各地對(duì)于二手房市場(chǎng)的調(diào)整還在深入。
繼對(duì)于二手房限售、“認(rèn)房認(rèn)貸”政策等的調(diào)整優(yōu)化之后，多地推出二手房“帶押過(guò)戶”政策，從交易流程的簡(jiǎn)化、交易保障的提高入手，以期促進(jìn)市場(chǎng)交易。
“帶押過(guò)戶”是什么？
9月21日，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，人民銀行廣州分行近日向轄內(nèi)各中心支行及銀行機(jī)構(gòu)發(fā)布關(guān)于鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式有關(guān)事宜的通知。
“這是地方金融部門首個(gè)公開對(duì)帶押過(guò)戶進(jìn)行支持的政策。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。在此之前，已有包括濟(jì)南、深圳、南京、福州、無(wú)錫、青島、珠海等多個(gè)城市宣布嘗試該政策。
所謂的“帶押過(guò)戶”，通俗來(lái)講，指存在抵押的房產(chǎn)，不用提前還清貸款就可以完成交易、過(guò)戶，并發(fā)放新的貸款。這被認(rèn)為是進(jìn)一步降低交易的風(fēng)險(xiǎn)和成本，盤活二手房資源、加快二手房流通和交易，從而帶動(dòng)樓市活躍的重要?jiǎng)?chuàng)新政策。
隨著去年民法典的施行，“帶押過(guò)戶”有了法律依據(jù)。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣介紹，依據(jù)民法典第406條“抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓”，即抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn);當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。
王玉臣同時(shí)強(qiáng)調(diào)，即使是在可以“帶押過(guò)戶”的城市，也并非所有房產(chǎn)都能實(shí)現(xiàn)。如果之前設(shè)定抵押時(shí)，明確約定了不能轉(zhuǎn)讓，則約定優(yōu)先。
快捷、安全為最大優(yōu)勢(shì)
“之前也一直有原業(yè)主房貸未還清就要出售的情況，這就要‘下家’先把錢給‘上家’還了貸款才能過(guò)戶。這對(duì)于下家要求資金多，還有上家拿錢跑路的風(fēng)險(xiǎn)。”房產(chǎn)中介李先生對(duì)中新財(cái)經(jīng)記者表示。
“我們一般會(huì)給客戶做‘過(guò)橋’，也就是‘贖樓’，花錢找擔(dān)保公司代還，但是手續(xù)復(fù)雜，而且也要等解押后才能交易，時(shí)間比較長(zhǎng)。”李先生說(shuō)，一般解抵押至少要等一周多，也有半個(gè)多月也完成不了的，“帶押過(guò)戶”肯定會(huì)省去原房主的贖樓費(fèi)用和籌措資金的時(shí)間。
效率具體能提高多少?以合肥為例，合肥市不動(dòng)產(chǎn)登記中心工作人員表示，只要提供貸款的銀行同意配合，購(gòu)房者可以前來(lái)辦理二手房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。“正常來(lái)看，3個(gè)工作日內(nèi)發(fā)出新的產(chǎn)證，走完過(guò)戶流程。”
除了速度，安全也是房屋交易中需要考慮的重要一環(huán)。李先生回憶，之前做“過(guò)橋”時(shí)，為了安全考慮，往往需要找中介和第三方等一起監(jiān)管，押著房主的房本、銀行卡、借款合同甚至身份證等，一直到解抵押成功，期間風(fēng)險(xiǎn)自然也不少。
但在“帶押過(guò)戶”模式后，“過(guò)橋資金”壓力減輕，實(shí)現(xiàn)了原抵押注銷登記和新抵押登記的無(wú)縫連接，可有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)。
多地也同時(shí)提到了第三方公證機(jī)構(gòu)的加持。
濟(jì)南在“帶押過(guò)戶”中引入公證“提存賬戶”，買方把房款打到提存賬戶就可以拿到房，如果過(guò)戶存在問(wèn)題，房款還能原路返還;深圳同樣引入了公證處，對(duì)各方資金流動(dòng)具有一定保護(hù)機(jī)制，減少了因一方違約而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
無(wú)錫則開創(chuàng)了政府監(jiān)管和全程免費(fèi)的先例。同樣由買方將貸款資金足額存入監(jiān)管賬戶，再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、賣方原抵押變更和買方新抵押設(shè)立合并，最后歸還賣方貸款、賣方收到余款、注銷抵押登記。
廣州最新發(fā)布的政策也明確，針對(duì)跨行間二手房“帶押過(guò)戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn)，可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
“相關(guān)部門已經(jīng)意識(shí)到此類交易可能存在的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，也對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提出了公證或擔(dān)保的操作。這對(duì)于更好穩(wěn)健推進(jìn)‘帶押過(guò)戶’模式，具有積極的作用。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
或有更多城市跟進(jìn)
“這一政策更重要的是，能夠加速‘連環(huán)單’交易的節(jié)奏。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)，一套二手房交易可能連接著3-4套房的交易。過(guò)去，由于上述流程的繁瑣阻滯，一套房交易不了，影響到其他房子的交易，導(dǎo)致買賣需求實(shí)現(xiàn)不了。
李宇嘉認(rèn)為，“帶押過(guò)戶”注入了強(qiáng)大的信用背書，暢通了交易流程，促進(jìn)了房屋流轉(zhuǎn)和良性循環(huán)。環(huán)節(jié)之間打通了，降低了信用信息調(diào)查的成本、縮短了交易的周期，有利于二手房交易流轉(zhuǎn)。
“‘帶押過(guò)戶’業(yè)務(wù)本身操作并不復(fù)雜，過(guò)去銀行方面不愿意操作主要是因?yàn)橘J款額度吃緊。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提出，如今，銀行在貸款額度足夠的情況下有了操作的可能。
貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松，整體房貸利率再創(chuàng)新低。103個(gè)重點(diǎn)城市中超八成的城市主流房貸利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。
市場(chǎng)普遍認(rèn)為，未來(lái)預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)推行“帶押過(guò)戶”政策。
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