住房銷售中，公攤面積一直爭議較大，購房者認(rèn)為公攤面積不透明，公攤面積過大，侵犯了消費者的權(quán)益，相關(guān)報道也屢屢曝光于各媒體。2019年住建部的《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》中就指出：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”今年又有人大代表提出應(yīng)該取消公攤面積。到底怎么看待取消公攤面積呢?
以筆者看來，簡單取消公攤面積沒有什么實質(zhì)意義。
因為住房確實是有公攤面積的，大堂、電梯、樓梯等公攤面積的存在是毋庸置疑的。這些公攤面積也是為購房人服務(wù)的，肯定也是會收費的，取消公攤面積，這些公攤面積的收費就得通過漲房價、漲物業(yè)費和暖氣費等收取。
自1978年我國改革開放以來，住房制度也在不斷改革，尤其是我國在1998年切斷福利分房之后，住房銷售時，我國的住宅是以建筑面積計量的，原來我們的房屋所有權(quán)證、現(xiàn)在的不動產(chǎn)權(quán)證里面標(biāo)住的住宅面積也都是建筑面積。目前不僅商品房標(biāo)注的是建筑面積，保障房、公租房也都是標(biāo)注建筑面積。只有房改前，我們使用的是使用面積，現(xiàn)在的老公房沿用的仍然是使用面積。
其實，房屋的面積有三種計量口徑，一種是建筑面積，一種是使用面積，還有一種是居住面積。三者的關(guān)系中，建筑面積最大，建筑面積包含了公攤面積;使用面積居中，居住面積最小。以原來6層以下的老公房為例，三者的換算關(guān)系為：1建筑面積=1.33使用面積=2居住面積。
《建設(shè)部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》(建房[1995]517號)規(guī)定：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡稱“套內(nèi)建筑面積”)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
公用建筑面積由以下兩部分組成：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;(2)套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。
據(jù)此，《關(guān)于重新印發(fā)北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定的通知》(京國土房管權(quán)字[2000]第369號)規(guī)定：商品房銷售以建筑面積為面積計算單位?？煞?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：(1)大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。(2)套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。
并專門規(guī)定了不應(yīng)計入的公用建筑空間：(1)倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。(2)售房單位自營、自用的房屋。(3)為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。
因此，公攤面積的計算、測量是有法律依據(jù)的。但因為公攤面積計算比較復(fù)雜，而且不同高度、不同檔次的建筑公攤面積不一樣，難免引起一些人的誤解和歧義。也有個別開發(fā)商渾水摸魚，把不該計入的公攤面積計入公攤面積。
鑒于此，筆者認(rèn)為，住房面積是以包含公攤面積在內(nèi)的建筑面積計量，還是以不包含公攤面積在內(nèi)的使用面積計量，都無可厚非，只是一個統(tǒng)計口徑或計量單位不同而已。以建筑面積或使用面積計量不影響整套住房的總價，而是對單價有影響。因為，開發(fā)商不會因為計量單位不同而少收取費用。
按照使用面積來計量房價、物業(yè)費、暖氣費、稅費等，帶來的后果是人們看到住房的單價又上漲了，物業(yè)費、暖氣費、稅費等也上漲了，因為物業(yè)公司會把原來的物業(yè)費成本分?jǐn)偟阶》棵娣e上，使用面積少了，物業(yè)費自然會漲價，暖氣費等道理一樣。要不然物業(yè)公司、暖氣公司等就會入不敷出，一套房的建筑面積總是大于使用面積，相應(yīng)的房價、各種稅費分?jǐn)偟矫恳黄椒矫滓矔謹(jǐn)偟酶唷?/p>
如果將來住房銷售以使用面積計量住房面積，帶來的后果或者是各種稅費上漲，或者是需要按照使用面積重新確定各種物業(yè)費、暖氣費、稅費的標(biāo)準(zhǔn)。而這樣做帶來的工作量也是很大的，同樣也會引起百姓對房價上漲、各種稅費上漲的質(zhì)疑，不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。何況計量單位的改變，也會導(dǎo)致一系列數(shù)據(jù)沒法延續(xù)使用，出現(xiàn)斷崖式變化，對以大數(shù)據(jù)為依據(jù)的科學(xué)決策帶來困擾。
因此，認(rèn)為住房銷售中將住房建筑面積改為使用面積就是保護(hù)了購房者權(quán)益，恐怕沒有這么簡單。
由此，筆者建議，本著政策穩(wěn)定性原則，在住房銷售時，還是應(yīng)該沿用之前包含公攤面積的建筑面積作為住房的計量單位，以免引起民眾新的誤解和歧義。
為了消除民眾的質(zhì)疑，應(yīng)該加強(qiáng)公攤面積知識的普及，明確告知，公攤面積確實是存在的，不同高度、不同檔次的樓房公攤面積不一樣，檔次越高、高度越高的樓盤公攤面積越多，不一而論，購房者在購房前就要做好咨詢，知道公攤面積包括哪些，并要求開發(fā)商寫在購房合同里。如果公攤不合理，購房者可以投訴或者放棄購買，這樣也督促開發(fā)商合理計算公攤面積，更好地穩(wěn)定樓市。
作者系首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)趙秀池教授，兼任北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長
