“以前交易雙方可自愿選擇是否監(jiān)管，現(xiàn)在二手房交易資金必須進(jìn)行監(jiān)管。”10月31日，海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人就即將出臺的《?？谑写媪糠课萁灰踪Y金監(jiān)管暫行辦法》(目前為修改征求意見稿，以下簡稱“意見稿”)回應(yīng)中國房地產(chǎn)報(bào)記者。
最近，?？谑凶〗ň志蜕鲜鲆庖姼灏l(fā)布公告，向社會廣泛征求意見和建議，征求意見截止11月7日。記者了解到，在海口市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上已購買或自建并取得不動產(chǎn)權(quán)證(或房屋權(quán)屬證書)的存量房交易，其交易資金(買賣合同中約定的總價(jià)款)須進(jìn)行監(jiān)管。
但法院協(xié)助執(zhí)行的、拍賣的，以及交易雙方為直系親屬關(guān)系的存量房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的，可自行交付房價(jià)款，不納入交易資金監(jiān)管范圍。
中介傭金也要納入監(jiān)管
?？谑凶〗ň譃樵撌写媪糠拷灰踪Y金監(jiān)管主管部門，?？谑蟹课萁灰着c產(chǎn)權(quán)管理中心系存量房交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)全海口市存量房交易資金監(jiān)管工作。
記者了解到，上述意見稿中所稱“資金監(jiān)管”是指在存量房(即二手房)交易過程中，買賣雙方簽定合同約定的全部房價(jià)款，通過設(shè)立商業(yè)銀行監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)資金的管理行為。交易資金在監(jiān)管期間，按中國人民銀行規(guī)定計(jì)息，不收取費(fèi)用。存量房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記管理系統(tǒng)和商業(yè)銀行系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。
具體操作辦法為，存量房買賣雙方在各商業(yè)銀行開立個(gè)人結(jié)算賬戶，用于劃轉(zhuǎn)房價(jià)款。買受人以一次性付款方式支付房價(jià)款的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理完成轉(zhuǎn)移登記的同時(shí)，將信息傳至存量房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)，監(jiān)管銀行在收到轉(zhuǎn)移登記信息后的2個(gè)工作日內(nèi)，將監(jiān)管房價(jià)款劃轉(zhuǎn)至出賣人指定的收款賬戶。
買受人以貸款方式支付房價(jià)款的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理完成轉(zhuǎn)移和抵押登記后，將核準(zhǔn)登記信息傳至存量房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)，監(jiān)管銀行在收到轉(zhuǎn)移登記信息后的2個(gè)工作日內(nèi)，將監(jiān)管房價(jià)款中個(gè)人自有部分資金劃轉(zhuǎn)至出賣人指定的收款賬戶;監(jiān)管銀行在收到抵押登記信息后的2個(gè)工作日內(nèi)，將銀行貸款部分資金劃轉(zhuǎn)至出賣人指定的收款賬戶。
另外，上述意見稿對交易雙方經(jīng)協(xié)商終止交易、法院裁判或者仲裁機(jī)構(gòu)裁決終止交易等情形而解除資金監(jiān)管作了明確規(guī)定。
除存量房交易資金實(shí)行監(jiān)管外，由房地產(chǎn)中介撮合成交的存量房交易，傭金也要納入資金監(jiān)管范圍。
據(jù)悉，存量房交易資金監(jiān)管工作人員在工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;造成損失的，由其所在單位或者上級主管部門依法進(jìn)行追償;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
由自愿原則到強(qiáng)制性監(jiān)管
?？谑凶〗ň窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，此前就出臺了存量房交易資金監(jiān)管的相關(guān)文件，上述意見稿是在此前文件的基礎(chǔ)上進(jìn)行了修改。
該負(fù)責(zé)人還表示，此前是需存量房買賣雙方同意后，方實(shí)行交易資金監(jiān)管，屬于自愿性原則;新辦法出臺后，存量房交易資金監(jiān)管屬于強(qiáng)制性的，只要在監(jiān)管范圍的，必須要實(shí)行資金監(jiān)管，這也是遵循安全、快捷、便民、無償?shù)脑瓌t。
?？诙嗉曳慨a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，二手房交易資金監(jiān)管在此前很少操作，交易資金監(jiān)管使用率不高，一方面是相關(guān)職能部門沒有強(qiáng)制要求必須進(jìn)行資金監(jiān)管才過戶;另一方面是系統(tǒng)比較繁瑣，比如金融機(jī)構(gòu)需要購買一臺類似自助機(jī)的設(shè)備，設(shè)備價(jià)格不菲，而且一臺設(shè)備只能放在一個(gè)網(wǎng)點(diǎn)。另外，相關(guān)政策在宣傳力度方面不夠，普及面不夠廣泛，二手房交易資金監(jiān)管使用率較低。
據(jù)悉，2021年?？谑泄灿?2家商業(yè)銀行進(jìn)行簽約開戶，共計(jì)辦理11件存量房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，資金金額累計(jì)1000多萬元，資金監(jiān)管工作有待推進(jìn)。
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