“東三環(huán),315萬元抄底價急售,誠意超低價。”在社交平臺小紅書上,這樣一套加急房源掛在房屋經(jīng)紀人趙磊(化名)的主頁上面。
最近,北京像這樣降價出售的房源還有不少,據(jù)麥田房產監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,11月份北京房價議價空間和上月相比擴大了0.03個百分點。
多名房屋中介機構經(jīng)理向記者表示,對于賣家來說想要快速賣房就要面臨調價壓力。“有的業(yè)主自掛牌到現(xiàn)在,前前后后調價4次降了約12萬元。也有業(yè)主掛牌價就已經(jīng)是底價。”
麥田分析師表示,隨著掛牌量走高以及去化速度變慢,業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)了兩極分化,著急成交的業(yè)主談價意愿增強。
業(yè)主降價背后是北京樓市步入“掛舊換新”的情況使然。受9月底個稅退減優(yōu)惠政策利好影響,部分置換群體加快了換房節(jié)奏,加之首套住房公積金貸款利率下調,利好剛需購房者,市場活躍度提升明顯。
與此同時,部分房東依然對市場保持信心,11月份北京二手房掛牌價保持微漲。
急售的房源
“這是一套56平方米的小兩居,315萬元底價,只賣到月底。” 趙磊介紹,這套房子戶型方正朝南,雙陽臺,業(yè)主因為置換還包個稅,折合單價每平方米5.5萬元,性價比很高。“缺點也不是沒有,房子是1982年的,如果辦理公積金貸款,年限才十幾年。”
記者注意到,小紅書上還有不少這樣降價出售的房源。趙磊表示,“最近有部分業(yè)主著急出售置換,所以價格有所下降,議價空間較大。”
但“抄底價”并不意味著市場不好。“實際上,市場還是比較樂觀的,即便11月后半月疫情突襲,有點措手不及,也有成交。” 北京朝陽區(qū)望京橋區(qū)域一房屋中介門店店長劉楠(化名)告訴記者。
劉楠表示,價格取決于業(yè)主買賣房原因,有的業(yè)主不是很著急,能賣到心理價位就成交,賣不到就再等等看,但同樣存在部分業(yè)主因為訂房或急用錢等原因急售降價,哪怕略比市場低一些也能接受,“11月份經(jīng)我們手成交的房屋價格處于平緩略降情況。”
多位受訪的房屋中介門店經(jīng)紀人表示,剛需、置換是目前入市的購房主力。
“二手房購房者以剛性需求為主。”趙磊表示,目前,部分改善性需求業(yè)主觀望情緒較大,但還有一部分住在“老破小”的業(yè)主,在疫情居家隔離的影響下?lián)Q房意愿度會加大,同時由于這部分業(yè)主急售降價,又會導致剛需客戶撿漏心理強。
趙磊負責的潘家園片區(qū)是北京朝陽區(qū)價格洼地,300多萬元的剛需房源較多,他告訴記者:“疫情一來大人居家辦公,孩子居家網(wǎng)課,老人照顧一家大小,難免東西多地方不夠用,所以換房就成了很多顧客的想法,這部分客戶對房子的挑剔程度也在下降。”
劉楠也告訴記者,他所在的望京橋片區(qū)本月成交的小戶型居多。“盡管經(jīng)濟形勢下行,部分剛需客戶對預期信心不足,不敢下手買,但由于目前有部分業(yè)主急售降價,所以也存在部分剛需客戶有撿漏的心理。”
這波置換背后,還有北京“賣一買一”政策的逐步深入。
9月23日,北京正式試行“連環(huán)單”業(yè)務,將二手房交易“連環(huán)單”由過去的串聯(lián)辦理調整為并聯(lián)辦理,整個交易時間可縮短50天左右。
9月30日,財政部發(fā)布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》,提出自2022年10月1日至2023年12月31日,對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
新政發(fā)布后,不少“滿二唯一”“滿三唯一”的購房需求被刺激出來,北京多區(qū)域房屋中介門店內掛牌量、詢問量和帶看量都有所增加。
“當下可選性多,樓層、戶型、位置都可以挑選。”劉楠表示,一旦市場上揚,價格就會出現(xiàn)波動。
市場行情有望止跌回升
與此同時,部分業(yè)主依然對市場保持信心,11月份北京二手房掛牌價保持微漲。
“以北京海淀世紀城為例,11月成交價比較穩(wěn)定,甚至比之前價格略有提高。”北京海淀區(qū)某房屋中介經(jīng)理張東(化名)告訴記者,11月共成交16套,成交量上漲且以大戶型為主。
張東表示,受疫情影響,很多業(yè)主都是居家隔離狀態(tài),看房不便,但也引導出了符合當下背景的優(yōu)質資源和客戶出現(xiàn),“目前購房主力還是基于自身真實的居住需求,選擇入市購房。”
區(qū)域板塊之間同樣形成分化。張東告訴記者,以海淀上地區(qū)域為例,整個11月都沒有成交,“配套、產業(yè)較好的區(qū)域,二手房市場行情相對較好。”
從數(shù)據(jù)來看,北京二手房市場整體呈現(xiàn)量跌價漲的態(tài)勢。
根據(jù)國家統(tǒng)計局11月16日發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)顯示,10月份北京二手房價格環(huán)比增加0.2%,同比增加5%。
另據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2022年11月北京二手住宅成交10750套,環(huán)比10月下降4.09%;北京二手房成交均價為60228萬元/平方米,環(huán)比上漲0.61%。
分區(qū)域看,互聯(lián)網(wǎng)房產平臺V房數(shù)據(jù)顯示,北京16區(qū)二手房房價僅西城、海淀、豐臺、通州、昌平、順義上漲,其他10個區(qū)房價全部下跌。其中東城、朝陽、石景山區(qū)域部分二手房房價環(huán)比下降近10%,但西城、海淀以及豐臺的二手房小區(qū)整體房價仍然比較堅挺,保持微漲。
此外,北京臺湖馬駒橋地區(qū)由于政策放開,二手房成交量、房價均出現(xiàn)一定上漲。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪表示,11月份北京二手房市場延續(xù)低溫態(tài)勢,主要是由于當前北京市疫情發(fā)展仍處于較快時期,疫情防控趨嚴,二手房成交不可避免地受到影響。同時北京受“換房退稅”影響掛牌量增多。
對于12月市場走向,張東對記者表示,如果疫情好轉會有一波成交的“小陽春”,但如果疫情影響持續(xù),市場仍將低迷。
“預計接下來大戶型和別墅產品應該是需求較大的資源。”劉楠告訴記者,近期掛牌出售房源較多,改善型業(yè)主明顯增多。
關榮雪預計,在多項政策齊發(fā)力下,市場信心將逐步恢復,加之疫情陰霾逐漸褪去,北京12月份二手房成交量有望止跌回升。