近日，一則關于公攤面積的話題引發(fā)社會的關注和輿論。山東省青島市一位市民購買了110 平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有61平方米，3間臥室沒有一間超過9平方米，主臥甚至無法放下雙人床。購房時銷售人員承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%。
事件發(fā)生后，關于公攤面積的問題再次受到大家的關注。多個相關熱搜相繼上榜。
一些網(wǎng)友呼吁取消公攤面積，也有一些網(wǎng)友認為公攤面積很難被取消。
根據(jù)網(wǎng)上釋義，公攤面積是指由整棟樓的產(chǎn)權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建筑面積。簡單來說，套內(nèi)建筑面積是業(yè)主專有的部分，關上家門就是業(yè)主自家的套內(nèi)建筑面積;而大家分攤的面積則屬于業(yè)主共同所有。電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等公共區(qū)域的面積都會包含在公攤面積中。
遇到開發(fā)商銷售公攤牟利，業(yè)主應如何維權?
“首先，必須先確定哪些部位是公攤和公共部分。比如對公攤的界定最常見的方法就是通過面積實測報告去核實。在核實后，可以視情況通過民事訴訟或違法查處的方式，請求相關部門進行調(diào)查處理。”北京金訴律師事務所律師王玉臣表示，這種維權往往有一定的難度。“公攤往往屬于很多業(yè)主，而將這些業(yè)主組織起來，如果沒有專業(yè)人士進行指導往往會半途而廢。此外，很多業(yè)主并不能全面掌握小區(qū)的公攤信息，甚至看著開發(fā)商在銷售公攤謀利卻不知道。”他對記者說。
相關提案頻頻被提及
在我國，公攤面積由來已久。
1995年12月1日，《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》正式施行。文件要求，商品房買賣所簽訂的商品房購銷合同中，應明確載明購房者所購置的商品房的建筑面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積(實得建筑面積)及應合理分攤的公用建筑面積。
2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。
各戶分攤公用建筑面積的計算方法為：
第1步：計算分攤系數(shù)
分攤系數(shù)=需要分攤的公用面積之和/總建筑面積之和=(總建筑面積之和-各套內(nèi)建筑面積之和)/總建筑面積之和。
第2步：各套房的公用分攤面積=分攤系數(shù)×各套建筑面積。
注：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。
舉個簡單的例子，假設一套房子建筑面積100平方米，公攤面積30平方米，套內(nèi)建筑面積70平方米。若整套房屋的總價是200萬元，按建筑面積算一平方米2萬元，按套內(nèi)建筑面積一平方米2.86萬元。同一套房子，同樣一平方米，計價方式不同，單價相差8600元。
多年來，關于公攤面積的爭議多發(fā)，高公攤、低得房率的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，取消公攤面積的呼聲不絕于耳。尤其是今年以來，取消公攤面積已多次被提及。
今年兩會期間，全國政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現(xiàn)象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團迷霧。從來沒有哪一個專業(yè)機構在業(yè)主或第三方專業(yè)機構的監(jiān)督下測量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個業(yè)主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔了高額費用。公攤面積劃分沒有統(tǒng)一標準。哪些區(qū)域屬于公攤面積，哪些區(qū)域不是，有沒有重復收費?也只能由開發(fā)商說了算。
在洪洋看來，公攤面積還衍生出一系列不合理收費，如物業(yè)費、取暖費都是按公攤后的面積收費，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。為此，洪洋建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。讓老百姓明白付費，放心購房，同時也化解業(yè)主與開發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進社會和諧。
近日，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳在答復內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)十二屆五次會議王鳳華委員《關于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》時稱，委員提出的在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計價依據(jù)，對維護老百姓切身利益具有積極的作用，因此我廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。
“誠如委員所指出的，目前，全國在商品住宅的交易和確權中普遍以共有建筑面積為標準，公攤面積確定具有很強的專業(yè)性，廣大購房者對分攤的公共建筑面積的合理性、準確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀的了解實際套內(nèi)面積，且公攤面積因項目不同存在差異，造成消費者的質疑和矛盾糾紛。”內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳在答復中表示，如果改革計價依據(jù)首先必須修改完善相關配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計價方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作。
短期內(nèi)取消難度較大
談及公攤面積問題就離不開商品房預售制。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，公攤面積最大的弊端就是商品預預售制的模式下，公攤面積的信息不對稱，建筑面積與套內(nèi)使用面積之間差異大，誤導消費者。公攤面積計算不透明、公開，存在自由操作的灰色空間。公攤面積的費用計算存在不合理。目前公攤面積沒有統(tǒng)一標準，基本上是由開發(fā)商說了算。
“公攤面積的問題涉及到購房者的購房成本和物業(yè)費成本，同時也和一些房企變相借公攤來降低建造成本等有關聯(lián)。所以處理好公攤面積的問題，確實具有非常好的意義，對于規(guī)范房企項目開發(fā)和降低購房者購房等成本具有積極的作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示，“此次事件至少說明了一點，即公攤面積制度的存廢確實需要積極做思考和研究。此類問題關系廣大購房者的切實利益，各地需要更好去調(diào)查公攤面積的情況，更好出謀劃策，積極解決好這個問題。”
在王玉臣看來，公攤部分是客觀存在的，不存在客觀取消的問題，但是可以在房屋銷售的時候，不以建筑面積對外銷售，而是以除去公攤面積后的套內(nèi)建筑面積或套內(nèi)使用面積進行銷售，這就可以有效避免相關的銷售欺詐。“不論是銷售的時候，還是交房的時候，如果做到對公攤部分，對公共部分充分公示，充分地公開透明，侵占公攤公共的問題勢必大大減少。”他說。
謝逸楓表示，大家呼吁取消公攤面積，不是取消這些公用部分，而是呼吁調(diào)整購房時的交易計價計量方式，只計算套內(nèi)使用面積，不計算公用部分在內(nèi)的建筑面積。對購房者而言，按照套內(nèi)面積計算，房屋單價確實會有所上漲，總價則是變化不大。
不過，他也表示，盡管公攤面積容易引發(fā)糾紛，但也不能說取消就取消。一旦取消，會影響到購房者的權利、住房質量與舒適度、配套使用與管理、產(chǎn)權確認、拆遷補償、費用收取等問題。“內(nèi)蒙古住建廳取消公攤面積的立法項目建議，僅僅是建議，不是真的取消。建議的立法項目，不是說取消就取消的，需要完成約定的法律程序。因此，短期之內(nèi)不會取消，與預售制一樣，長期取消是大勢所趨。”他說。
