王先生是山東煙臺一家房屋中介公司的工作人員，在2020年的年底，他接待了一位客戶，他按照這位客戶的要求找到房子，客戶也表示滿意，眼看著交易就要達成，卻突然擱淺了，之后還引發(fā)了一場官司。
提供房屋中介服務后 交易卻生變故
王先生說，雙方簽訂了《購房委托協(xié)議》，然后，他按照張女士提出的要求，查找了附近的合適房源。 張女士看中了一套他推薦的房屋，無論戶型、采光還是位置等等，張女士都十分滿意，就差付款交易了。
房屋中介 王先生：后續(xù)她表現(xiàn)出不滿意的狀態(tài)，說就不買這套了。
然而，當王先生后來給其他客戶介紹這套房屋時，突然發(fā)現(xiàn)這套房子已經(jīng)出售掉了。
房屋中介 王先生：房主跟我們說房子已經(jīng)賣掉了，我就懷疑這個客戶可能跳單了，所以我們就聯(lián)系了委托人張女士，張女士一開始是不承認的，后來她承認了，這個房子是她買的，辦在她兒子名下。
王先生解釋，他所說的“跳單”就是“跳中介”，也就是說，他給張女士提供了中介服務，但是張女士接受服務后，卻又繞開了他，與賣家達成交易。
王先生認為，他提供了中介服務，房屋最終也成交了，張女士應該按照購房委托協(xié)議，支付給他中介費，然而，張女士并不認可這件事。于是，王先生一紙訴狀將張女士告到了煙臺市蓬萊區(qū)人民法院。
要求委托人支付傭金及違約金 法官調(diào)查案情
在起訴狀中，王先生提出，要求張女士支付購房中介服務傭金15000元，并承擔違約金。那么法庭將如何判定呢?
王先生向法院出示了他與張女士簽訂的《購房委托協(xié)議》，上面寫明：經(jīng)乙方提供房源，看房后，甲方及甲方親人朋友購得此房，甲方必須支付乙方服務傭金。
房屋中介 王先生：我們又提供了一些證據(jù)材料，包括我們簽訂了委托協(xié)議，帶看記錄，還有帶看視頻，包括我們的服務溝通一系列的證據(jù)，包括它的成交記錄，我們都提供了。
那么，張女士是否認可此事呢?法院就此詢問了張女士。
山東省煙臺市蓬萊區(qū)人民法院法官 王麗娜：我們打電話給張女士，張女士就是肯定也是不情愿要拿這一份錢，就是以別的話搪塞，其實是不想認這個事。
隨后，王先生向法院出示了一份他與張女士通話記錄的文字材料，他認為，這段對話可以證明張女士承認購買了房屋。
同時，法官也聯(lián)系了房屋的賣家，賣家告訴法官，自己這套房子確實是出售給了張女士，其中付款、過戶等程序，張女士都是全程參與的。
經(jīng)過這些調(diào)查，法官基本確認了案件事實。
山東省煙臺市蓬萊區(qū)人民法院法官 王麗娜：我們綜合運用民法典關于跳單的規(guī)定，對本案進行的辨法析理，明確告知張女士其與中介公司簽訂的購房委托協(xié)議是真實有效的，是雙方的真實意思表示，不違背法律法規(guī)的規(guī)定，是合法有效的，雙方均應按照該協(xié)議履行各自的權(quán)利、義務。
經(jīng)過詢問，當事雙方都表示愿意接受調(diào)解，但對于王先生所提出的金額，張女士存在異議。
山東省煙臺市蓬萊區(qū)人民法院法官助理 李寧：房屋買家跟賣家他們最終的交易金額是150萬，按照他們之前簽訂的這個購房委托協(xié)議，買家應該是支付1%，也就是1.5萬元的中介費。
山東省煙臺市蓬萊區(qū)人民法院法官 王麗娜：張女士接受不了，她認為之后一些具體交易的操作，中介公司沒有參與，也不想給那么多的中介費，然后她提出給一萬塊錢。
經(jīng)過溝通，雙方最終達成調(diào)解協(xié)議，張女士當庭給付中介王先生報酬10000元，雙方再無其他爭執(zhí)。
認定“跳單”違約的構(gòu)成要件有哪些?
在這起案例中，張女士最終需要給付中介報酬，但是又并沒有全額支付，如果這樣的案件沒有達成和解，那么法院又會如何裁判呢?是會判決全額支付中介費，還是會部分支付呢?另外，在這類中介購房糾紛中，如何認定買方或者賣方“跳單”呢?
民法典首次將禁止“跳單”上升至法律層面
專家介紹，“跳單”行為是中介合同糾紛領域特別常見的一種糾紛類型，我國法律之前對此沒有明確規(guī)定，2021年1月1日正式施行的《民法典》基于對實踐需要的回應，專門新增了相應規(guī)定。
《民法典》第九百六十五條作出了明確規(guī)定：委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。
專家介紹，根據(jù)這條規(guī)定，委托人繞過中介人，直接與第三人簽訂合同，需要同時符合三個條件，中介人才有權(quán)要求委托人支付報酬。
這里面第一個條件就是中介合同已生效，且中介人按約向委托人提供了服務。
不能單憑合同名稱判斷是否存合同關系
專家介紹，司法實踐中，委托人與中介人簽訂的合同名稱不一，有居間合同、中介合同、房屋買賣服務合同，還有看房確認書或看房協(xié)議書，因此，不能簡單地以合同名稱來判斷是否屬于中介合同關系，如果合同內(nèi)容在實質(zhì)上是中介人向委托人提供訂立合同的機會和媒介服務，就應當認定雙方之間存在中介合同關系。
而且，合同生效后，中介人需按約定向委托人實際履行報告訂約機會、提供媒介服務的義務：比如向委托人提供房源信息、介紹委托人與房屋所有權(quán)人見面、帶看房、協(xié)助雙方協(xié)商等，并且委托人接受了中介人提供的服務，這是中介人獲取報酬的權(quán)利來源。
專家介紹，雙方簽訂中介合同后，中介人未實際提供中介服務，委托人跳過中介人直接與第三人交易，中介人無權(quán)要求委托人支付報酬。 不過，如果雙方并沒有簽訂合同，但中介人卻提供了中介服務，中介人可否主張權(quán)利呢?
中國人民大學法學院教授 民商事法律科學研究中心執(zhí)行主任 石佳友：口頭形式非常麻煩。如果中介能夠證明這種口頭合同的成立，法院也是可以支持他的合理請求，比如說有第三方證人。比如說客戶和中介通過微信聯(lián)系，這些證據(jù)是可以證明說有這樣一個中介合同的成立，而且雙方有明確的意向，就是客戶委托中介去找客戶。
對于這種約定不明確的情況，那報酬又當如何確定呢?
《民法典》第五百一十一條第二款規(guī)定，價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行;依法應當執(zhí)行政府定價或者政府指導價的，依照規(guī)定履行。
第九百六十三條規(guī)定，對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務合理確定。
中國人民大學法學院教授 民商事法律科學研究中心執(zhí)行主任 石佳友：我們說依據(jù)交易習慣、依據(jù)市場行情可以確定，這個他也是可以主張的。
專家解讀：如何理解交易機會和媒介服務
專家介紹，中介人有權(quán)要求委托人支付報酬的一個重要條件，就是提供了交易機會和媒介服務。那么這個交易機會和媒介服務又是如何認定的呢?
專家解釋，委托人最終和第三人簽訂合同，是否與中介人提供的中介服務之間存在因果關系，這是認定委托人構(gòu)成“跳單”、應向中介人支付報酬的關鍵。在司法實踐中，是否有因果關系，有些特殊情形需要仔細判斷。
情形一：“旱澇保收”的“跳單條款”
山東省煙臺市蓬萊區(qū)人民法院法官助理 李寧：跳單條款也有可能存在顯失公平的情況，比如說有的中介公司它會在這個委托協(xié)議里面約定，就是我方中介人帶領買家看房之后，如果你私下交易或者通過其他中介購得此房，那么你也應該支付相應的中介費。
法官介紹，這條約定看似沒什么，其實卻是不合理的。
山東省煙臺市蓬萊區(qū)人民法院法官助理 李寧：這條約定你只要在我這兒看房，那我就旱澇保收，你就不能夠通過別人去購買，那他其實是以他有限的付出去限制了消費者的選擇權(quán)。那么我們認為，在這種情況下這個條款是有失公平的，委托方，也就是說買方它可以選擇撤銷或者是變更這個條款。
情形二：信息來源的重復
如果，委托人自己通過各種途徑查詢到相關的房源信息，中介人提供的信息與委托人已經(jīng)查詢到的信息是重復的。那么，這種情況該如何處理呢?
山東省煙臺市蓬萊區(qū)人民法院法官助理 李寧：法律是肯定你的勞動。但是另一方面，其實它也不只是保護中介人，它也保護買方，委托人這個權(quán)利它也在保護，它并不是說單純地認為你不在這家中介買，在另一家中介買那就構(gòu)成跳單。
法官介紹，在此情形下，不能直接認定中介人的服務與最終合同的簽訂存在因果關系，當然，委托人需要舉證證明自己確實事先通過其他途徑查詢到了相關信息。
情形三：多個中介，應當給誰報酬?
如果，同一個房源信息在多個中介機構(gòu)掛牌出售，委托人可通過多個中介人了解房源信息，也可同時委托多個中介人。此時就要判斷委托人最終簽訂合同，是利用了哪一個中介人提供的服務，而且如果多個中介人均提供了服務，委托人基于服務滿意度、中介報酬費等因素而最終選擇其中一家，雖然繞過了其他中介人，但這是委托人作為消費者的自由和權(quán)利。
山東省煙臺市蓬萊區(qū)人民法院法官助理 李寧：如果說你認為第一家中介的服務不到位，那么你有權(quán)利選擇第二家中介，而且在這種情況下，也能夠督促中介提高服務質(zhì)量，同時規(guī)范他們的行為。中介行業(yè)可能良莠不齊，有一些人的服務水平跟他的專業(yè)水平達不到你所要求的，那么你就可以通過貨比三家去選擇其他中介，這種情況下法律不認為你是跳單，也是在保護你的交易跟消費的選擇權(quán)。
法官介紹，此時，委托人需要舉證證明，其最終訂立合同，主要利用的是哪一家中介人提供的服務。比如，如果委托人能夠證明，最終購房主要是利用了B公司提供的服務，則無需向A公司支付報酬。但是，如果A公司能夠證明，該房源信息是委托人首先從A公司獲得，然后將該信息告訴B公司，從而“跳”開A公司后，通過B公司訂立合同，則A公司有權(quán)向委托人索要報酬。關于報酬金額，則需要考慮A公司對合同義務的履行程度來具體確定。
如何確定中介報酬 裁判方式更為詳細
專家介紹，委托人繞開中介人直接訂立合同，中介人有權(quán)要求委托人支付報酬。 但是報酬的多少，還要依據(jù)不同的情形進行認定。這在司法實踐中，有著更為詳細的裁判方式。
中國人民大學法學院教授 民商事法律科學研究中心執(zhí)行主任 石佳友：一個是根據(jù)交易慣例，第二個是根據(jù)相關主管部門制定的這樣一些范式合同。比如說住建部門也制定了一些房屋買賣的合同，這種范式合同其實我們這里邊就對于中介服務的提供者，其實是有一些行業(yè)上的一些合理期待 。
具體到購房這件事上，中介需要進行哪些服務，可以拿到全額的中介費呢?
法官介紹，目前，法院的裁判，主要會參照《民法典合同編理解與適用[四]》第2726頁的相關內(nèi)容，即：中介人應提供有用的房源信息、帶買方看房、協(xié)助雙方商談價格、協(xié)助辦理貸款、協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。中介人僅履行了部分合同義務，如果要求委托人支付約定的全部報酬，違反權(quán)利義務一致的原則。
“跳單”不可取 多地法院有判例
“ 跳單 ”不可取，這方面的法律規(guī)定已經(jīng)很明確，司法實踐中，也有很多這樣的案例判決。
2020年1月，重慶的易某通過房產(chǎn)中介了解房源情況和房主謝某的有關信息后，繞開房產(chǎn)中介，直接與謝某簽訂房屋買賣協(xié)議。其中，買方易某、賣方謝某以及中介公司三方共同簽訂了中介合同，約定買賣雙方達成交易后應分別向中介方交納1.5%的服務費。而易某卻私下和謝某達成交易并過戶。中介方將買賣雙方同時告上法庭。經(jīng)過調(diào)解，易某和謝某分別支付給中介公司1.29萬元和1萬元。
2020年7月，廣州的劉某欲購置房屋，找到某中介公司，中介公司為其推薦了一間價值245萬元的房屋后，劉某與其簽訂了《購房意向書》同意支付房屋成交價的1.5%作為中介費，并提出如果中介公司可以將房屋價格談到235萬元，愿意在中介費的基礎上額外提供5000元錢作為好處費，且先行支付。中介公司按劉某要求談低了價格，可劉某卻突然提出不買了，要求中介公司退還5000元錢，隨后劉某與房主私下完成交易。中介公司將劉某告上法庭，法院最終判決劉某按約定支付中介公司全部1.5%的服務費，共計35250元。
中國人民大學法學院教授 民商事法律科學研究中心執(zhí)行主任 石佳友：從當事人的主觀方面來講，盡可能地要節(jié)省費用，房屋的價值比較大，中介費都是捆綁房價，在房價基礎上乘以百分點，那這種情況下，所以算出來的中介費的絕對數(shù)也是比較高，所以這是誘發(fā)“跳單”的一個主要原因。
專家認為，對大部分人來說，由于房屋交易的復雜性，繞過中介直接進行交易，可能會存在一些交易風險。
中國人民大學法學院教授 民商事法律科學研究中心執(zhí)行主任 石佳友：房屋買賣有一定的復雜性，比如說賣方提供偽造的房屋產(chǎn)權(quán)證明，提供假的房本，賣方他在收取首付款甚至收取全款之后，如果他突然消失或者他拒絕配合辦理過戶，那這個時候你作為一個普通當事人，如果你沒有一定的鑒別能力，很可能你就會上當受騙。那這個時候?qū)I方利益就是很大的威脅。
專家建議，如果認為中介費用過高，可以事先充分協(xié)商。
中國人民大學法學院教授 民商事法律科學研究中心執(zhí)行主任 石佳友：如果認為中介費用過高，你在開始在合同訂立的階段就應該充分協(xié)商，而不能夠在合同簽訂之后再毀約，毀約的行為是不對的，如果對合同條款有不同意見，應該在締約階段充分協(xié)商。
交易方式不斷拓展 自助賣房交易模式上線
其實，隨著科技的進步，新的交易方式也在不斷拓展，買賣雙方有了更多的選擇，可以不用選擇中介，卻仍能安全地進行交易。
日前，深圳市房地產(chǎn)信息平臺開通了二手房自助交易服務，并在國內(nèi)首次引用了“單邊代理”模式。通過“我要自助賣房”，個人賣家依次完成產(chǎn)權(quán)校驗、合同條款、生成合同示范文本、買方購房資格查驗、賣方電子簽章簽名、合同備案等，便可完成房產(chǎn)交易。除了深圳以外，也有不少其他城市上線了自助賣房的交易模式。
專家提示，不管采用何種交易方式，誠信守法，都是每個公民基本的行事準則。
