近日，“中介一哥”貝殼找房發(fā)布2022年三季報(bào)顯示：
三季度營收176億元，同比下降2.8%;凈利潤7.23億元，同比扭虧為盈。這也是2021年三季度以來，貝殼首次實(shí)現(xiàn)盈利。
值得注意的是，從今年整體業(yè)績來看，貝殼的處境仍不樂觀。
2022年前三季度，貝殼找房實(shí)現(xiàn)營收439.22億元，同比下滑30%;凈虧損17.63億元，同比大幅下滑。
樓市下行周期，貝殼的轉(zhuǎn)型之路仍充滿變數(shù)。
壹
貝殼三季度總營收下滑，卻能扭虧為盈，主要靠大力“節(jié)流”。
三季度其總交易額為7371億元，同比下降11.3%。其中存量房總交易額為4490億元，同比增加18.7%;新房總交易額為2615億元，同比下降36.2%;家裝家居總交易額為20億元，2021年同期僅6600萬元;新興業(yè)務(wù)及其他的總交易額為247億元，同比下降41.7%。
對于總交易額下滑，貝殼稱主要由于部分地區(qū)再出現(xiàn)新冠疫情對市場恢復(fù)帶來擾動，而許多開發(fā)商依然面臨流動性壓力和交房壓力，導(dǎo)致新房交易市場持續(xù)低迷，降幅部分被存量房交易市場尤其是一線城市的恢復(fù)所抵消。
疫情反復(fù)、樓市低迷，這是不爭事實(shí)，貝殼能在此背景下逆勢扭虧，核心在于裁員、關(guān)店。
財(cái)報(bào)顯示，截至2022年9月30日，貝殼旗下門店數(shù)量為41398家，同比減少23.3%;活躍門店數(shù)量為39713家，同比減少19.7%。
同期，貝殼旗下經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為402630名，同比減少21.9%;活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為372718名，同比減少20.4%。
此外，三季度貝殼研發(fā)費(fèi)用為5億元，同比下滑51.2%，主要由于研發(fā)人數(shù)減少，人力成本及股份支付薪酬費(fèi)用減少。
經(jīng)紀(jì)人和門店數(shù)量普遍縮減20%、研發(fā)縮減50%，最終讓貝殼緩了口氣。
三季度，其營業(yè)成本從去年的153億元下滑16.3%至128億元，運(yùn)營費(fèi)用從去年的52億元下滑29.9%至35億元。
相比之下，毛利率達(dá)到27.0%，去年同期僅有15.2%。
值得注意的是，對于毛利率上升，貝殼認(rèn)為主要由于貢獻(xiàn)利潤率較高的存量房業(yè)務(wù)收入占比提升，而存量房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤率提高又因?yàn)殒溂医?jīng)紀(jì)人的固定薪酬成本減少。
總結(jié)來看，貝殼三季度扭虧為盈，是建立在裁員、關(guān)店、縮減研發(fā)、降低或取消經(jīng)紀(jì)人底薪等基礎(chǔ)上。
至于貝殼裁員，在過去一年已上演多次。
2021年10月，貝殼被傳將上海分布的研發(fā)、金融、品牌等部門進(jìn)行優(yōu)化。
2022年3月，貝殼被傳針對二手和新房交易服務(wù)事業(yè)群員工優(yōu)化10%;
2022年5月，貝殼再傳出“啟動新一輪裁員”消息，此次裁員涉及產(chǎn)研、運(yùn)營、中后臺等，大部分員工拿到的賠償金額為N+1。
接連數(shù)次裁員傳聞，與其業(yè)績惡化有直接關(guān)系。
貳
從2018年成立到美股上市，貝殼一直順風(fēng)順?biāo)?/p>
轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)開放平臺，全力打擊假房源，2020年總交易額突破3.5萬億元，名副其實(shí)的中介一哥。
2020年8月，貝殼赴美上市，頂著中國房產(chǎn)中介龍頭的光環(huán)，股價一路飆漲，市值最高時曾突破900億美元，笑傲行業(yè)。
回歸到業(yè)績上，卻顯得骨感。
2017—2021年，在國家“房住不炒”基調(diào)下，樓市調(diào)控政策不斷趨嚴(yán)，限購、收緊信貸、二手房指導(dǎo)價等措施輪番上陣，力壓房價虛火。
政策壓頂，貝殼作為中介平臺業(yè)績自然不好。
數(shù)據(jù)顯示，2017年—2019年貝殼分別凈虧損5.38億元、4.28億元、21.80億元，2020年短暫實(shí)現(xiàn)全年盈利后，2021年繼續(xù)回歸虧損。
2021年，貝殼還遭受多次重創(chuàng)：創(chuàng)始人左暉離世，股價暴跌70%，市值蒸發(fā)4000多億元。
比股價暴跌更危險的是，今年4月貝殼被美國證券交易委員會(SEC)列入“預(yù)摘牌名單”，若無法在今年5月12日前向SEC提交證據(jù)，證明不具備被摘牌條件，那貝殼可能被列入“確定摘牌名單”。
正因美股有被退市風(fēng)險，貝殼才選擇回港雙重上市。
左暉離世的第一年，貝殼經(jīng)歷著重重危機(jī)。正如CFO徐濤所稱“2021年的感受是前所未有的難”。
2021年中國樓市持續(xù)遇冷，上半年廣州、深圳等地二手房指導(dǎo)價政策發(fā)布，下半年信貸收緊，全國市場步入冷清。
全國百強(qiáng)房企2021年銷售額，則出現(xiàn)10年來首次下滑，排名前五房企中，碧桂園、萬科、中國恒大全年銷售額分別下滑4%、11%、36%。
2021年三季度—2022年二季度，貝殼陷入長達(dá)4個季度的持續(xù)虧損，分別虧損17.65億元、9.3億元、6.18億元、18.68億元。
2022年，全國樓市繼續(xù)惡化，即使全年享受各項(xiàng)政策呵護(hù)，比如“調(diào)整限購、縮短限售年限、調(diào)整公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低首付比例、降低房貸利率”等一系列救市政策，表現(xiàn)還是很拉跨。
數(shù)據(jù)顯示，1—10月份，全國房地產(chǎn)商品房銷售額為10.88萬億元，同比下降26.1%。
行業(yè)下行期，貝殼作為頭部房產(chǎn)中介平臺，也無法開源，只能從節(jié)流上做文章。
穩(wěn)增長之年，樓市再度被寄予厚望，結(jié)果差強(qiáng)人意，基本是被政策從ICU救出，想要重回高歌猛進(jìn)的勢頭已無可能。
所以對2022年四季度業(yè)績展望，貝殼也很保守，預(yù)計(jì)凈收入為145億元—150億元，同比下滑15.7—18.5%。
在更遠(yuǎn)的未來，房企和中介行業(yè)都需轉(zhuǎn)型升級。 以貝殼為代表的中介行業(yè)，終將走向拼服務(wù)與口碑的成熟期。
貝殼去年提出“一體兩翼”戰(zhàn)略，即二手房和新房交易服務(wù)為“一體”，整裝大家居事業(yè)群與普惠居住事業(yè)群為“兩翼”。
遺憾的是，目前兩翼新業(yè)務(wù)并未成型。
2022年前三季度，貝殼新房業(yè)務(wù)、存量房業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營收203.69億元，188.43億元，在總營收占比分別為46.38%，42.9%。
相比之下，家裝家居業(yè)務(wù)僅實(shí)現(xiàn)營收29.53億元，在總營收占比6.72%。
主業(yè)見頂，新業(yè)務(wù)進(jìn)展緩慢，貝殼短期內(nèi)難言走出困境。
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