彭博社日前報道，在全球“加息潮”背景下，從悉尼到斯德哥爾摩再到西雅圖，不斷上升的抵押貸款利率將不少購房者擠出市場。專家預(yù)計，未來多國樓市仍有下滑趨勢，或?qū)⒂绊懜鲊胄械募酉Q策和全球經(jīng)濟。
下跌才剛剛開始?
據(jù)澳大利亞媒體報道，大型房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞8月房屋價值下跌1.6%，創(chuàng)下自1983年以來全澳的最大單月跌幅。
數(shù)據(jù)顯示，自今年1月以來，悉尼的房價下跌了7.4%。此外，布里斯班、堪培拉、墨爾本等主要城市的房價均有所下滑。
與此同時，自疫情以來，全球多國樓市也出現(xiàn)了不同程度的下滑。
彭博社援引相關(guān)數(shù)據(jù)稱，今年3月至6月，加拿大第一大城市多倫多房價下跌近10%，隨著加拿大央行的進一步加息，居民將更難負擔(dān)房貸，預(yù)計未來房價還將繼續(xù)下跌。
在新西蘭最大城市奧克蘭，房價跌幅比疫情以來最高點下滑約20%。作為曾經(jīng)歐洲最火熱的房地產(chǎn)市場之一，瑞典首都斯德哥爾摩的房價今年春季以來也下降了10%左右。
此外，英國的房價也在加速下滑。彭博社數(shù)據(jù)顯示，今年以來，倫敦半數(shù)以上地區(qū)的房價持平或下跌。匯豐銀行警告，英國正處在“房價下行的風(fēng)口浪尖”，并預(yù)計明年需求將下滑20%。
在美國，一些在疫情下房價暴漲的地區(qū)也開始降溫。其中，加州圣何塞最近幾個月房價下跌了10%，西雅圖下跌超7%，洛杉磯下跌超4%。
經(jīng)濟學(xué)家認為，從全球范圍來看，房價的下跌才剛剛開始。
“2023年到2024年，全球房地產(chǎn)市場預(yù)計將出現(xiàn)同步下滑。”日本法政大學(xué)教授、日本銀行前經(jīng)濟學(xué)家平田英明警告，今年以來全球“加息潮”將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生全面影響。
分析指出，利率變化是影響房價走勢的重要因素。
過去兩年，受疫情下的財政刺激、住房需求上升等多方因素驅(qū)動，全球多國的房價都水漲船高。不過，隨著全球多家央行多次加息，正在讓這股“地產(chǎn)熱”降溫。
以澳大利亞為例，自5月加息以來，該國基準(zhǔn)利率一路飆升至2.35%。與之形成對比的是房價的走弱和購房意愿的下降。
澳大利亞統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月，澳新房貸款下降8.5%，為過去20年來的第二大降幅;自住房和投資房新增貸款同比分別下降7%和11.2%。
另據(jù)報道，加拿大央行今年以來已連續(xù)五次加息，將基準(zhǔn)利率上調(diào)至3.25%。新西蘭央行今年也已連續(xù)五次加息50個基點，基準(zhǔn)利率上調(diào)至3.5%。
業(yè)內(nèi)人士稱，加息將對樓市造成諸多傷害。
一來，加息導(dǎo)致抵押貸款成本變高，迫使一些囊中羞澀的買家率先離場。在通脹高企的環(huán)境下，不少樓市的首次購房者貸款數(shù)量大幅降低，部分甚至低于疫情前水平。
二來，利率上升引發(fā)的下跌行情讓一些潛在買家變得更謹慎，觀望情緒上升不利于推動房價。
再者，加息背景下，房地產(chǎn)投資速度也在減緩。根據(jù)以往經(jīng)驗，投資者貸款與房價之間的關(guān)系更加密切，投資貸款下降幅度要大于自主貸款。
影響未必全然消極
一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，盡管目前的下滑幅度還沒有接近2008年金融危機時的水平，但多國樓市預(yù)計會繼續(xù)下跌，并對經(jīng)濟產(chǎn)生一定影響。
經(jīng)濟學(xué)家預(yù)計，作為全球“泡沫最大”的兩個房地產(chǎn)市場，澳大利亞和加拿大可能面臨最大陣痛。
30歲的建筑師維喬表示，她5月在悉尼買了一套兩居室，但現(xiàn)在“很痛苦”。油價、食品價格都在飆升，房貸也在迅速上漲，但與此同時，她的房子卻在貶值，同類住房價格已經(jīng)下降了近7萬澳元(約合33萬元人民幣)。
國際貨幣基金組織警告，如果樓市下跌從數(shù)據(jù)層面繼續(xù)傳導(dǎo)，將對家庭、銀行和地產(chǎn)開發(fā)商帶來負面效應(yīng)，進而沖擊本就增速放緩的全球經(jīng)濟。
有分析指出，房產(chǎn)作為家庭財富的主要來源，房價的快速轉(zhuǎn)冷可能加劇全球經(jīng)濟下行的風(fēng)險。
此外，房價的跌幅也將是各國央行加息策略的一大關(guān)鍵考量因素。
凱投宏觀首席經(jīng)濟學(xué)家尼爾·希爾林表示，各國央行可以容忍溫和的房地產(chǎn)衰退，但如果出現(xiàn)更嚴(yán)重的衰退，可能迫使其改變政策。
不過，也有分析認為，加息對全球樓市和經(jīng)濟來說并非“不可承受之重”。
據(jù)悉，目前澳政府已有所行動，一些貸款機構(gòu)降低浮動利率以吸引新客戶，隨著更多借款人尋求更優(yōu)貸款利率方案，預(yù)計短期內(nèi)澳洲借貸市場將出現(xiàn)白熱化競爭。另一方面，由于加息對租金的影響有限，租金收益上漲抵消了部分還貸壓力。
在新西蘭，加息對樓市的影響似乎也不是毀滅性的。專家指出，由于該國的家庭資產(chǎn)負債表和儲蓄表現(xiàn)強勁，勞動力市場正在復(fù)蘇，樓市并無崩盤的可能。
還有分析稱，盡管加息對樓市的短期影響較為明顯，但未必百害無一利。在多年的漲幅下，不少房產(chǎn)持有者仍享有較大收益;而在一些原本樓市過熱的地區(qū)，較低的價格反倒能吸引買家進場。此外，成交量的下滑也會在某種程度上遏制房價過快下跌。
“對許多經(jīng)濟體來說，住房可負擔(dān)性危機都是一個大問題，但降溫的房價也可能帶來一些正面效應(yīng)。”新加坡國立大學(xué)城市規(guī)劃及住房政策專家Kwan Ok Lee說。
