房貸哪種還款方式最劃算?
1、按月調(diào)息
2006年開始,不少商業(yè)銀行推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。由于固定利率推出時尚處在利率上升通道,所以在設(shè)計時比同期浮動利率略高,只要央行加一次息,它的好處就立即顯現(xiàn)出來。但是一旦降息,選擇它的購房者就吃虧了。因此,在遇到降息時,我們之前選擇的房貸固定利率,就應(yīng)該趕緊轉(zhuǎn)為浮動利率才劃算。不過,需要提醒大家的是,“固定”改“浮動”需要支付一定數(shù)額的違約金。
2、公積金轉(zhuǎn)賬還貸
我們在申請購房組合貸款時,一定要盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限,在享受低利率好處的同時,降低每月公積金的還款額。商業(yè)貸款則應(yīng)該縮短年限,在家庭經(jīng)濟可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。
3、雙周供省利息
盡管每個月仍然需要償還同樣數(shù)額的房貸,但是由于“雙周供”縮短了還款周期,比原來按月還款的還款次數(shù)多一些,貸款的本金也將減少得更快,也就意味著在整個還款期內(nèi)所歸還的貸款利息,將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于按月還款時歸還的貸款利息,本金減少速度加快。因此,還款的周期被縮短,同時也節(jié)省了借款人的總支出。
不過,這樣一來貸款人每月還款的日期就將不斷提前,一年下來就要多還一個月的貸款,這也會增加一些資金不寬裕的貸款人的壓力。因此這個辦法比較適合工作穩(wěn)定,收入穩(wěn)定的人。
4、提前還貸縮短期限
提前還貸之前要算好賬,不是提前還貸都能省錢的。比如,還貸年限已 過一半,月還款額中本金大于利息,那么提前還款的意義就不大。
哪些人適合提前還款?
1、等額本息貸款,沒有超過貸款年限三分之一,此類房貸者可以提前還款。
2、等額本金,沒有超過整體貸款年限四分之一,此類房貸者可以做一部分提前還款。
3、想還清貸款做抵押的,或還清貸款撤抵押賣房的,此類房貸者可以提前還款。
4、公積金月繳納金額較高的房貸者,由于公積金是??顚S?,如果不用于還房貸,放在賬戶里也取不出來,所以還不如提前還貸。
5、處于房貸還款初期的房貸者,如果你確實不喜歡“背債”,而且房貸處于還款初期,那么可以考慮提前還款,這樣一來可以早日將貸款還清,二來也能節(jié)省不少房貸利息。
6、房貸利率處于上浮中的房貸者,雖然商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)了,但是如果你的房貸利率沒有打折,而且處于上浮狀態(tài)中,也可以考慮提前還款,從而減少貸款成本。
7、手上沒有高理財渠道的房貸者,眼下有很多理財產(chǎn)品的年率都高于貸款基準(zhǔn)利率,但是如果你不是一個擅長理財?shù)娜?,而且手上沒有高理財渠道,也不妨考慮提前還款。
為什么建議你選擇等額本息?
理由很簡單,因為等額本息這種方式比較方便和省心,最重要的是還貸壓力比較輕。其實,隨便問一個有經(jīng)驗的購房者,他都會告訴你,選擇等額本金會更省利息。
舉一個例子,假如你在某城市貸款100萬,期限30年購買了一套房子,以等額本息的方式還款。例如是以房貸平均利率是5.68%的來計算,那么30年本息一共要還2084881元,其中利息1084881元,每月應(yīng)還貸款本息5791.34元。
仍以貸款100萬,30年為例,采用等額本金的話,30年一共要還本息約1854367元,其中利息854367元,要比等額本息的利息少23萬多。但是前期還款壓力比較大,個月要還約7511元,到第132個月后還款金額才比等額本息少。
從上面的內(nèi)容就可得知,選擇等額本金,你所支出的利息總額要更低,但等額本金方式的前期壓力會比較大,這樣一來,貸款人就很有可能會出現(xiàn)斷供的情況。因此,小編覺得還是選擇了等額本息好,寧愿多付一些利息,而且如果將來有錢了提前還貸也適宜。
其實,等額本金的實質(zhì)就一種急著把本金還給銀行,然后把自己的現(xiàn)金流搞得很緊張,前期痛苦指數(shù)很高的方式;而等額本息的實質(zhì)是以多付一定利息為代價,盡量緩解自己的現(xiàn)金流壓力,降低月供痛苦指數(shù)的方式,而這種方式顯然更符合貸款買房這件事情本身的意義。
選擇等額本息還款方式劃算嗎?
1、個人情況要符合要求
比如,個人征信。銀行在審核貸款申請時,一般都會調(diào)出申請人在央行的個人征信報告來查閱,關(guān)于信用卡是否存在欠款、欠款金額、以及是否會有其他渠道貸款等,都在銀行考察的范圍內(nèi)。
2、借款人的還款能力很重要
你在申請房屋貸款并選擇等額本息還款方式時,銀行會著重審核借款人的還貸能力。比如:借款人的年齡、職業(yè)、數(shù)量、個人信用情況、以及借款人購買銀行理財或其他金融產(chǎn)品情況、借款人有無犯罪記錄和抵押房屋的年齡等。
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