一.澳洲房市跌跌不休
受高通脹和加息影響，澳大利亞房地產市場進一步下跌，最大的房地產市場悉尼領跌。
大型房地產數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic于10月發(fā)布的房屋價值指數(shù)顯示，澳大利亞9月房屋價值下跌了1.4%，較8月近40年最大跌幅1.6%有所放緩。單月跌幅最大的依舊是悉尼(-1.8%)，自2022年1月以來，悉尼的房價已經下跌了9%。
我們不禁會問：
1.澳大利亞房地產寒冬會持續(xù)多久?
2.美國“次貸危機”是否會在澳大利亞重演?
二.房價下跌尚未結束
疫情爆發(fā)后，澳洲利率跌至新低，帶動房地產價格迅速反彈至歷史新高，2021年澳洲房價漲幅達到23.7%，創(chuàng)2003年有數(shù)據(jù)以來最高，但通脹和加息給房地產繁榮畫上句號。
今年5月澳聯(lián)儲12年以來首次上調基準現(xiàn)金利率，至今已加息6次，累積上調了250個基點至2.6%，創(chuàng)2013年8月以來的最高水平。
這導致借貸成本大幅上升，典型的銀行住房貸款浮動利率提高到5%左右，嚴重沖擊了房地產市場。
隨著澳聯(lián)儲不斷提高利率，住房貸款迅速降溫。澳大利亞統(tǒng)計局最新公布的貸款數(shù)據(jù)顯示，繼7月下降8.5%后，8月新的住房貸款下降3.4%至274億美元。
高通脹下澳聯(lián)儲還會繼續(xù)加息，截至2022年6月的一年中，澳通貨膨脹率高達6.1%，為2001年以來的最高值，顯著高于2%-3%的目標，這意味著未來一段時間可能需要進一步加息，市場普遍認為房價下行的趨勢還會持續(xù)。
澳大利亞國民銀行認為，明年房價將進一步暴躍，預計首府城市的住宅價格將從2022年4 月的峰值下降約20%。
該銀行預測，今年悉尼的房價將跌幅最大，為12.9%，隨后將在2023年再跌9.4%。
澳元走勢也會受到房地產市場的影響，美元暴力拉升疊加地產低迷，今年以來澳元兌美元跌幅達到11.5%。
三.購房人資不抵債
澳洲房地產下跌或引發(fā)一系列連鎖反應。一般在澳洲買房得準備20%的首付款，如果沒有20%的首付款，買房者就必須購買昂貴的房屋貸款保險來保護銀行，若貸款人違約，保險公司須賠償給銀行這筆房屋貸款交易的損失。
但澳大利亞是全球房價最貴的市場之一，為了讓更多人有能力購房，澳洲政府推出了住房擔保計劃(First Home Guarantee)，符合條件的首次置業(yè)者僅需支付最低5%首付，單親父母只需支付2%的首付，且無需購買LMI保險，就可以購買自住房。
據(jù)政府估計，截至3月末，該計劃已幫助超過6萬澳人買房。2022-23年預算還擴大了住房保障計劃的可用名額，從2020年的10，000擴大至50，000人。
在政府的幫助下，首次購房者很大程度上主導了房地產市場，據(jù)澳大利亞國民銀行數(shù)據(jù)，三季度首次購房者(First home buyers，簡稱FHBs)在總銷售額中的占比達到44.5%，外資占比5%，并不高。
但這些購房者或受到房地產市場惡化的最嚴重沖擊。只有5%甚至2%的首付，就需要和銀行貸95%-98%的余額，還款總額本就高于普通房貸，當利率上升時，他們的還款額還會增加更多。
據(jù)澳聯(lián)儲數(shù)據(jù)，固定利率住房貸款占所有貸款的占比從2020年初的20%增加到2022年初近40%的峰值，但仍有60%的的借款人會受到利率上升的影響。
即使是40%固定利率的貸款人，他們中多數(shù)人將在2023年下半年面臨利率到期，不得不再選擇貸款，屆時還款額或將大幅提高。
房價高位回落，還貸壓力增加，很容易讓貸款人陷入資不抵債困境，即欠銀行的錢比他們的房產價值還多。
RateCity利用澳新銀行(ANZ)的房地產預測進行的分析顯示，如果有人在2021年12月以10%的首付在悉尼購買了一套中位價的房子，到2023年底，他們欠銀行的錢可能比他們的房子的價值高出8%，盡管他們已經還了兩年的房貸。
四.會爆發(fā)次貸危機嗎?
澳洲房地產市場會像2008年次貸危機時那樣徹底崩潰嗎?
澳洲央行并不如此認為。
澳聯(lián)儲副主席Michele Bullock在7月的演講中指出，雖然澳大利亞家庭持有高額債務，但同時也持有大量資產，住房資產約占家庭資產的一半，最近幾個月房價的小幅下跌僅略微削弱了過去幾年的上漲。
的確，根據(jù)CoreLogic數(shù)據(jù)，大多數(shù)澳大利亞城市的房價仍顯著高于2020年3月新冠疫情爆發(fā)時的水平，首府城市房價需要進一步下跌13.5%，才能抵消近年的增長，這提供了些許緩沖。
她續(xù)指，疫情中額外產生的2600億澳元的家庭儲蓄，也將幫助居民應對房價下跌和生活成本上升，若將儲蓄考慮在內，家庭債務與收入的比例將從150%的高位降至2007年的水平。
此外，高貸款價值比(Loan to Value Ratio ，LVR>90)新借款人的比例也顯著下降。LVR 指借貸金額與貸款擔保的房產價值相比較，LVR越高違約風險越大。
2022年5月資不抵債的房貸余額占比僅約為0.1%，低于大流行前的約2.25%，即使房價下跌20%，資不抵債的占比也僅增加到2.5%，這意味著發(fā)放貸款的銀行仍相當安全。
不過她同時承認，受益于政策的首次置業(yè)者可能會面臨更大的風險。
澳聯(lián)儲或注意到了房地產市場的壓力，就在上月，澳聯(lián)儲成為首個警告貨幣政策“轉鴿”的發(fā)達經濟體央行，10 月4日澳聯(lián)儲加息25個基點，也低于市場預期的50個基點。
澳洲聯(lián)儲放緩加息疊加供給緊缺，房價跌幅或收窄，但房地產這頭"灰犀牛"如何演變尚待觀察，投資者仍需要"系緊安全帶"、謹慎對待。
