租房群眾苦租房市場(chǎng)亂象久矣，有很多年輕人甚至調(diào)侃“租房是社會(huì)給自己上的第一課”。近日，在鄭州工作的小孫就為這一課交出了昂貴“學(xué)費(fèi)”。
2021年9月，小孫通過鄭州“租了么”房屋中介公司租住了一套房屋，租期為一年，她按照中介公司的要求預(yù)先支付了一年房租?？删驮诮衲?月，房東突然給小孫打電話說沒有收到房租。等她再聯(lián)系中介公司時(shí)，發(fā)現(xiàn)公司已經(jīng)卷錢跑路了。小孫不僅損失了租金，還面臨被房東清退的風(fēng)險(xiǎn)。
與小孫有類似遭遇、損失更大的租戶不在少數(shù)，看到鄭州、武漢、北京等地陸續(xù)出臺(tái)租房市場(chǎng)新政后，小孫表示：“這讓租客在租房時(shí)放心多了。”
住房租金納入監(jiān)管
近日，武漢市和鄭州市出臺(tái)措施加大對(duì)住房租金的監(jiān)管力度，規(guī)定住房租賃企業(yè)要在銀行開設(shè)資金監(jiān)管專用賬戶。北京市9月1日開始實(shí)施的《北京市住房租賃條例》也規(guī)定“住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過一個(gè)月租金，并按照規(guī)定通過第三方專用賬戶托管。住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過三個(gè)月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。”
景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，租金和押金問題是長租房市場(chǎng)發(fā)展過程中的重中之重，以往有長租公寓運(yùn)營企業(yè)通過“長收短付”利用資金池進(jìn)行滾動(dòng)發(fā)展，不僅給企業(yè)經(jīng)營帶來隱患，造成“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)，更損害了業(yè)主和承租人利益，因此加強(qiáng)租房市場(chǎng)資金監(jiān)管非常必要。
“在租房市場(chǎng)上，承租人常常處于弱勢(shì)地位，再加上他們很多是年輕人，經(jīng)濟(jì)實(shí)力與話語權(quán)不足，又缺乏相應(yīng)的法律知識(shí)，為自己爭取權(quán)益難度較大。”中國人民大學(xué)法學(xué)院教授、民商事法律科學(xué)研究中心執(zhí)行主任石佳友說，加強(qiáng)租房市場(chǎng)的資金監(jiān)管有利于規(guī)范資本行為，促使其承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任。
租房合同實(shí)行網(wǎng)簽
《北京市住房租賃條例》首次將租房合同網(wǎng)簽納入規(guī)定。全國政協(xié)委員，安徽省律師協(xié)會(huì)監(jiān)事長周世虹認(rèn)為，構(gòu)建全面的網(wǎng)簽備案制度，能夠使地方住建、公安系統(tǒng)與住房租賃企業(yè)建立功能互補(bǔ)、良性互動(dòng)的大數(shù)據(jù)共享機(jī)制，讓房源、價(jià)格和需求更加公開透明，讓承租人更放心。
北京鏈家黨委副書記王穎也認(rèn)為，租房網(wǎng)簽可以讓主管部門及時(shí)掌握市場(chǎng)情況，有助于采取有針對(duì)性的市場(chǎng)管理措施。
面對(duì)不少租房群眾關(guān)于網(wǎng)簽會(huì)不會(huì)造成租金上漲的問題，王穎表示：“租房網(wǎng)簽是房屋租賃雙方通過北京市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行線上簽約的行為，相較于簽署紙質(zhì)合同，在操作空間、時(shí)間上更加便捷，與市場(chǎng)租金沒有關(guān)聯(lián)，不會(huì)造成租金上漲。”
對(duì)此，石佳友認(rèn)為，理論上說，租房網(wǎng)簽所形成的信息互聯(lián)互通機(jī)制，可以使稅務(wù)部門同步了解到出租人的房租收入，進(jìn)而將其納入個(gè)人所得稅的征稅范圍，但這是否會(huì)對(duì)房屋租金產(chǎn)生影響還有待條例實(shí)施后的進(jìn)一步觀察。另外，房屋租賃合同的網(wǎng)簽、登記備案等制度的落實(shí)可能還需要相關(guān)部門后續(xù)制定相應(yīng)的具體配套規(guī)范。
首部地方性法規(guī)具有示范意義
作為全國第一個(gè)規(guī)范住房租賃的地方性法規(guī)，石佳友認(rèn)為《北京市住房租賃條例》以清單方式列舉出租人、承租人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等主體的權(quán)利、義務(wù)，對(duì)承租人是利好消息。
“《北京市住房租賃條例》中對(duì)出租房法定條件、租賃經(jīng)營與服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)的相關(guān)規(guī)定都有很重要的積極意義，能夠保障房源和租賃服務(wù)質(zhì)量，也可以有效治理隔斷房、租房貸、虛假房源、個(gè)人二房東等亂象。”石佳友說，《北京市住房租賃條例》將符合條件的農(nóng)村住房納入租房市場(chǎng)，擴(kuò)大了租房市場(chǎng)房屋來源;引入對(duì)租金的價(jià)格調(diào)控機(jī)制，是踐行“房住不炒”的創(chuàng)新舉措，這給其他城市提供了很好的借鑒。
“《北京市住房租賃條例》可以有效預(yù)防出租人一房多租以及住房租賃企業(yè)的虛假宣傳和欺詐行為，對(duì)規(guī)范全國租房市場(chǎng)具有示范指引意義。”周世虹表示。
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