業(yè)內(nèi)人士認為，省會城市政策調(diào)整對所在省份整體樓市表現(xiàn)將產(chǎn)生積極影響，不過在疫情等因素的綜合影響下，市場對于調(diào)控效果仍應(yīng)降低預(yù)期，此后更多購房相關(guān)政策也會出現(xiàn)松動。
四省會城市政策松動 信貸支持對撬動需求更為關(guān)鍵
在上一波政策調(diào)整的城市中，鄭州的19條樓市新政可謂誠意滿滿，而后續(xù)降低貸款利率、推出新市民購房優(yōu)惠等一系列舉措也給購房者帶來了真實的利好。
近期，更多省會城市積極“跟進”。4月1日，甘肅省蘭州市出臺《蘭州市落實強省會戰(zhàn)略進一步優(yōu)化營商環(huán)境若干措施(第1號)》，對購房門檻進行了下調(diào)，個人通過商業(yè)銀行和公積金貸款購買首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。
值得注意的是，措施強調(diào)了購房信貸支持，要求加大個人住房按揭貸款發(fā)放力度，引導(dǎo)金融機構(gòu)按照監(jiān)管規(guī)定實施貸款利率優(yōu)惠政策。對擁有一套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房的，金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。公積金貸款方面，個人通過公積金貸款購買住房，公積金貸款最高額度單身職工為60萬元，雙職工為70萬元。
“蘭州政策需求端政策要點整體與鄭州新政一致，覆蓋面和力度上還要稍大，尤其是在信貸支持方面，”億翰智庫在分析中指出，“我們認為信貸支持對于撬動需求尤其改善類需求更加關(guān)鍵，因此蘭州降低首付比例疊加‘認貸不認房’，更有助于促進改善類需求釋放。”
除蘭州外，在信貸支持方面，近期杭州、南京、廣州等多座城市也下調(diào)了房貸利率，蘇州首套房貸款最低利率降至4.6%。
而在供給端，億翰智庫認為相較于鄭州，蘭州提出通過壓縮預(yù)售資金審批時限提高資金撥付效率，雖然并未對監(jiān)管額度做出調(diào)整，但也將一定程度上緩解房企預(yù)售資金監(jiān)管壓力。
蘭州之外，哈爾濱、福州樓市政策也有所調(diào)整。
其中，哈爾濱市人民政府網(wǎng)站3月23日發(fā)布關(guān)于擬廢止《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(哈政辦規(guī)[2018]12號)文件的公示稱，鑒于上述文件已完成其階段性調(diào)控使命，擬予以廢止。而廢止的通知中包含主城區(qū)商品房網(wǎng)簽3年后方可上市交易、提高公積金貸款條件、嚴格控制二套以上購房的首付和利率標準等內(nèi)容。“此次主動廢除和修正，有利于促進合理需求更好地釋放，使市場更好地穩(wěn)健發(fā)展。” 中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增表示。
福州則針對在五城區(qū)購房的非五城區(qū)戶籍家庭(含港澳臺)進行了政策調(diào)整，明確此類購房者無需提供近兩年內(nèi)滿12個月醫(yī)社?；蚣{稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區(qū)144平方米以下的普通住宅，購買后該房屋仍受限售政策影響。同時，長樂戶籍屬于福州本地戶籍，可購買福州五城區(qū)兩套普通住宅。
相較于此前三四線城市為主的調(diào)整，省會城市的影響面更為廣泛。“省會城市政策放松，客觀上對于所在省份的房地產(chǎn)市場也會產(chǎn)生積極的影響，有標桿的效應(yīng)。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。
億翰智庫則認為，相比三四線城市，二線城市的放開對市場更有積極影響。“過往的調(diào)控政策一直存在著城市錯配的問題，三四線本身更多是剛需群體，一直沒有過多的政策限制，政策放開與否影響偏弱。二線城市住房需求更加旺盛，尤其是改善性需求的釋放將會對市場有積極的拉動作用。”
樓市受多重因素影響 專家建議降低效果預(yù)期
樓市放松政策相繼發(fā)布后，其對市場起到的實質(zhì)作用成為更重要的關(guān)注點。從過往城市來看，政策的放松已經(jīng)給樓市帶來一定暖意。
以備受關(guān)注的鄭州為例。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，“鄭十九條”出臺后，市場成交明顯回升，3月鄭州二手房成交量超過2月的2倍，周均帶看量環(huán)比增長52%、周均成交量環(huán)比增長95%;新房方面，政策調(diào)整后仍有一定觀望情緒。貝殼研究院在分析中表示：“房企風(fēng)險、資金流轉(zhuǎn)、利率差異等多方面因素，都使新房市場的回暖將滯后于二手市場表現(xiàn)，市場修復(fù)依然可期。”
然而，并不是所有城市都收到了明顯的回應(yīng)。“雖然今年一季度全國各地政策總體趨于寬松，但是市場表現(xiàn)確實和預(yù)期是有差異的，”對于近期的政策調(diào)整，嚴躍進認為，“當(dāng)前對于政策放松的效應(yīng)應(yīng)該降低點預(yù)期，或者說給予更長的觀察時間。”
盡管如此，對二季度市場走勢，嚴躍進依然作出樂觀預(yù)計：“在目前一些重要政策，例如‘五限’的陸續(xù)放松、信貸政策的給力等利好下，房地產(chǎn)市場完全會有積極的信號，出現(xiàn)跌幅收窄或者轉(zhuǎn)正的可能。”
此外，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展很大程度上受到人口流向和結(jié)構(gòu)的影響。“七普”數(shù)據(jù)發(fā)布后，貝殼研究院就近十年人口與樓市數(shù)據(jù)進行的分析顯示，黑龍江、甘肅、內(nèi)蒙古等人口凈負增長城市商品房銷售面積也出現(xiàn)負增長。
“我們認為，由于缺乏良好的人口和發(fā)展基礎(chǔ)，蘭州新政本身效果可能有限。”億翰智庫在分析中指出。而目前放開限購的城市中，很多城市也面臨類似問題。不過，相較于某一座城市的調(diào)控效果，多座省會城市放松限購的信號意義更為重要，億翰智庫表示：“以鄭州、蘭州為開端，我們期待更多二線城市逐步打開政策工具箱，出臺實質(zhì)性寬松政策。”
蘇州等地政策進一步規(guī)范 樓市放松不忘規(guī)范與糾偏
樓市政策放松的趨勢正在傳導(dǎo)至更多城市，近日秦皇島、衢州、臨沂等城市也已出手。不過，在越來越多城市放開限購的潮流中，需注意到，政策容易松動的城市，本身市場并不活躍，二線城市亦如此。
以哈爾濱為例，根據(jù)同策同程統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2021年哈爾濱商品住宅成交約361萬㎡，同比下降28%，成交均價為10320元/㎡，同比下降6%?？硕饎t在2月庫存月報中指出，哈爾濱面臨去化周期大于30個月且同環(huán)比齊增，整體庫存風(fēng)險依舊較大。
鄭州與蘭州等城市也面臨市場下滑的事實。克而瑞河南區(qū)域統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年大鄭州整體商品住宅成交面積約1398萬㎡，同比下滑約25%，商品住宅成交金額約1769億元，同比下滑約22%。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，蘭州新建商品住宅價格連續(xù)3個月環(huán)比下跌，市區(qū)商品住宅成交規(guī)模同比連續(xù)10個月下降，2022年3月同比降幅近八成，購房者置業(yè)情緒仍較低，市場調(diào)整壓力較大。
“一些省會城市明確給予了放松，此類城市的放松，說明二線城市市場的壓力也比較大。” 嚴躍進表示。
同時，他指出，關(guān)注多地政策放松的同時也需注意到，目前依然有政策收緊的地方，“類似廣州接力貸‘一日游’、麗水規(guī)范公積金提取、蘇州規(guī)范房屋預(yù)售等，都說明放松中不忘各類規(guī)范和糾偏動作。”
既有城市調(diào)整之外，今后的房地產(chǎn)政策走向受到市場高度關(guān)注。對于未來政策預(yù)期，嚴躍進認為各地政策放松的節(jié)奏會加快，一些政策在4月份會密集出現(xiàn);既有城市的政策對其他城市有積極借鑒意義;同時二手房交易的增值稅政策、預(yù)售許可標準、三孩家庭和新市民購房等方面的政策也會有所松動。
億翰智庫則表示，三四線城市調(diào)控政策放開是常態(tài)，應(yīng)更多關(guān)注二線城市，在堅持“因城施策”和“房住不炒”的基礎(chǔ)上，調(diào)控政策實現(xiàn)控一線，拉二線，穩(wěn)三四線。
