來給投資人帶來的收益回報又是比較匹配的，透明度也是比較高。
此前，證監(jiān)會專門發(fā)布公示，建議投資者基于理性分析判斷，根據(jù)未來分紅預期，合理評估公募REITs投資價值，樹立理性投資理念。證監(jiān)會表示，對于廣大投資者來說，穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。
