從2021年起，全國范圍內(nèi)各大城市開始全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。在“十四五”期間，全國17萬個2000年底之前建成的老舊小區(qū)將進行基礎類、完善類、提升類共三項內(nèi)容的改造。而加裝電梯是完善類改造項目的一大“堵點”。就廣州、上海、南京等地的經(jīng)驗而言，成功加裝電梯的老舊小區(qū)一般占申請小區(qū)的45%左右。
加裝電梯一般被認為有居民同意、資金支持和后續(xù)保養(yǎng)三大難點，從各大媒體的報道來看，焦點都集中在居民同意和博弈上，以“談攏”為目標做出各種建設和運營的假設，卻忽略了老舊房型一個隱藏的機遇。
老舊小區(qū)加裝電梯的三大難點
住建部報告稱，2019和2020年住建部安排中央補助資金1400多億元，支持全國100多個城市改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬個，完成了初期階段的“試點”工程。澎湃研究所研究員初步總結(jié)了這些試點城市加裝電梯過程中面臨的三大難點及應對策略。
首先，是居民同意率。據(jù)房天下報道，近4成符合條件且已經(jīng)參與“舊改”的老舊小區(qū)，因居民意見不統(tǒng)一，導致加裝電梯一事懸而未決。存在的主要問題及解決方法如下：
第一，低樓層（一二樓）的采光和噪音。目前的主要做法是通過透明的觀光式電梯，以及電梯井增加連廊連接樓梯間，中空部分留給一二樓采光的做法。
第二，不同樓層居民因電梯使用率不同而需承擔的建設費用問題。目前全國普遍采用價格差的方式，頂樓最貴，往下依次降低，一二樓具體采用不付錢還是由頂層兩層給予補貼取決于居民協(xié)商的結(jié)果。而政策難以推行除了一二樓的“相對損失”外，頂樓三四萬元的加梯預算（不算后期維護成本）也勸退了一批居民。
第三，居民同意率達到多少才可開工。據(jù)澎湃研究所研究員初步統(tǒng)計，可開工的居民同意率從最早的“一票否決”或者90%降至2/3，這降低了博弈難度，壓縮了談判所需要的時間。
其次，是安裝經(jīng)費的來源。據(jù)澎湃研究所研究員統(tǒng)計，目前加裝電梯經(jīng)費來源主要是?。ㄗ灾螀^(qū)/直轄市）市（區(qū)）縣（市/鎮(zhèn)）分賬補貼，一般而言，東部地區(qū)的三級補貼總計20萬元左右，中西部城市為10~20萬元，占裝梯成本的1/3左右，剩下則由居民自己負擔。常見的方式有：
第一，限時停止補貼，鼓勵盡快申請，如南寧電梯安裝補貼將于2022年底結(jié)束，只有在此前完成安裝，取得電梯使用登記證才能獲得補貼。
第二，鼓勵居民動用住房公積金，青島、武漢等城市多采用這種方法。
第三，“加梯貸款”，如上海江灣鎮(zhèn)街道有居民加裝電梯需出資2.3萬元，首付20%之后，剩下的1.84萬元可通過銀行貸款，還款最長期限為6年。
最后，是后期管理和維修費用。目前還處于加裝電梯大規(guī)模建設階段，后期的電梯保養(yǎng)尚只在為數(shù)不多的城市小區(qū)出現(xiàn)?，F(xiàn)階段加梯后的維護機制有兩種：第一，電梯公司專營，安裝的過程中業(yè)主不需要承擔任何費用，所有的費用都由電梯公司支付，但業(yè)主在乘坐電梯時需要繳納一定的費用，例如北京海淀區(qū)大柳樹5號院。第二，社區(qū)管理，定期維護，居民承擔維修費用。為避免加梯后居民將電動車“上樓”或者“蹭電梯”，上海常用的管理政策類似于單元門禁，只有本單元居民才能刷卡乘坐。而有的電梯也設置門鈴，經(jīng)戶主確認開門后，訪客能使用電梯。
老舊住宅隱藏的機遇和挑戰(zhàn)
從媒體的報道來看，探討加裝電梯的焦點主要集中在居民同意和博弈上，這固然是對民意的尊重，但是卻忽略了一個問題，就是這些老舊住房是否適合加梯，以及加梯的難度。
如果將上述三大難點重新組合，可以看到加裝電梯成功率與房型和戶型有部分相關性。如果在加裝電梯后不會影響采光和噪音污染，不會引發(fā)不規(guī)則沉降，居民就相對容易接受。而建設經(jīng)費的分配也與房型有一定關系，如果加裝一個電梯可以覆蓋6-8戶居民，那么每戶承擔的費用就明顯比2-4戶小，居民也就更容易接受。
那么，2000年之前建成的住宅具有哪些特點才可能符合上述兩個前提條件呢？
1993/1994年第一版《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》規(guī)定“無電梯住宅不應超過六層”。也是出于成本考慮，中等密度居住區(qū)常常不超過六層。直到2021年《住宅設計規(guī)范》修訂時才改為“4層及以上住宅必須設置電梯”。
而從改革開放到1994年間還有16年的探索期，這期間住房的房型和戶型部分延續(xù)了“文革”時期的筒子樓或背面走廊串聯(lián)的流線，時代更久，建筑質(zhì)量更差，但對于加裝電梯的位置而言卻有著較大空間。
關鍵詞： 城市更新 電梯保養(yǎng) 電梯安裝
