在以往的二手房交易中，如果賣(mài)家的二手房辦過(guò)房貸、曾被抵押給銀行，那么此次交易時(shí)需要賣(mài)方先還清貸款、解除抵押后才能過(guò)戶。為此，買(mǎi)賣(mài)雙方需要在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和銀行之間來(lái)往多次，所需時(shí)間較長(zhǎng)，還要支付一定的費(fèi)用。如今，多地試行推出二手房“帶押過(guò)戶”，進(jìn)一步簡(jiǎn)化交易手續(xù)，釋放市場(chǎng)交易活力。
多地試行“帶押過(guò)戶”
什么是“帶押過(guò)戶”?北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者解釋道，通俗來(lái)講，“帶押過(guò)戶”是指存在抵押的房產(chǎn)無(wú)須提前還貸或墊付資金，就可以完成過(guò)戶、重新抵押并發(fā)放新的住房按揭貸款。也就是說(shuō)，這種模式省去了原房主的贖樓費(fèi)用和籌措資金的時(shí)間成本，大大降低了二手房的交易難度。
據(jù)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者了解，2022年有個(gè)別地區(qū)試行二手房“帶押過(guò)戶”，近期有多地集中推出該項(xiàng)措施：廣東廣州、江蘇南京、福建福州、山東濟(jì)南、江蘇無(wú)錫、河北唐山等10多個(gè)城市相關(guān)部門(mén)均發(fā)布消息，提出存在抵押的二手房可以“帶押過(guò)戶”。目前，無(wú)錫15家二手房交易資金監(jiān)管銀行中，已有建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等可以開(kāi)展同行“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。9月19日，建設(shè)銀行無(wú)錫分行在一位業(yè)主未提前還貸的情況下，將其名下房產(chǎn)完成交易過(guò)戶，標(biāo)志著無(wú)錫“帶押過(guò)戶”二手房交易業(yè)務(wù)正式落地。
據(jù)媒體報(bào)道，9月21日，唐山市民鐘先生因有賣(mài)房需求來(lái)到平安銀行唐山分行咨詢相關(guān)業(yè)務(wù)。在聽(tīng)取銀行工作人員關(guān)于“帶押過(guò)戶”模式的介紹后，他欣然采納。9月22日，平安銀行完成審批。9月23日，銀行及買(mǎi)賣(mài)雙方共同申請(qǐng)辦理了“帶押過(guò)戶”，鐘先生當(dāng)天就領(lǐng)取到了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和抵押登記他項(xiàng)權(quán)利證，完成了唐山首例二手房“帶押過(guò)戶”轉(zhuǎn)移登記。
濟(jì)南市發(fā)布通知正式推行存量房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告及預(yù)轉(zhuǎn)本登記”模式，調(diào)整公積金貸款放款流程，將必須正式過(guò)戶抵押后才可以放款的流程，調(diào)整為預(yù)告登記放款，為“用新貸還舊貸”“帶押過(guò)戶”新流程的實(shí)施提供了政策保障。
南京不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)布消息稱，通過(guò)與建設(shè)銀行、南京銀行等50余家銀行合作，目前已完成158套房屋“帶押過(guò)戶”登記工作，交易額超5億元。
簡(jiǎn)化流程激發(fā)活力
一提起“帶押過(guò)戶”的政策，北京鏈家增光路店的經(jīng)紀(jì)人王先生就特別興奮。他告訴《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者，在傳統(tǒng)的二手房交易中，賣(mài)家要出售二手房就必須把手中二手房的貸款先結(jié)清，流程為“房主籌錢(qián)償還二手房剩余貸款-房主賣(mài)房-下家付款-房主收款”，這就導(dǎo)致此類二手房的交易時(shí)間周期會(huì)很長(zhǎng)，少則十天半個(gè)月，多則一個(gè)月以上，交易中間很有可能因各種因素導(dǎo)致交易失敗，此外房主還需要交各種費(fèi)用，增加了交易成本。
“對(duì)有改善需求的賣(mài)方來(lái)說(shuō)，需要綜合考慮房子掛牌后的成交周期、過(guò)戶解押周期等多方面因素，無(wú)形中降低了二手房的市場(chǎng)流通性。實(shí)行‘帶押過(guò)戶’可以簡(jiǎn)化手續(xù)，方便了買(mǎi)賣(mài)雙方，省時(shí)、省力、省錢(qián)，特別受市場(chǎng)認(rèn)可。”王先生告訴記者，這幾天一直有置業(yè)者前來(lái)咨詢“帶押過(guò)戶”。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者介紹說(shuō)，過(guò)去，交易周期長(zhǎng)、成本高是制約二手房市場(chǎng)流通性的一個(gè)重要因素。二手房交易流程中，贖樓和貸款差不多就占了交易時(shí)間的一半，導(dǎo)致“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房需求受阻，影響了新房交易，對(duì)房地產(chǎn)良性循環(huán)有一定的影響。
“在許多重點(diǎn)城市，二手房交易占據(jù)較大的市場(chǎng)份額。二手房交易常以‘連環(huán)單’的形式，一個(gè)交易能帶動(dòng)多套房交易，從而達(dá)到豐富供應(yīng)、活躍交易投資、帶旺市場(chǎng)的效果。”李宇嘉表示，新模式的出臺(tái)，將為市場(chǎng)注入新的活力。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，“帶押過(guò)戶”的方式在節(jié)省資金成本的同時(shí)，可以提高二手房交易效率，有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)的交易活力，促進(jìn)住房消費(fèi)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者，“帶押過(guò)戶”有其局限性，一般情況下，必須在同一家銀行才能帶抵押過(guò)戶。舉例來(lái)說(shuō)，房主以前是在建行做的房貸，新購(gòu)房的人也必須在建行申請(qǐng)貸款，才能實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。
張大偉認(rèn)為，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于相對(duì)低迷中，今年8月份，一二線城市的房地產(chǎn)銷售價(jià)格普遍下調(diào)，在這種情況下，“帶押過(guò)戶”政策雖然可以降低部分購(gòu)房者的成本，但對(duì)于市場(chǎng)交易量和房?jī)r(jià)的影響不會(huì)很大。
交易安全仍須注意
二手房“帶押過(guò)戶”在方便買(mǎi)賣(mài)雙方的同時(shí)，如何確保交易安全是不容忽視的問(wèn)題。
北京郵政儲(chǔ)蓄銀行貸款部工作人員對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，目前北京沒(méi)有這種業(yè)務(wù)。他認(rèn)為，這種操作相當(dāng)于直接更改貸款人，會(huì)存在債權(quán)人不容易界定的問(wèn)題。“賣(mài)房貸款還沒(méi)還完，債權(quán)是貸款銀行的，如果買(mǎi)家的貸款銀行重新做抵押貸款，會(huì)存在界定難的問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)較大。如果按照二次抵押的方式操作，可能導(dǎo)致購(gòu)房者獲得貸款的額度偏低。如果通過(guò)變更借款人的方式進(jìn)行，銀行則需重新評(píng)估購(gòu)房者是否有相關(guān)貸款資質(zhì)，這些數(shù)據(jù)會(huì)涉及到公積金中心、房管等多個(gè)部門(mén)，需防范風(fēng)險(xiǎn)。”
中指研究院分院研究主管郭曉鋒對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，多地推出的“帶押過(guò)戶”模式大多引入了公證處“提存賬戶”服務(wù)，可通過(guò)公證處的介入充分保障交易安全，解決買(mǎi)賣(mài)雙方互不信任的問(wèn)題。
郭曉鋒進(jìn)一步解釋稱，公證提存組合服務(wù)可以實(shí)現(xiàn)“用買(mǎi)方的購(gòu)房貸款來(lái)償還賣(mài)方欠銀行的貸款”。對(duì)賣(mài)方而言，不必籌措過(guò)橋資金進(jìn)行貸款解押，降低了交易成本。對(duì)買(mǎi)方而言，把房款打進(jìn)提存賬戶就可以過(guò)戶拿到房，如果過(guò)戶存在問(wèn)題，房款還能原路返還，最大程度保障了雙方利益，全面化解交易風(fēng)險(xiǎn)。
王佳紅特別提醒消費(fèi)者，抵押權(quán)在《民法典》中是一個(gè)相對(duì)重點(diǎn)而又復(fù)雜的內(nèi)容，在遇到“帶押過(guò)戶”的房屋交易時(shí)，需要特別注意抵押人和抵押權(quán)人是否對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有一定的限制或者禁止性約定。比如，是否已經(jīng)有第三人因?yàn)樯埔馊〉?、支付合理?duì)價(jià)等因素對(duì)抵押物造成影響。而且，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，如果房屋的抵押登記早在《民法典》施行前就已經(jīng)存在，沒(méi)有經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人的同意，是不能“帶押過(guò)戶”的。
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