我相信這個(gè)問(wèn)題困擾著不少人，花了數(shù)百萬(wàn)元買(mǎi)的房子真的只能用70年嗎?如果到期了該如何處理?
解釋這個(gè)問(wèn)題前先要和大家說(shuō)明一件事，所謂的70年并不是指擁有房子的期限，買(mǎi)房人買(mǎi)下的房子永遠(yuǎn)屬于個(gè)人，去世后還能作為遺產(chǎn)由繼承人繼續(xù)擁有，70年產(chǎn)權(quán)的講法不確切，實(shí)際上這里的70年指的是土地使用權(quán)的期限。
房子是房子，土地是土地，有的土地只有40年使用期限
中國(guó)的土地所有權(quán)是不可能歸個(gè)人所有的，根據(jù)法律規(guī)定，城市里的土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村的土地歸集體或者國(guó)家所有，因此，私人主體(包括企業(yè))無(wú)法獲得土地的所有權(quán)，能花錢(qián)買(mǎi)賣(mài)的是土地的使用權(quán)，相當(dāng)于租入土地一段時(shí)間。
房子和土地不同，這玩意的所有權(quán)是能夠買(mǎi)賣(mài)的，你花了數(shù)百萬(wàn)元買(mǎi)下房子后產(chǎn)權(quán)登記處會(huì)將該套房子的所有權(quán)登記在你的名下，只要房子不塌可以世世代代作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)保有。
大家常說(shuō)的“70年產(chǎn)權(quán)”指的是住宅用地的使用權(quán)年限。
開(kāi)發(fā)商在造房子之前先要從地方政府那里獲得土地使用權(quán)，代價(jià)自然是交付土地使用權(quán)出讓金，不同性質(zhì)土地一次性轉(zhuǎn)讓的使用權(quán)年限是不一樣的。
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，住宅用地使用權(quán)期限為70年，商業(yè)、娛樂(lè)等用地為40年，醫(yī)療、教育、科學(xué)等用地為50年，實(shí)踐中也有住宅用地使用年限為50年的情況，可能是土地性質(zhì)在使用權(quán)出讓后發(fā)生變化導(dǎo)致的，比如從教育用地變成了住宅用地。
總之，無(wú)論第一次拍下土地對(duì)應(yīng)的使用年限為多久，個(gè)人和企業(yè)是拿到的從來(lái)都不是土地所有權(quán)，是使用權(quán)，你買(mǎi)下房子的同時(shí)附帶獲得的同樣是土地使用權(quán);而土地上建造的房子為個(gè)人資產(chǎn)，買(mǎi)下來(lái)以后就是取得了所有權(quán)，沒(méi)有到期之說(shuō)，不存在租了70年的講法。
買(mǎi)下房子對(duì)應(yīng)的土地根本沒(méi)有70年使用期限
現(xiàn)在的問(wèn)題不再是房子到期后該怎么辦(房子永遠(yuǎn)屬于個(gè)人，不存在到期一說(shuō))，而是土地使用權(quán)到期了該如何是好，理論上來(lái)說(shuō)第一位取得土地使用權(quán)的人確實(shí)是租了70年，租期總有一天是會(huì)到的。
此外，很多人還忽略了一個(gè)問(wèn)題，買(mǎi)下房子后所擁有的土地使用權(quán)根本不可能為70年。
土地使用權(quán)從開(kāi)發(fā)商拍下土地并辦理使用權(quán)登記后就開(kāi)始計(jì)算了，房子建造好賣(mài)給個(gè)人后已經(jīng)過(guò)了一、兩年，如果遇到爛尾樓拿到房子的時(shí)候剩下的土地使用權(quán)年限可能連65年都不到了。
更加夸張的是在買(mǎi)賣(mài)二手房的情況下獲得的土地使用權(quán)年限更少，2019年我購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，房子是2003年竣工的，土地使用權(quán)從2001年就開(kāi)始計(jì)算。換言之，我只獲得了52年的土地使用權(quán)。那些剛買(mǎi)下上世紀(jì)八九十年代建造房子的人所獲得的土地使用權(quán)年限不足40年，對(duì)他們來(lái)說(shuō)遇到土地到期的時(shí)間更加緊迫。
溫州已經(jīng)遇到過(guò)土地使用權(quán)到期的問(wèn)題
2016年溫州發(fā)生了一件不大不小的事情，部分購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)他們正常買(mǎi)賣(mài)的二手房無(wú)法完成交易，究其原因是持有的土地使用權(quán)到期了。
這是怎么回事?哪怕部分從其它性質(zhì)變更為住宅用地的土地使用年限也要50年了，2016年往前推50年為1966年，那個(gè)年代建造的房子應(yīng)該早就不存在了。
溫州的那幾套房子確實(shí)遇到了土地使用權(quán)到期的問(wèn)題，原因倒不是房子建造年代久遠(yuǎn)而是這批房子屬于改革初期先行先試導(dǎo)致的個(gè)別情況，土地使用權(quán)的期限只有20年。
針對(duì)特殊情況，國(guó)土資源部當(dāng)時(shí)表示將采用過(guò)渡性辦法處理，使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期且不收費(fèi)，這一棘手的問(wèn)題暫時(shí)得以解決。
不過(guò)，個(gè)例不能代表整體，70年使用權(quán)的土地到期在實(shí)踐中還沒(méi)有遇到過(guò)。
《民法典》關(guān)于土地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定
《民法典》已經(jīng)于2021年1月1日實(shí)施，第359條專(zhuān)門(mén)提到了建設(shè)用地使用權(quán)到期后的續(xù)期問(wèn)題，原文如下：
第三百五十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)的,自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
我們只需要關(guān)心住宅用地就行了，法條中提到，住宅用地使用權(quán)到期以后是自動(dòng)續(xù)期的，所謂自動(dòng)指的是用不著房主跑到有關(guān)部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)審核后才能生效，到了70年直接往后延，但延長(zhǎng)多久、是否需要收費(fèi)沒(méi)有明確說(shuō)明。
法條只提到續(xù)期費(fèi)用的繳納或減免依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定處理，具體是那部法規(guī)并沒(méi)提及，并且我找了好久也沒(méi)有找到與之有關(guān)的規(guī)范性文件。
由此可知土地使用權(quán)到期后到底怎么辦國(guó)家還沒(méi)做出決定，畢竟這事情關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，要續(xù)費(fèi)的話(huà)涉及的金額是很高的，此外，如果真要續(xù)費(fèi)必然會(huì)使那些土地使用權(quán)即將到期的房產(chǎn)面臨價(jià)格暴跌，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成不必要的沖擊。
在我看來(lái)未來(lái)有關(guān)部門(mén)應(yīng)該會(huì)出臺(tái)利于買(mǎi)房人的政策，比如，《民法典》里講的是住宅用地自動(dòng)續(xù)期，既然都自動(dòng)續(xù)期了那就索性不收費(fèi)了;又比如，針對(duì)到期的土地收取微量的續(xù)期費(fèi)用，平攤到每平方米上只有幾十元或者一、二百元。
還有一種方法是將土地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)放到未來(lái)將開(kāi)征的房地產(chǎn)稅里，由于需要繳納房地產(chǎn)稅的人必然屬于較富裕的階層，他們享受到了更多的社會(huì)公共資源，理應(yīng)多貢獻(xiàn)一些，不需要繳納房地產(chǎn)稅者的土地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)通過(guò)房地產(chǎn)稅由需要繳納者承擔(dān)。
不論哪一種方法均不會(huì)發(fā)生花了幾百萬(wàn)元買(mǎi)的房子住了沒(méi)幾年就遇到土地使用權(quán)到期需要繳納高額續(xù)期費(fèi)的情況。
關(guān)鍵詞： 房子70年使用權(quán) 房子40年使用期限 住宅用地使用權(quán)期限 土地使用權(quán)
