作為傳統(tǒng)銷售旺季的9月，雖然房企提前鋪排供貨、積極去化，但整體銷售情況仍延續(xù)了相對(duì)低迷的表現(xiàn)。
克而瑞研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示，其重點(diǎn)監(jiān)測的30個(gè)城市9月份成交面積環(huán)比下降4%，同比下降29%。土地市場方面，截至9月27日，全國300城經(jīng)營性土地9月份總成交建筑面積為9480萬平方米，預(yù)計(jì)全月成交建筑面積將突破億平方米，同比來看降幅約為四成左右。
百強(qiáng)房企9月業(yè)績環(huán)比增長10%，同比降幅收窄
從各線城市的市場表現(xiàn)來看，一線城市成交同、環(huán)比漲幅皆超10%;二三線城市盡顯疲態(tài)，成交環(huán)比下降8%，同比跌幅擴(kuò)至35%。分區(qū)域來看，長三角地區(qū)僅蘇、杭回穩(wěn)，大灣區(qū)局部復(fù)蘇，環(huán)渤海地區(qū)分化加劇，中西部市場則異常慘淡。
從房地產(chǎn)企業(yè)的營銷情況看，規(guī)模房企整體銷售仍延續(xù)了今年以來相對(duì)低迷的表現(xiàn)。根據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告，TOP100房企9月份實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5709.6億元，環(huán)比增長10%，增幅不及往年同期。同比方面降低25.4%，降幅較前幾月進(jìn)一步收窄。累計(jì)業(yè)績方面，百強(qiáng)房企1-9月銷售操盤金額為46697.9億元，同比降幅仍保持在45.4%的較高水平。
值得一提的是，有超過半數(shù)的百強(qiáng)房企9月單月業(yè)績出現(xiàn)環(huán)比增長。其中30家企業(yè)的環(huán)比增幅在0%到30%之間，25家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。包括華潤、招商、綠地、越秀和仁恒等企業(yè)的環(huán)比增幅均在35%以上。但從業(yè)績同比情況來看，規(guī)模房企整體仍深陷負(fù)增長困局，近7成企業(yè)單月業(yè)績同比降低，僅3成實(shí)現(xiàn)同比增長。
克而瑞研究中心認(rèn)為，四季度房企仍需做足準(zhǔn)備，積極尋找局部機(jī)會(huì)窗口。雖然三季度以來同比降幅收窄，但目前行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場信心及購買力尚處在低位，企業(yè)整體的去化壓力仍然較大。目前行業(yè)格局正從“強(qiáng)者恒強(qiáng)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強(qiáng)”。中長期來看，行業(yè)競爭將以穩(wěn)健經(jīng)營、具備發(fā)展韌性、產(chǎn)品力交付力強(qiáng)、市場認(rèn)可度較高的央國企以及部分優(yōu)質(zhì)民企為主導(dǎo)。
土拍熱度并未明顯回溫，僅7家房企新增貨值超千億
土地市場方面，由于核心城市扎堆集中土拍，使得平均樓板價(jià)創(chuàng)近一年新高。
根據(jù)報(bào)告，9月份有超過10個(gè)城市集中供地。其中，上海第三輪土拍金額超過千億元，進(jìn)而帶動(dòng)了土地成交總金額大幅上升，達(dá)4215億元，環(huán)比增加58%，同比則減少33%。由于一二線城市土地成交增多，也帶動(dòng)整體成交均價(jià)達(dá)到4446元/平方米，創(chuàng)下近一年以來新高。
房企拿地金額方面，單月銷售50強(qiáng)拿地金額同比增長68%，接近1200億元，僅次于今年6月拿地高點(diǎn)，單月拿地金額較前三季度均值高出50%。但實(shí)際上土拍熱度并未有大幅提升，底價(jià)成交、“托底”成交仍是常態(tài)，因此50強(qiáng)房企拿地金額同比仍跌29%。
從拿地企業(yè)來看，50強(qiáng)房企中仍有超過七成的企業(yè)9月無投資，而2022年投資“暫停”企業(yè)超過30家，且9月拿地企業(yè)仍舊是前三季度表現(xiàn)相對(duì)積極的華潤、保利、中海、招商、建發(fā)等房企。
從企業(yè)拿地的表現(xiàn)來看，規(guī)?；膰肫髱缀醭蔀楹诵募泄┑爻鞘形ㄒ坏恼嬲?ldquo;參與者”，三季度表現(xiàn)的尤為顯著。保利、華潤、招商、越秀等三季度拿地金額占到1-9月比例超過60%，除中海外，其余企業(yè)三季度月均拿地金額均較上半年增長超過100%。
報(bào)告顯示，1-9月份新增貨值破千億的房企有7家，較去年同期減少了13家，積極拿地的房企數(shù)量明顯銳減。華潤、保利和中海位列新增貨值榜前三，三家房企年內(nèi)新增貨值均超過1500億元，但與去年同期相比，三家房企的新增貨值均有所下降。截止9月末，新增貨值百強(qiáng)門檻達(dá)到71.7億元，同比下降55%，金額、建面百強(qiáng)門檻分別為25.4億元和35.4萬平方米，同比下降60%和64%，同比降幅仍在擴(kuò)大。
四季度市場或?qū)⒒胤€(wěn)，需求端政策力度有望加碼
展望四季度，克而瑞研究中心認(rèn)為中央及地方需求端政策力度有望加碼，而在輪番政策暖風(fēng)的作用下，市場信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)，房地產(chǎn)市場也將逐步回穩(wěn)，但城市分化加劇。
上海、杭州等市場成交或?qū)⒏呶槐３郑瑹岫扔型麘T性延續(xù)。廣州、深圳、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)，即便是南寧、沈陽、昆明等弱二線城市，四季度市場也有望穩(wěn)住，而多數(shù)三四線城市或?qū)⑵D難探底。
另一方面，隨著短期市場仍處筑底階段，政策落地效果仍不明朗，市場預(yù)期和信心也并未得到顯著的扭轉(zhuǎn)，因此房企資金壓力并不會(huì)得到緩解，四季度投資謹(jǐn)慎的態(tài)勢仍將延續(xù)。
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