2022年以來(lái)，行業(yè)下行周期下，減少投資、加快回款成為房企生存的常態(tài)。
截止9月末，全年投資“暫停”的房企超過(guò)30家，市場(chǎng)萎靡、現(xiàn)金流吃緊的情況下，房企無(wú)力投資。與此同時(shí)，房企加快了現(xiàn)房庫(kù)存去化，以獲得現(xiàn)金回流。
這就導(dǎo)致房企存貨總量增速放緩，CRIC數(shù)據(jù)顯示，71家典型房企上半年存貨總量達(dá)到12.08萬(wàn)億，較2021年年末僅提升0.4%，而2021年存貨增速為6.4%。
而在“停工停貸潮”影響下，“現(xiàn)房”成為一大賣(mài)點(diǎn)，這也促使房企現(xiàn)房庫(kù)存規(guī)模回落。CRIC數(shù)據(jù)顯示，65家在半年報(bào)中披露存貨明細(xì)的上市房企，現(xiàn)房庫(kù)存總量較2021年底下降4.2%，這是5年來(lái)現(xiàn)房庫(kù)存首次回落，庫(kù)存壓力有所緩解。
然而由于疫情反復(fù)、市場(chǎng)疲軟，銷(xiāo)售去化難度加大，房企去庫(kù)存壓力仍然不容樂(lè)觀。
01
典型房企存貨總量
僅提升0.4%
房企的存貨規(guī)模能夠直觀反映出目前企業(yè)的土地投資、項(xiàng)目開(kāi)竣工投入狀態(tài)。
今年以來(lái)，房企開(kāi)工施工面積同比負(fù)增長(zhǎng)，至8月新開(kāi)工面積已降至全年新低，同比下降45.7%，與此同時(shí)，9月50強(qiáng)房企有七成未拿地，截至9月末，2020年無(wú)投資的房企達(dá)到了30家。
在這樣的背景下，房企存貨規(guī)模增長(zhǎng)乏力。
根據(jù)房企半年報(bào)披露數(shù)據(jù)，CRIC統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截止至2022年上半年，71家典型企業(yè)的存貨總量達(dá)到了12.08萬(wàn)億，增速進(jìn)一步放緩，較2021年年末的僅提升0.4%。其中，有37家房企的存貨總量出現(xiàn)了下降，占比超5成。
在嚴(yán)控負(fù)債的大環(huán)境之下，多數(shù)企業(yè)選擇開(kāi)源節(jié)流，加速銷(xiāo)售去化和項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，甚至直接出售項(xiàng)目或未開(kāi)發(fā)土地來(lái)收縮投資力度，導(dǎo)致存貨總量持續(xù)收縮。然而，存貨占總資產(chǎn)比率卻在不斷上升，尤其是2022年上半年，在存貨總量幾乎“零增長(zhǎng)”的情況下，存貨占總資產(chǎn)的比重升高至52.5%，創(chuàng)近五年新高。
這也意味著，房企收縮了多元化業(yè)務(wù)，對(duì)外投資減少，與此同時(shí)總資產(chǎn)不斷下降，更為重要的是，房企現(xiàn)金在減少。
02
現(xiàn)房庫(kù)存規(guī)模
近5年首次回落
受今年6月開(kāi)始的“停工停貸”風(fēng)波影響，各大房企幾乎都把現(xiàn)房銷(xiāo)售作為重要賣(mài)點(diǎn)，并借此去化積壓庫(kù)存。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，已披露2022年上半年的存貨明細(xì)的65家重點(diǎn)企業(yè)現(xiàn)房庫(kù)存總量為13544 億元，現(xiàn)房庫(kù)存總量較2021年底年小幅下降4.2%，5年來(lái)現(xiàn)貨庫(kù)存首次回落。
其中，超六成房企的現(xiàn)貨庫(kù)存規(guī)模較期初下降，現(xiàn)房庫(kù)存去化較多、現(xiàn)房庫(kù)存規(guī)模下降最快的10家房企的庫(kù)存規(guī)模平均降幅為25.7%，遠(yuǎn)大于行業(yè)4.2%的降幅。
實(shí)際上，在市場(chǎng)信心下降的情況下，購(gòu)房者也普遍傾向于購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年8月全國(guó)商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售占比為14.3%，較2021年底提升3個(gè)百分點(diǎn)，處于近3年的較高水平。
與此同時(shí)，現(xiàn)房均價(jià)較期房均價(jià)有一定優(yōu)勢(shì)，兩者差距也在逐漸拉大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年6月全國(guó)商品房期房銷(xiāo)售均價(jià)為1.03萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)房銷(xiāo)售均價(jià)為0.76萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)房較期房每平米均價(jià)低2662元，較2021年底的均價(jià)差值每平方米繼續(xù)擴(kuò)大900元，且7月、8月的均價(jià)價(jià)差持續(xù)保持在超2100元。
03
整體庫(kù)存去化壓力
仍不容樂(lè)觀
值得注意的是，上述65家重點(diǎn)企業(yè)中，仍有四成房企現(xiàn)房庫(kù)存增速較期初增加，其中有10家房企現(xiàn)房庫(kù)存規(guī)模平均增速達(dá)到了31%，成為行業(yè)現(xiàn)房庫(kù)存下降趨勢(shì)中的另一面。
實(shí)際上，2022年以來(lái)，行業(yè)下行壓力與日俱增，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售規(guī)模腰斬，根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企2022年上半年銷(xiāo)售規(guī)模平均下降50%，部分房企整體銷(xiāo)售持續(xù)承壓，從而造成現(xiàn)房庫(kù)存規(guī)模增加。
從另一個(gè)角度來(lái)看，房企以在建或竣工抵押融資，在融資收緊的情況下抵押更多物業(yè)以待融資，項(xiàng)目竣工后仍處于受限制狀態(tài)，因此現(xiàn)房庫(kù)存規(guī)模居高不下。
房企仍面臨較大的去庫(kù)存壓力。
從現(xiàn)房庫(kù)存占比來(lái)看，65家重點(diǎn)房企2022年上半年現(xiàn)房庫(kù)存占比為12.9%，較期初下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。庫(kù)存占比雖有所下降，但仍處于歷史高位，且一成房企現(xiàn)房占比仍在30%以上高位，這對(duì)房企將造成一定的現(xiàn)金流壓力。
從存貨周轉(zhuǎn)率來(lái)看，2022年上半年末典型房企的加權(quán)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.24次/年，同比下降0.02次/年，約有58%的企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率同比下滑，部分房企存貨周轉(zhuǎn)速度較慢，23%企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率不足0.15次/年。
在融資規(guī)模下降，資金流速減緩的背景下，行業(yè)整體的竣工規(guī)模受到了較大的影響，是導(dǎo)致當(dāng)前存貨周轉(zhuǎn)率下滑的重要原因，當(dāng)前企業(yè)面臨較大的去庫(kù)存壓力。
房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高庫(kù)存時(shí)代，房企的去庫(kù)存壓力也可見(jiàn)一斑。上半年以來(lái)，部分房企積極面對(duì)，通過(guò)多樣化的營(yíng)銷(xiāo)舉措積極去庫(kù)存，特別是在現(xiàn)貨庫(kù)存方面采取多元營(yíng)銷(xiāo)，打折等方式去化，快速減輕持有壓力、回流資金。
從目前來(lái)看，整體市場(chǎng)修復(fù)的過(guò)程仍較為漫長(zhǎng)，回暖仍遙遙無(wú)期，部分面臨竣工壓力的房企，其銷(xiāo)售規(guī)模下滑或?qū)⒉豢杀苊?，未?lái)企業(yè)可通過(guò)組織績(jī)效的提升，實(shí)現(xiàn)從拿地到竣工交付的快周轉(zhuǎn)，以提升效率，逐步修復(fù)或者鞏固企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
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