可能是被最近連續(xù)不斷的利好沖昏了頭腦,安徽六安市的多個樓盤,撤銷了之前的降價房源,申請恢復之前的備案價,其中還有不少房源開始漲價。
這一消息,來源于澎湃新聞。
澎湃新聞披露,六安旭輝江來、力高君逸府、錦繡江山和皋城山莊二期四個項目申請撤銷“降價”。
原本四個樓盤降價幅度在5.55%至23.54%之間,其中55%的樓盤降價幅度超過了15%。
現(xiàn)在四個樓盤同時申請撤銷“降價”,想要恢復之前的備案價,也即漲回原來的備案價。
目前,皋城山莊二期已經(jīng)獲得六安市發(fā)改委同意,恢復至原來的備案價。相比于恢復前的降價,以11#號樓為例,28套房源恢復至原價格,其中8套房源的漲幅低于20%,其余20套房源漲幅超過20%,最高漲幅為26.04%。
這是什么情況?降價才是當下的主流啊。
要知道,11月16日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,70個大中城市,無論新房還是二手房,無論環(huán)比還是同比,調(diào)整面積都在擴大。
其中二手房同比下跌城市數(shù)量64個,占比超過90%。而且70個城市中有40個城市的二手房價格相較于2020年是下跌的。
回到六安方面,六安住建局披露的數(shù)據(jù)顯示,1-10月份,全市商品房銷售面積637.2萬平方米,同比下降16%;銷售金額415.9億元,同比下降7.6%。
同時,根據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,10月份六安房價環(huán)比下跌了0.26%。
所以才有了之前降價促銷的場面。
因為房子賣不動,9月份六安還發(fā)布過一份《關(guān)于促進返鄉(xiāng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)的若干措施》,號召出外打工的游子,回家鄉(xiāng)購房。
現(xiàn)在居然公然申請撤銷降價,恢復之前的備案價,要將價格漲回去。
這明顯與當下的樓市語境格格不入。什么原因呢?
本號認為,與最近幾天一系列利好文件有關(guān),尤其是11月11日央行與銀保監(jiān)會發(fā)布的“房地產(chǎn)金融16條”,對房企、各類銀行、融資機構(gòu)做的一次全方位疏通,無論是政策跨度,還是力度,都屬實罕見,有人甚至將它與當年的4萬億相比擬。
在這種背景下,資本市場上的房地產(chǎn)股嗨翻天。于是,很多房企產(chǎn)生了一種錯覺,覺得最困難的日子就要過去了。
于是,得趁熱打鐵,以放棄降價乃至漲價的方式,來制造一種緊張的氛圍,制造一種房價已經(jīng)見底,就要開始上漲的錯覺。
02 | 興奮太過了
這一招在過去二十年的房價上漲浪潮中,屢試不爽,也即所謂的買漲不買跌心理。
特別是距離我們最近的一次牛市,就是通過一波漲價來推動去庫存的。
但,這一次,開發(fā)商可能興奮得太過了。
他們現(xiàn)在的興奮就像是,心目中的女神給你發(fā)了條“在嗎”的消息,你興奮得連將來孩子的名字都想好了,殊不知人家只是禮貌性地問候一下而已。
首先,這一次調(diào)整和以往任何一次調(diào)整都不一樣。
第一,最大的不一樣是購買力。
房改以來,我們的房價也經(jīng)歷過幾次調(diào)整,但那時候經(jīng)濟增速可期,收入也在不斷增長,大家的日子蒸蒸日上,有盼頭。
反觀如今,在不確定的當下,購買力已經(jīng)所剩無幾,就連華為都高喊著活下去。裁員、離職、降薪成為了主題詞。
第二,房價泡沫太大,已經(jīng)嚴重背離了收入。
盡管有超過90%的城市房價在調(diào)整,但由于上一輪房價上漲太過,房價泡沫太大,已經(jīng)嚴重背離了普通人的收入,即便收入沒有下降,也沒有多少人買得起,何況現(xiàn)在不少人的收入都縮水了不少。
以最新的房價收入比來看,在深圳,一個拿著平均薪酬的人,一年不吃不喝的收入只能買2.23平方米,想要買一套90平米標準大小的房子,得不吃不喝40多年。
壓力最小的長沙,一年不吃不喝可以買10.18平米,買一套標準大小的房子,需要不吃不喝9年左右,如果算上吃喝,時間得翻倍。
換句話說,即便是買房壓力最小的中心城市,房價收入比也超過了國際標準線。國際標準是3至6年。
第三,人口轉(zhuǎn)向,城市化放緩,供大于求。
目前,除了深圳、北京、上海等少數(shù)城市外,大多數(shù)城市算上新房和二手房,已經(jīng)嚴重供過于求,南昌的商品房空置率已經(jīng)超過20%。
在這種本就供過于求的背景下,我們的城市化已經(jīng)進入了后半程,而且人口已經(jīng)轉(zhuǎn)向。聯(lián)合國此前發(fā)布的《世界人口展望2022》中預測,中國2022年年中人口較2021年年中減少了6000人。
過去房價不斷上漲,是因為人口不斷流入中心城市,需求不斷增加支撐著房價不斷上漲,現(xiàn)在這種局面正在改變。
這時,還想著用這種老套的做法來制造緊張的氛圍,行不通了,只能是搬起石頭砸自己的腳。
03 | 房價調(diào)整的趨勢短期不會改變
對于最近一系列利好帶來的影響,本號還是堅持自己的觀點:
利好樓市是肯定的,但短期內(nèi)房價調(diào)整的趨勢不會改變。這些利好政策只是給房企止血,而不是輸血,房企仍在為“活下去”做困獸之斗的局面不會改變。
具有人口流量的中心城市,在這一波調(diào)整之后,可能會橫盤較長時間,之后才會緩慢爬升。
而大多數(shù)人口流失的三四線城市,則會進入漫長的陰跌期,其中就包括這篇文章的主角六安。
六安位于安徽西部,靠近合肥,人口常年被合肥虹吸。
去年公布的七普數(shù)據(jù)顯示,六安從2010年至2020年常住人口從561.2萬人減少至439.4萬人,減少了121.8萬人。當然其中有壽縣被劃給淮南的行政區(qū)劃調(diào)整緣故。
但即便扣除這個因素,六安真實的人口減少量也有21萬人。
經(jīng)濟方面也偏弱,已經(jīng)淪為被幫扶的對象。
在今年年中國家發(fā)改委發(fā)布的《革命老區(qū)重點城市對口合作工作方案》中,六安等20個革命老區(qū)均被列入被幫扶的對象,六安由上海幫扶
這樣的城市,居然還有漲價的勇氣,居然還想制造漲價的緊張氛圍來推動市場成交,真是勇氣可嘉。
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