2022年9月抵押補充貸款(PSL)凈新增1082億元，這是自2020年初以來央行再度啟用PSL工具，此前用于棚改貨幣化支持工具。PSL重出江湖，目的在于保交付。PSL來源的資金有成本低、期限長、來源穩(wěn)定等特點，表明了國家對保交付、修復行業(yè)的決心，將促進市場預期穩(wěn)定、信心修復。
PSL重出江湖，保交樓、穩(wěn)民生
近期央行公布數(shù)據(jù)顯示，2022年9月抵押補充貸款(PSL)凈新增1082億元，期末余額為26481億元。這是自2020年初以來央行再度啟用PSL工具，且力度超過初次發(fā)行以來的大多數(shù)月份。作為與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關的PSL，這部分新增資金可謂亮眼。
PSL是指央行以質(zhì)押方式向政策性銀行提供的特種貸款，主要用于支持國民經(jīng)濟重點領域、薄弱環(huán)節(jié)和社會事業(yè)發(fā)展，是央行重要的貨幣政策工具之一。由于PSL的創(chuàng)設及資金投向以服務“棚戶改造”為主，且發(fā)行與棚戶區(qū)改造同步放量增長，因此PSL被認為是房地產(chǎn)行業(yè)政策性資金支持的重要來源之一。
8月，住房部、央行等部門出臺政策，要求完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。9月下旬，沈陽獲得國家開發(fā)銀行提供的全國首筆保交樓專項借款。無論從資金特性、還是落地時間來看，當前這筆新增PSL應當正是政策性銀行專項借款的重要資金來源。
PSL專項資金成為保交付的又一強力工具。為打破行業(yè)發(fā)展困境，監(jiān)管自年初開始采取了一系列措施化解行業(yè)風險，其中上半年以定向融資放松、鼓勵收并購的方式進行，但未取得明顯成效。下半年政府則開始為“保交付”直接提供資金支持，PSL正是在這一階段入場，同時也將成為今年行業(yè)融資重要補充，成為保交付的又一強力工具。
收并購成效有限，PSL快速落地
年初伊始，監(jiān)管通過融資邊際放松鼓勵房企通過收并購化解風險，效果有限。一是以現(xiàn)有股權(quán)合作企業(yè)之間交易為主，二是偏向于出讓持有型資產(chǎn)，整體交易規(guī)模、數(shù)量偏少。3月起，多家AMC開始接觸出險企業(yè)及項目，并與多家大型房企達成戰(zhàn)略合作協(xié)議。不過由于集團債務規(guī)模大、結(jié)構(gòu)復雜，所需資金量巨大且耗時很長，因此短期內(nèi)難見成效。
6月開始，為保證“保交付”任務的順利推進，政府性資金開始入場。先后有鄭州、浙江、湖北等地設立地方性紓困基金，為部分項目重注流動性。8月，初期規(guī)模達2000億的政策性銀行專項借款啟動，明確用于已售逾期難交付住宅項目建設交付。專項借款將精準聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，實行封閉運行、?？顚Ｓ?。至此，以PSL為主要來源的國家級紓困基金正式入場，隨后率先在沈陽快速落地。
PSL多重優(yōu)勢有效提升紓困基金效力
與其他國資背景的資金不同，以PSL為主要來源的政策性銀行貸款有著成本低、期限長、來源穩(wěn)定等特點：
政策性銀行貸款利率普遍偏低。央行公布的資料顯示，截至2022年6月末，PSL利率為2.8%，而同期LPR為3.7%。當前亟待資金支持的保交付項目普遍存在預期盈利較差的情況，這也是收并購難以推進的原因之一，低成本的政策性銀行貸款可節(jié)省大量利息費用，降低了項目再開工的成本。
政策性銀行貸款具有長期穩(wěn)定性。以PSL為代表的政策性貸款提供方為國有政策性銀行，實質(zhì)為央行的貨幣工具，且有高等級債券資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)作為合格質(zhì)押品，因此無論從資金來源的穩(wěn)定性或是規(guī)模來看，均高于AMC、地方國資提供的資金，可形成相對穩(wěn)定的紓困基金，為項目建設提供長期、平穩(wěn)的現(xiàn)金流。
政策性銀行貸款的發(fā)放具有一定的持續(xù)性。從歷史數(shù)據(jù)來看，PSL在棚戶改造集中時段連續(xù)提供了25個月，可以看出資金發(fā)放與配套政策緊密相關，起到了輔助政策實行的作用。此次專項借款規(guī)模預計2000億，PSL已經(jīng)發(fā)放1000億，且考慮到“保交樓、穩(wěn)民生”為當前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、提振市場信心、穩(wěn)住經(jīng)濟大盤的重要舉措，那么未來幾個月連續(xù)提供的可能性很大。
政策性銀行貸款還具有使用期限長的特點。2017-2019年PSL基本為月度連續(xù)投放，同期幾乎無凈償還;2020年2月-2022年8月期間無新增貸款，但期末余額僅下降了28.6%，月均償還407億元，貸款期限較長，償還壓力小。地產(chǎn)項目建設周期在2-3年，長期貸款保證了開發(fā)資金的穩(wěn)定性，提高了資金的使用效率。
國家隊齊入市，紓困項目保交樓
上半年AMC通過發(fā)行并購債、戰(zhàn)略合作等方式開始參與行業(yè)風險化解;7月，地方政府主導的紓困基金紛紛落地;8月，政策性銀行設立專項基金，次月PSL新增千億;9月末監(jiān)管指示工行、建行、中行等多家大行加大對房地產(chǎn)融資的支持力度。至此，AMC、政策銀行、國有大銀行、地方政府等悉數(shù)登場，紓困房地產(chǎn)項目、保交樓。
此次行業(yè)紓困體現(xiàn)出國資參與力度高、職能全面、資金規(guī)模大、惠及面廣等特點，表明了國家對交付項目、修復行業(yè)的決心和信心。年內(nèi)行業(yè)用于開發(fā)建設的資金將較為寬裕，成本、期限均有不同程度的優(yōu)惠。因此房企應當抓住當前融資窗口期，借助政策及資金的扶持完成建設交付，進而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、修復行業(yè)信心。
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