各地在“保交樓、穩(wěn)民生”方面也在積極行動(dòng)。
8月19日，南寧住建發(fā)布消息稱，南寧市已于近日籌劃設(shè)立平穩(wěn)房地產(chǎn)基金，首期規(guī)模30億元，聚焦房地產(chǎn)問題項(xiàng)目。8月15日和16日，浙江省湖州市和安徽省宿州市先后發(fā)文稱，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企或國(guó)企收并購(gòu)出險(xiǎn)項(xiàng)目。此前，還有江西省信豐縣、萍鄉(xiāng)市，安徽省南陵縣，浙江泰順縣，以及河北省石家莊市、安徽省合肥市等地出臺(tái)多種舉措，全力推動(dòng)問題樓盤化解工作。
從上述地方政府的行動(dòng)來看，地方國(guó)企承擔(dān)了問題樓盤的主要盤活工作。
“這符合當(dāng)前地方政府在化解問題樓盤時(shí)先易后難的工作思路。對(duì)地方政府而言，地方國(guó)企入場(chǎng)救援，相比資產(chǎn)管理公司(AMC)等難度更低、溝通更順暢。”一位接近政府相關(guān)部門的人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，雖然地方國(guó)企與AMC等機(jī)構(gòu)均需考量經(jīng)濟(jì)效益，但顯然前者對(duì)地方承擔(dān)的責(zé)任更大。當(dāng)下，很多地方政府將地方國(guó)企視作化解問題樓盤的主力軍。
相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士表示：“短期看，隨著各地因城施策力度進(jìn)一步加大，保交樓相關(guān)舉措落地，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)有望企穩(wěn)，但對(duì)于多數(shù)城市來說市場(chǎng)情緒修復(fù)仍需要時(shí)間。”
停工中的項(xiàng)目
加速推進(jìn)問題樓盤化解工作的幾個(gè)城市，目前面臨怎樣局面?
記者通過梳理公開信息發(fā)現(xiàn)，廣西南寧目前主要的問題樓盤是藍(lán)光雍錦瀾灣、江宇世紀(jì)公館、融創(chuàng)融公館4期以及中鼎公園首府等項(xiàng)目，這些項(xiàng)目有的已停工超兩年時(shí)間，還有的開發(fā)商已經(jīng)“躺平”。目前，部分項(xiàng)目已復(fù)工，但還有不少項(xiàng)目存在爭(zhēng)議，甚至被指“表演式”復(fù)工。
此前，南寧爛尾樓曾引發(fā)輿論廣泛關(guān)注，南寧市住建局在今年4月回應(yīng)稱，針對(duì)小部分房地產(chǎn)項(xiàng)目存在停工、逾期交付等風(fēng)險(xiǎn)，從去年下半年開始，南寧成立市、城區(qū)兩級(jí)重點(diǎn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控處置工作專班，制定風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目“一樓一策”。已依法依規(guī)對(duì)全市700多個(gè)在建樓盤進(jìn)行價(jià)格、質(zhì)量、驗(yàn)收等監(jiān)管服務(wù)。對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目實(shí)施了重點(diǎn)監(jiān)管，確保資金、資產(chǎn)在本地的安全。
浙江湖州、安徽宿州以及江西信豐縣、萍鄉(xiāng)市等地，官方暫無公開的問題樓盤統(tǒng)計(jì)。但一些報(bào)道中關(guān)于這些地方問題樓盤的報(bào)道屢見不鮮，其中有的項(xiàng)目爛尾已十余年，涉及無法辦證、資金鏈斷裂、違法違規(guī)等方面。截至目前，可檢索到的已成功盤活的項(xiàng)目并不多見。
在問題樓盤治理的另一面，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍面臨著較大下行壓力，即便有個(gè)別城市近期房?jī)r(jià)或成交有所回升，但市場(chǎng)仍處在調(diào)整中。
以鼓勵(lì)國(guó)企收購(gòu)滯銷房的湖州為例，樓市就面臨著較大銷售壓力和庫(kù)存壓力。據(jù)媒體報(bào)道，近期湖州二手房市場(chǎng)下滑嚴(yán)重，成交慘淡，有不少房源打折出售，有的每套降價(jià)三五萬元，還有的降價(jià)十幾萬元或更多。
國(guó)資是主力
此次南寧市籌劃設(shè)立的平穩(wěn)房地產(chǎn)基金首期規(guī)模30億元，由南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、南寧交通投資集團(tuán)有限公司、南寧威寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資，江蘇言睿產(chǎn)業(yè)投資基金管理有限公司作為管理人，聚焦與老百姓息息相關(guān)的住房類房地產(chǎn)問題項(xiàng)目。目前已圍繞“保交樓、穩(wěn)民生”開展工作，對(duì)部分項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研。
企查查顯示，上述3家出資公司均由南寧市國(guó)資委控股，這代表著地方國(guó)資出手盤活問題樓盤。
寄希望于地方國(guó)企的還有浙江省湖州市、安徽省宿州市。8月15日，湖州發(fā)布《關(guān)于持續(xù)促進(jìn)湖州市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提到，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)困難房地產(chǎn)企業(yè)的滯銷房作為保障安置用房，加大對(duì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的處置力度，提供稅收等政策支持。
8月16日，宿州發(fā)文稱，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難大型房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
“地方國(guó)企、城投將是主力，國(guó)企背景能夠起到‘背書’作用，帶動(dòng)更多資金介入問題項(xiàng)目的化解與處置。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦稱。
以石家莊為例，該市于2021年公布了5批次44個(gè)爛尾樓項(xiàng)目整治工作方案，目前大部分爛尾項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)復(fù)工。其中，位于石家莊市長(zhǎng)安區(qū)的博勝?gòu)V場(chǎng)項(xiàng)目正是國(guó)資救盤的典型案例。該項(xiàng)目2011年開工建設(shè)，2013年因開發(fā)商涉嫌非法集資被捕入獄，項(xiàng)目陷入爛尾。2020年，石家莊市長(zhǎng)安區(qū)投資有限公司(區(qū)屬國(guó)有企業(yè))通過競(jìng)拍方式取得該項(xiàng)目土地及地上附著物，目前后續(xù)施工已基本完成。
“以少量資金推動(dòng)出險(xiǎn)項(xiàng)目、房企風(fēng)險(xiǎn)化解是當(dāng)前政策的特征。近期收并購(gòu)以AMC、地方國(guó)企等國(guó)有資本帶頭注資為主，主要方式可分為兩大類，一是以基金形式撬動(dòng)多方資本共同扶助出險(xiǎn)項(xiàng)目，以少量資金帶動(dòng)社會(huì)資本共同推動(dòng)項(xiàng)目收并購(gòu);二是以股權(quán)收購(gòu)形式對(duì)企業(yè)進(jìn)行混改，通過持有的部分股權(quán)推動(dòng)企業(yè)進(jìn)行全面重組。無論哪種形式，國(guó)有資本均起到了杠桿作用。”相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士表示，當(dāng)前政策落地較快的城市要么在建項(xiàng)目較多，要么出險(xiǎn)企業(yè)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)較大，因此有動(dòng)力快速推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)化解。
盧文曦表示，目前許多城市“雙管齊下”，一方面化解問題樓盤，一方面出臺(tái)多種舉措激活樓市，這種政策思路體現(xiàn)了上述城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)從坐等“他救”到主動(dòng)“自救”的變化。
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