“公攤面積”多少算合理？到底誰來測算？
買房的時候，很多人都會詢問房子的“公攤面積”是多少，畢竟掏出這么多錢，不少人還要貸款，每一平方米都很在意。在山東青島，有購房者收房時卻發(fā)現(xiàn)，自己買的房子，公攤面積達到了46%以上，接近一半面積的房子被公攤給攤出去了。到底怎么回事，一起來看記者的調(diào)查↓
購房者收房發(fā)現(xiàn) 竟然近一半是“公攤面積”
青島西海岸新區(qū)這個房地產(chǎn)項目的六期，是三棟55層的超高層建筑，分別是56號、61號樓、62號樓，去年交房。當時，興致勃勃趕來收房的業(yè)主們，都發(fā)現(xiàn)自家的房子變小了。
購房業(yè)主：
(我家)房產(chǎn)證面積是128.35(平方米)，套內(nèi)面積是不到70(平方米)，樓下鄰居測量的。這是最大的臥室，主臥，11個平方(米)，但是裝完床，床頭柜、衣柜放不開。這是次臥，8個平方(米)。
購房業(yè)主：
這是110平(方米)的房子，實際使用面積是59.25(平方米)應(yīng)該是。這個次臥的使用面積是6平(方米)多一點。
業(yè)主們反映，根據(jù)購房之初銷售人員的解釋，小區(qū)屬于超高層建筑，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積可能會達到31%，所以簽訂購房合同時是按照這個標準來計算的公攤。但令人沒想到的是，最終收房時的公攤系數(shù)卻遠遠超過31%，經(jīng)過相關(guān)部門的調(diào)查，這三棟樓的分攤系數(shù)均在46%以上。
在當?shù)赜嘘P(guān)部門的這份回復(fù)中，明確說明：該項目56號樓分攤系數(shù)為0.465，61號樓分攤系數(shù)為0.461，62號樓分攤系數(shù)為0.463，導(dǎo)致公攤建筑面積較大的原因，主要是這三棟樓46層以下墻體厚度為60公分，47層及以上墻體厚度為40公分，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，建筑外墻一半面積需計入公攤面積內(nèi)。此外，這三棟樓有兩層公共配套用房不計入受分攤面積，因此導(dǎo)致分攤系數(shù)相比其他高層住宅偏大。對于這樣的解釋，業(yè)主們很難接受。在他們看來，100多平方米的房子，到手縮水了近一半，造成每個戶型都非常局促，家里要購買合適的家具家電都存在許多問題。
購房業(yè)主：
留著洗衣機的口，(這邊寬度)就四十多公分，我說放不下洗衣機，開發(fā)商說可以放一個特定款的。
記者隨后聯(lián)系了這個項目的開發(fā)商，工作人員聽明來意后，直接掛斷了記者的電話。
而青島西海岸新區(qū)相關(guān)部門則表示，目前有關(guān)情況仍在處理過程中。
西海岸新區(qū)有關(guān)處置工作專班工作人員 高玉亮：
關(guān)于公攤這個事，這個項目確實是有點大，我們政府專班這邊責令開發(fā)商繼續(xù)跟他們溝通，盡量能夠達成一致意見。
公攤面積”如何才能清清楚楚 明明白白？
開開心心收房，卻發(fā)現(xiàn)房子近一半都是“公攤面積”，對“公攤面積”的困惑在很多購房者心中都存在。有的購房者被公攤、公攤系數(shù)等術(shù)語繞暈;有的購房者發(fā)現(xiàn)銷售人員口頭承諾的公攤面積，到收房時大幅增加;還有一些購房者陷入由公攤面積引發(fā)的糾紛中。
究竟什么是“公攤面積”?“公攤面積”又從何而來?哪些面積算公攤、哪些又不算?消費者該如何分辨?“公攤面積”到底能不能取消?“公攤面積”之爭究竟如何解決?
什么是“公攤面積”?如何計算?
到底什么是公攤面積?公攤面積又該如何計算?
公攤面積制度在我國存在已久，當時的建設(shè)部曾在《建筑面積計算規(guī)則》《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》中對公攤面積有相應(yīng)的規(guī)定。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，也明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。
具體來說，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;二是套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。簡單來說，如果電梯和公共設(shè)施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。
“公攤面積”多少算合理？由誰來測算？
了解了公攤面積究竟是什么，再來看看，公攤面積在多大范圍內(nèi)才算合理?又由誰來測算?
公攤面積在多大范圍內(nèi)算是合理，國家目前并沒有明確的規(guī)定，在實際操作過程中，這一點往往容易產(chǎn)生糾紛。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長 趙秀池：
老百姓對公攤面積的認知還不是完全了解，因為它專業(yè)性很強。
那么公攤由誰來測算呢?一般情況下，一個住宅小區(qū)的公攤數(shù)據(jù)需要經(jīng)過以下程序：一個是設(shè)計單位的圖紙測算，一個是主管部門對公攤的核算，在項目竣工后，測繪部門還要對房產(chǎn)面積再進行一次測算。目前，涉及公攤測量，我國共有《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》2個國家標準，但由于一些地方還沒有建立多測合一體系，缺乏第三方的監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計算不透明等現(xiàn)象。
中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會副會長 虞曉芬：
公攤面積的計算很復(fù)雜，我們相關(guān)信息的公開化程度還不夠高，透明度不夠，所以也引起了一些不必要的麻煩。
此外，目前不少商品房采用的是預(yù)售制，普通購房人只能被動地從開發(fā)商等處了解信息，這也為最終到手的公攤增加了不確定性。
簽購房合同時 應(yīng)注意公攤的哪些信息？
我們看到，國家目前對住宅的公攤面積并沒有設(shè)置上限和下限，但這并不意味著公攤面積可以任由開發(fā)商隨意設(shè)定。購房人在前期簽訂購房合同時，應(yīng)該特別留意哪些關(guān)于公攤面積的信息呢?
其實，在《商品房銷售管理辦法》中，對于房屋面積縮水是有明確要求的。《辦法》中明確指出，出現(xiàn)誤差，按照面積誤差比絕對值3%這個標準，多退少補。簡單說，就是合同約定的面積與實際面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權(quán)退房。同意不退房的，實際面積小于合同約定面積時，絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房人。因此，在長期從事處理房地產(chǎn)糾紛案件的律師黃羅平看來，購房人在前期簽訂購房的時候，一定要注意根據(jù)政策細化買賣合同的條款。比如，目前開發(fā)商在售樓處都必須公開房屋面積預(yù)測報告或?qū)崪y報告，購房者可以從這個報告中查出擬購買的房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù)，由此算出公攤比例。在必要時，購房人可以在簽訂商品房買賣合同時簽訂補充協(xié)議，就公攤面積及相應(yīng)的違約責任進行補充約定，以便更好地維護自身的合法權(quán)益。
廣東連越律師事務(wù)所高級合伙人 黃羅平：
購房者在購房的時候，一定要實地去看，并且要詳細了解，因為開發(fā)商公布的這些信息，他可能不會一次性公布，并且有必要的時候也要咨詢專業(yè)人士，也可以去房管局查詢這些公攤面積的實際情況。
收房時發(fā)現(xiàn)房屋面積縮水 業(yè)主如何維權(quán)？
剛才提到了在簽訂購房合同時的注意事項，那么，如果收房后出現(xiàn)房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業(yè)主又該如何維權(quán)呢?
在收房后，假如對公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同、建筑施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產(chǎn)測繪中心申請面積鑒定。
廣東連越律師事務(wù)所高級合伙人 黃羅平：
我們說一般正確尋求法律幫助的話，你首先要把你受損害的證據(jù)要固定好，第一個方面就是說開發(fā)商他在進行報建的時候，報建的公攤面積到底有多少，第二個就是說把開發(fā)商當初給你做的承諾，證據(jù)可以準備好，第三個向相關(guān)的行政主管部門進行投訴，最后環(huán)節(jié)才是依法向人民法院提起訴訟。
“公攤面積”易引發(fā)糾紛 是否能取消？
既然公攤面積容易引發(fā)糾紛，那么，公攤面積到底能不能取消呢?
有觀點認為，在商品房銷售中附加公攤面積雖是全國普遍現(xiàn)象，但公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，特別是部分開發(fā)商利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算的能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)，讓購房者很受傷，因此建議取消公攤。而在業(yè)內(nèi)人士看來，取消不可能一蹴而就，甚至會影響到購房者的權(quán)利。因為在《商品房銷售管理辦法》中明確指出：分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。
中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會副會長 虞曉芬：
(目前)按照建筑面積來進行計價或者產(chǎn)權(quán)確認，也是對老百姓權(quán)益的一個保護，因為公用部分也是屬于我們老百姓所有的，還是有它的合理性的。
而從購房人的角度來說，公攤面積在某種程度上也代表著小區(qū)品質(zhì)。公攤面積太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶，公共活動區(qū)域減少等配套設(shè)施問題，進而影響居住的質(zhì)量與舒適度。
此外，取消公攤面積后，還會給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責任帶來許多現(xiàn)實問題。因此，完全取消公攤，在實踐過程中會出現(xiàn)很多困難和問題。
