截至去年底，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)64.72%，城鎮(zhèn)化進(jìn)入了成熟階段，但一些新的問(wèn)題也隨之而來(lái)，這些問(wèn)題如何解決?這幾年，各地開始實(shí)施城市更新行動(dòng)。城市更新主要更新的是什么?錢從哪兒來(lái)?
在重慶市渝中區(qū)某小區(qū)，施工隊(duì)正鑿開一樓住戶家的地板。當(dāng)年，因?yàn)槿莘e率高，小區(qū)的化糞池建在了一樓住戶家樓板下。這些年，隨著管道老化，化糞池經(jīng)常堵塞，污水倒灌進(jìn)住戶家中散發(fā)出惡臭，沼氣爆炸的風(fēng)險(xiǎn)也讓整棟樓的居民們提心吊膽。這次，借著城市管網(wǎng)和老舊小區(qū)改造，化糞池的問(wèn)題有望徹底解決。
而在另一個(gè)剛改造完的老舊小區(qū)，一場(chǎng)社區(qū)議事會(huì)正在進(jìn)行，社區(qū)居民和小區(qū)物業(yè)公司代表，正在討論物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
重慶白馬凼社區(qū)建于上世紀(jì)80年代，是個(gè)典型的老舊小區(qū)。去年，九龍坡區(qū)政府在全國(guó)首次引進(jìn)社會(huì)資本，與區(qū)屬國(guó)有公司合資，投入3.7億元，在居民們沒(méi)掏一分錢的情況下，對(duì)白馬凼及周邊社區(qū)366棟樓、14300多戶進(jìn)行整體改造。目前，屋面修繕、樓頂防水、雨污水管改造等工程已全部完工。
改造后，社區(qū)還增設(shè)立體停車樓、充電樁等設(shè)施，引入了過(guò)去沒(méi)有的物業(yè)服務(wù)，作為回報(bào)，改造投資方獲得這些設(shè)施10年的經(jīng)營(yíng)權(quán)。而區(qū)政府也在物業(yè)費(fèi)上，對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行為期三年的補(bǔ)貼。
在重慶，城市更新不光惠及本地人，也讓新市民有了獲得感。胡嘉欣大學(xué)畢業(yè)后留在重慶工作、定居。前幾年，她每個(gè)月花2200元，在離公司十公里的地方租房住。去年，她在公司附近租到一套條件相當(dāng)?shù)姆孔?，月租金還少了400元。
這家住房租賃企業(yè)的負(fù)責(zé)人說(shuō)，公寓是從一棟閑置的辦公樓改造而來(lái)。去年6月，國(guó)家出臺(tái)鼓勵(lì)發(fā)展保障性租賃住房的一系列優(yōu)惠政策，今年1月，這家長(zhǎng)租公寓成為重慶首批28家保障性租賃住房項(xiàng)目之一。
重慶市某住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)總監(jiān) 王潔：房產(chǎn)稅由原來(lái)12%個(gè)點(diǎn)，下調(diào)到4%個(gè)點(diǎn)。從以前的商水商電，過(guò)渡到民水民電， 整個(gè)電費(fèi)的使用會(huì)大大節(jié)省。
保障性租賃住房認(rèn)定后，還要進(jìn)行嚴(yán)格的后續(xù)管理，且年漲幅不得超過(guò)5%，讓租客最終享受到國(guó)家的優(yōu)惠政策。
不僅是租賃住房，城市更新也在打造新的產(chǎn)業(yè)空間和消費(fèi)場(chǎng)景。廢棄了12年的電纜廠更新成設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，45畝土地的產(chǎn)值從零變成了五個(gè)億;廢棄的印鈔造幣廠通過(guò)專業(yè)運(yùn)營(yíng)，成為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的潮流聚集地。
重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任 楊治洪：堅(jiān)持以保留利用提升為主，不搞大拆大建，成立城市更新基金 ，創(chuàng)建“投融建運(yùn)”一體化的金融保障模式。
截至2021年底，全國(guó)411個(gè)城市共實(shí)施2.3萬(wàn)個(gè)城市更新項(xiàng)目，總投資5.3萬(wàn)億元。過(guò)去三年全國(guó)共改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)11.5萬(wàn)個(gè)。去年，全國(guó)40個(gè)城市共籌集保障性租賃住房94.2萬(wàn)套，70%是存量土地或房屋進(jìn)行改造。今年，《政府工作報(bào)告》指出：將有序推進(jìn)城市更新。全年計(jì)劃籌集240萬(wàn)套間保障性租賃住房，開工一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，改造存在安全隱患的燃?xì)夤艿兰s2萬(wàn)公里。
中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院城市更新研究中心主任 秦虹：城市更新是伴隨著中國(guó)城市發(fā)展轉(zhuǎn)型而推動(dòng)的一個(gè)新的城市建設(shè)方式。把城市的投資、消費(fèi) 、民生結(jié)合在一起，提高城市的品質(zhì)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，同時(shí)帶動(dòng)消費(fèi)，所以它對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)應(yīng)該是非常全面的。
記者 張偉杰：城鎮(zhèn)化進(jìn)入成熟期，城市發(fā)展也來(lái)到不搞大拆大建，注重存量更新的階段。更新改造的老舊小區(qū)和保障性租賃住房 ，讓老住戶和新市民都有了更多獲得感和歸屬感，城市煥發(fā)新的生機(jī)與活力。
但更新改造項(xiàng)目動(dòng)輒幾千萬(wàn)甚至上億元的投入，不僅回報(bào)周期長(zhǎng)，利潤(rùn)率也不高，誰(shuí)來(lái)投資?如何回本?怎樣實(shí)現(xiàn)商業(yè)的可持續(xù)?
?城市更新的“新”還需要完成一次理念和商業(yè)模式的更新，更新不搞大拆大建，政府不再大包大攬，而是通過(guò)優(yōu)化用地政策、提高減稅力度、加大金融支持等一系列創(chuàng)新性的市場(chǎng)化運(yùn)作方式 ，吸引社會(huì)資本和市場(chǎng)主體加入，實(shí)現(xiàn)“微利可持續(xù)”。讓城市更新真正成為政府、市場(chǎng)、百姓共同來(lái)辦好的一件事。
關(guān)鍵詞： 城鎮(zhèn)化階段 成熟階段 重慶城市更新 城市更新行動(dòng)
