繼9月29日晚間金融監(jiān)管部門決定階段性調(diào)整部分城市首套住房貸款利率下限之后，央行9月30日晚間發(fā)布公告稱，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。房貸利率不斷下行之下，提前還房貸的年輕人大增。
9月19日《證券時報》發(fā)表文章指出，“成都地區(qū)出現(xiàn)提前還房貸的‘盛況’，甚至提前還房貸需要預(yù)約，要排隊一個月以上。而東南地區(qū)某國有大行的一位個貸經(jīng)理也有同感：今年來咨詢提前還按揭的人暴增，其中大部分是年輕人。
不過，目前很多銀行設(shè)置了一些提前還貸的“門檻”，這是因為從房貸的供給方-銀行來看，目前銀行放貸難，面臨“資產(chǎn)荒”，而銀行盈利的主要渠道之一就是貸款利息，按揭貸款作為銀行收益的重要來源，目前是銀行比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，因此銀行業(yè)不愿意輕易允許購房者提前還款。
從理論上講，房貸客戶提前還貸對銀行而言有利也有弊，其利在當(dāng)市場貸款需求比較旺盛的情況下，提前還貸能夠釋放銀行放貸空間，按照收益最大、風(fēng)險最小化的原則優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。但是，當(dāng)市場環(huán)境波動、經(jīng)營壓力較大的環(huán)境下，銀行放貸可選擇的優(yōu)質(zhì)貸款客戶群減少，可供銀行選擇的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變少。而從銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)看，房貸違約相對低、收益較高、現(xiàn)金流穩(wěn)定，提前還貸導(dǎo)致銀行的這部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)減少了。“尤其在宏觀經(jīng)濟波動、經(jīng)營壓力大的環(huán)境下，銀行放貸壓力增大。”而當(dāng)下銀行放貸壓力不斷增加，導(dǎo)致銀行試圖阻礙購房貸款者進一步還款的動力不斷增強。除了交通銀行外，以深圳市場為例，中國銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、寧波銀行均設(shè)置了一些提前還貸的“門檻”。
那么對年輕人來說，提前還房貸到底值不值?其實發(fā)生上述提前還房貸的事，主要在于市場經(jīng)濟環(huán)境和金融投資環(huán)境發(fā)生了改變。
第一、近幾年房貸利率不斷下降，提前還貸有助于這些“貸在高點”的年輕人減少房貸利息支出。最近在小紅書、微博、抖音等社交平臺上，較多的年輕人分享自己提前還房貸的經(jīng)歷。從眾多年輕人分享提前還房貸的經(jīng)歷看，主要關(guān)鍵詞是“購房時利率高、還款壓力大”。近期央行公布一組金融數(shù)據(jù)，一定程度上也佐證了年輕人提前還貸的這種趨勢。截至今年6月，個人住房貸款余額為38.86萬億元，較3月僅增加200億元?？紤]到地產(chǎn)銷售面積同比僅下滑三四成，個人住房貸款余額幾乎維持不變，該現(xiàn)象的出現(xiàn)大概率是由于提前還貸行為不斷增加所致。而年輕人不斷提前還款的主要原因在于諸多購房者購房的時間點均在房貸利率處于高點時期購買房屋，在當(dāng)時環(huán)境下貸款利率基本處于5%-6%區(qū)間左右的高點時段。然而，由于近年銀行業(yè)房貸利率實施LPR轉(zhuǎn)換，使原本銀行貸款利率由原來的固定利率轉(zhuǎn)換為市場浮動利率，但是近些年房貸利率不斷下行。今年4月，央行金融市場司司長鄒瀾曾表示，全國已經(jīng)有100多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20-60個基點不等。以成都為例，該地區(qū)前幾年的首套房按揭利率高點一度觸達(dá)6.3%，現(xiàn)已降低至4.3%。而按照現(xiàn)階段的房貸利率變化趨勢，提前還款后不管是后續(xù)采用月供不變，縮減還款期限還是還款期限不變，減少月供等兩種方式中的任何一種，對于降低還款利息成本均具有較大誘惑力。
第二、提前還貸不僅有利于減輕心理負(fù)擔(dān)，而且有利于年輕人或者家庭進行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化配置。對于年輕人而言，提前還款能夠減輕心理負(fù)擔(dān)，去掉一筆沉重的貸款后，還貸壓力減輕，個人的精神壓力就會下降。在疫情多點頻發(fā)的環(huán)境下，不用擔(dān)心由于突發(fā)財務(wù)狀況而導(dǎo)致房貸壓力過大出現(xiàn)斷供的問題，防止出現(xiàn)近些年諸多房主由于斷供導(dǎo)致的房屋被銀行打折法拍，后續(xù)房主既拿不到法拍后的剩余資產(chǎn)的索償，并且仍然要繼續(xù)清償剩余貸款的風(fēng)險。此外，如果提前還完剩余房貸，能夠強化年輕人對房屋的處置權(quán)。同時，房主如果進行金融投資，需要大量的資金用以撬動經(jīng)濟杠桿，又想要節(jié)省利息，可以選擇提前還款后用全款房進行銀行抵押貸款，這樣貸款的利率比較低，能夠有效實現(xiàn)資本配置結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
第三、提前還房貸是市場自由選擇的結(jié)果。目前金融投資市場中的金融投資產(chǎn)品收益不斷下降，市場中具有較好收益內(nèi)容的金融投資產(chǎn)品較少。由于沒有好的投資標(biāo)的，所以很難激發(fā)年輕人的熱情去投資金融產(chǎn)品。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，過去二十年來，GDP增速累計增長率為241.81個百分點，換算成年化增長率為6.3個百分點，很多年輕人都買下了金融產(chǎn)品進行投資。但是近幾年來，隨著世界各國利率一直在下降，關(guān)聯(lián)性帶動我國的利率不斷下調(diào)，導(dǎo)致金融產(chǎn)品收益不佳，例如貨幣基金從過去的5%變成了目前不足1.5%，且這樣的局面還沒有結(jié)束，下一步也可能繼續(xù)降低。在過去的時間，為什么年輕人不愿意提前還房貸，而現(xiàn)在卻積極提前還貸，主要原因還在于過去投資者每年的投資收益水平比較高，且高于房貸利率。在投資收益水平比較高的情況下，自然投資者都不愿意提前還房貸。而當(dāng)下由于金融產(chǎn)品投資收益不高，年輕人提前還貸也是市場自由選擇的必然結(jié)果，銀行業(yè)無須大驚小怪。
基于上述分析，本文認(rèn)為提前還房貸到底值不值，還要考慮以下幾點因素：
一是要考慮未來預(yù)期收入是否具有可持續(xù)性，如果預(yù)期收益存在較大波動，應(yīng)盡早還完房貸是最優(yōu)選擇，防止斷供房子被銀行“法拍”而導(dǎo)致較大損失。如果未來預(yù)期收入會存在較大上升空間，或者收入比較穩(wěn)定，有一定的存款且預(yù)期生活上不會有太大的支出，可以提前還完房貸，降低利息支出。反之則需要進一步深入考慮。
二是房貸是否為公積金貸款，若是公積金貸款，其本身的利率較低，提前還款意義并不大。如果是商業(yè)貸款，可以考慮提前還款比較有價值。
三是手里存儲的現(xiàn)金是否充足，如果有一部分自有的閑置資金，并且不是備用金，提前還款具有很大價值，但是要保障在疫情不斷持續(xù)的環(huán)境下，手里要有足夠的資金以備生活中的不時之需。
四是現(xiàn)階段有沒有尋找到盈利更高的投資渠道，如果能夠找到比房貸利率更高的理財或者其他投資渠道，例如收益高于房貸利率的金融投資產(chǎn)品，則可以考慮暫時不提前還款，這樣能保持流動資金的充足，保障未來生活中不可預(yù)測的突發(fā)支出。
作者/陳恒(西安工程大學(xué)副教授、博士、碩士生導(dǎo)師)
