在5年期LPR連續(xù)下調(diào)的背景下，近日，央行時隔七年首次下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率。在國慶假期后的首個工作周，多個熱點城市的公積金貸款利率已陸續(xù)下調(diào)到位。
第一財經(jīng)從多地住房公積金管理中心處了解到，截至11日，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、鄭州、合肥、南京在內(nèi)的多個一線和二線省會城市開始執(zhí)行新的貸款利率，即5年期以下(含5年)和5年期以上首套個人住房公積金貸款利率分別下調(diào)至2.6%和3.1%，第二套個人住房公積金貸款利率保持不變。
熱點城市“火速響應(yīng)”
相較于“因城施策”的商業(yè)貸款政策，對于此次全國性個人住房公積金貸款利率的下調(diào)，多地推進的步調(diào)更為一致，熱點一二線城市響應(yīng)的速度也更為迅速。
“自10月1日開始，深圳就將首套個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.15個百分點。不過，如果你的首套個人住房公積金貸款已發(fā)且未到期，則將在明年1月1日享受這個新利率。”深圳市住房公積金管理中心相關(guān)工作人員10日告訴第一財經(jīng)。
除深圳外，北京、上海和廣州的住房公積金管理中心工作人員也均對記者予以肯定答復(fù)——調(diào)整后的首套個人住房公積金貸款利率已落地執(zhí)行，并將率先惠及10月1日之后辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的購房群體。
二線城市中，合肥、南京、鄭州等地則以官方發(fā)文形式進行明確和細化。
比如，根據(jù)南京住房公積金管理中心8日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個人住房公積金貸款利率有關(guān)事項的通知》，為保證個人住房公積金貸款利率調(diào)整工作順利準確，對2022年10月1日之前已經(jīng)住房公積金管理中心審批完畢但未發(fā)放的個人住房公積金貸款的，或是10月1日前已錄入住房公積金業(yè)務(wù)信息管理系統(tǒng)審批但未完成終審的，按此次下調(diào)后的利率發(fā)放貸款。
值得注意的是，上述東部熱點地區(qū)，也正是繳納公積金的單位比例較高、擁有收入相對穩(wěn)定職工規(guī)模較多的地區(qū)。
根據(jù)住建部、財政部和央行聯(lián)合發(fā)布的《全國住房公積金2021年年度報告》，廣東是當(dāng)年住房公積金實繳單位數(shù)最多的省份，上海、江蘇、北京、浙江緊隨其后。根據(jù)該報告公布的數(shù)據(jù)計算，這5地住房公積金實繳單位數(shù)接近于全國實繳單位總量的55%。
“公積金是購房者重要的金融貸款之一，也是為了買賣房屋設(shè)立的專項貸款資金，是購房者在購房過程中優(yōu)先選擇的貸款方式。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪對記者分析稱，在房價高企、流入人口多的熱點城市，此次降息對于購房剛需的進一步釋放有一定的助力作用，意味著購房者購房成本有所減少，月供壓力適度減輕，對于新房市場的成交端將會有所帶動。
不過，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也表示，由于熱點城市房價相對較高，而公積金貸款在購房者總貸款中所占比例較小，故此，此次降息對購房者月供影響相對有限，預(yù)計相對比例的購房者并不會因為此次降息而選擇立即入市。
據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年“十一”期間，12個典型城市7天成交量為31.3萬平方米，同比去年降幅達63.1%，包括北京、福州等一二線城市降幅均較大。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜告訴記者，今年1～9月，在一線城市及杭州、成都、南京等熱點二線城市，商品住宅成交規(guī)模同比均呈下降趨勢，其中，多數(shù)城市中高總價段的典型改善類產(chǎn)品成交規(guī)模降幅相對較小，甚至個別城市出現(xiàn)同步小幅增長，但這些熱點城市低總價段產(chǎn)品的成交規(guī)模的降幅均相對顯著。在國慶假期期間，20個重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積同比降幅為37.7%。
“從某種程度上來說，此次公積金貸款利息的下調(diào)可以看作是對市場利息下調(diào)的響應(yīng)和跟隨。如果市場利息下調(diào)，而公積金利息不變，那么二者利差縮小，公積金的利息優(yōu)惠下降，不利于公積金作用的發(fā)揮。”中國城市經(jīng)濟學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任、中國區(qū)域科學(xué)協(xié)會副理事長王業(yè)強進一步對記者分析稱。
地產(chǎn)金融政策還有寬松空間嗎
截至2021年末，全國住房公積金貸款余額68931.1億元，占個人住房貸款余額38.32萬億元的比例約18.00%。
“不考慮首套房的因素，降低0.15個百分點節(jié)省居民利息103.4億元/年。但考慮到降息僅針對首套房，居民實際節(jié)省的利息小于103.4億元/年。此外，考慮到近五年公積金貸款增量占個人住房貸款的增量大致在12%~17%區(qū)間，15bp的降幅相當(dāng)于整體住房貸款利率下調(diào)2~3bp。”廣發(fā)證券固定收益首席分析師劉郁分析稱。
王業(yè)強認為，此次公積金貸款利率下調(diào)之后，后續(xù)5年期LPR仍有下調(diào)空間。“目前房地產(chǎn)市場銷售表現(xiàn)仍不太理想，1~8月相對于1~5月的低谷銷售降幅略有收窄，傳統(tǒng)的金九銀十不盡如人意。出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，滿足剛需和改善性住房需求，增強購買意愿和信心的需要，預(yù)期后續(xù)5年期LPR利率仍有下調(diào)空間，由此帶動房貸利率更大幅度的調(diào)整，進而確保樓市在年底前后出現(xiàn)趨勢性回暖。”
陳文靜也持相近觀點。她表示，繼央行和銀保監(jiān)會9月29日聯(lián)合發(fā)布通知，對于滿足條件的城市，可階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限后，央行9月30日再度釋放首套房公積金貸款利率下調(diào)的信號，意味著，滿足條件的城市在商貸利率下調(diào)的背景下，若市場恢復(fù)不及預(yù)期，不排除四季度仍有5年期以上LPR繼續(xù)下調(diào)的可能。
“但即使(5年期LPR利率)下調(diào)，調(diào)整的空間預(yù)計也相對有限。”陳文靜稱。
進入四季度后，熱點城市的公積金貸款政策同樣有持續(xù)優(yōu)化的可能。關(guān)榮雪稱，對于熱點城市而言，公積金貸款政策此前一直較緊，目前，既可以因城施策地采取上調(diào)可貸額度、下調(diào)房貸利率、降首付等整體性的寬松措施，也可以針對不同類型的潛在購房群體制定差別化的信貸支持政策，如放寬公積金異地使用條件、支持多孩家庭購房等。“如果購房者可以同時享受多項購房優(yōu)惠政策，將會產(chǎn)生較為明顯的疊加效應(yīng)，對市場情緒的修復(fù)也是大有裨益。”
第一財經(jīng)10日從武漢市住房公積金管理中心處了解到，從10月8日開始，武漢已對公積金貸款最高額度做出調(diào)整：首套房公積金最高貸款額度從70萬元調(diào)整至90萬元，二套房公積金最高貸款額度從50萬元調(diào)整至70萬元。
“相對于公積金貸款利息，調(diào)整公積金貸款額度會直接增加購房者入場的可能，其效果更為明顯。”王業(yè)強預(yù)計，隨著多地公積金貸款利息的陸續(xù)下調(diào)到位，四季度或?qū)⒂懈酂狳c城市加入到公積金貸款額度調(diào)整的隊列。
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