自股權(quán)融資“第三支箭”啟動以來，房企再融資隊伍不斷擴大，尤其是業(yè)績不佳、資金緊張的上市房企，通過“非公開發(fā)行股票”即定向增發(fā)方式融資，成為其不多的自救方式之一。
12月6日，綠地控股公告稱，公司擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，擬發(fā)行股票數(shù)量不超過發(fā)行前公司總股本的30%，募資用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)，以及符合再融資政策要求的補充流動資金、償還債務(wù)等用途。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計，自11月28日證監(jiān)會恢復(fù)房企再融資以來，10日內(nèi)已有近20家A股房企或涉房企業(yè)發(fā)布股權(quán)融資公告，包括福星股份、世茂股份、北新路橋、新湖中寶、大名城、萬科A、陸家嘴、華夏幸福、天地源、格力地產(chǎn)、金科股份、華發(fā)股份、嘉凱城、外高橋等。
其中，華發(fā)股份、福星股份、嘉凱城等上市房企還拋出定向增發(fā)預(yù)案，這也是再融資新政后首批預(yù)案落地的案例。
房企再融資落地節(jié)奏在提速。但在多位業(yè)內(nèi)人士看來，這些定向增發(fā)計劃最終能否成功仍面臨不小考驗，諸如能否通過監(jiān)管層審批，能否找到特定投資者認購，高折價增發(fā)還可能面臨“1元面值退市”等風(fēng)險。
首批定向增發(fā)方案出爐
在“第三支箭”啟動第二周，多家上市房企拋出了定向增發(fā)預(yù)案。
華發(fā)股份是首個公布詳細預(yù)案的房企。根據(jù)12月5日晚間華發(fā)股份公布的定向增發(fā)預(yù)案，擬非公開發(fā)行股票不超過6.35億股，募資不超過60億元，用于鄭州華發(fā)峰景花園項目、南京燕子磯G82項目、湛江華發(fā)新城市南(北)花園項目、紹興金融活力城項目的投資建設(shè)及補充流動資金。
根據(jù)公告，華發(fā)股份此次非公開發(fā)行股份的特定對象不超過35個，其大股東華發(fā)集團起到帶頭作用，承諾參與認購金額不超過30億元，且認購數(shù)量不低于本次非公開發(fā)行實際發(fā)行數(shù)量的28.49%。
從投資者和股東關(guān)心的發(fā)行價格來看，華發(fā)股份本次非公開發(fā)行的定價基準日為發(fā)行期首日，發(fā)行價格不低于定價基準日前20個交易日公司股票交易均價的80%，且不低于發(fā)行前公司最近一期末經(jīng)審計的歸屬母公司普通股股東的每股凈資產(chǎn)的價格。
對于定增可能引發(fā)原股東權(quán)益攤薄的擔(dān)憂，華發(fā)股份在公告中明確：“本次發(fā)行后公司的凈資產(chǎn)和股本將相應(yīng)增加，由于募集資金投資產(chǎn)生效益尚需一定時間，公司發(fā)行當年的凈資產(chǎn)收益率和每股收益會出現(xiàn)下降可能，股東即期回報存在被攤薄的風(fēng)險。”
中信建投證券房地產(chǎn)首席分析師竺勁預(yù)計，若定增成功，按照募資60億元計算，華發(fā)股份的現(xiàn)金、歸屬母公司凈資產(chǎn)將同時增加60億元;同時，資產(chǎn)負債率將由73.1%降至72%，凈負債率由79%降至69.4%，現(xiàn)金短債比將由1.55升至1.78。”
同日，福星股份也披露了定增預(yù)案，擬向不超35名特定對象非公開發(fā)行不超2.85億股股份，募資不超13.41億元，用于紅橋城K6住宅項目、紅橋城K15項目建設(shè)和補充流動資金。但福星股份并未披露具體的認購對象。
對于認購的價格，福星股份方面表示，本次非公開發(fā)行股票的定價基準日為發(fā)行期首日，發(fā)行價格為不低于定價基準日前二十個交易日公司股票交易均價的80%。
為吸引投資者入場，在發(fā)布定增預(yù)案同時，福星股份還發(fā)布了《未來三年(2022年-2024年)股東回報規(guī)劃》，滿足一定條件后，公司可采取現(xiàn)金方式分配股利。原則上每年進行一次現(xiàn)金分紅，每年以現(xiàn)金方式分配的利潤比例原則上不低于當年實現(xiàn)的可歸屬母公司的凈利潤的10%。
哪類資金將入場認購？
此次拋出的定向增發(fā)計劃的房企不乏金科股份、世茂股份、華夏幸福等前期發(fā)生債券展期或違約事件的房企。
2021年2月，華夏幸福出現(xiàn)首次債券違約，隨后母公司華夏幸福基業(yè)控股的債券也發(fā)生違約。目前，華夏幸福與母公司的債券余額分別為299.5億元、53.3億元。
根據(jù)華夏幸福公告，擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于保交樓、保民生相關(guān)房地產(chǎn)項目，以及符合再融資政策要求的補充流動資金、償還債務(wù)等。而華夏幸福的在建及擬建項目主要位于環(huán)京區(qū)域的三四線城市。
12月5日，金科股份亦公告稱，擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)房地產(chǎn)項目開發(fā)、棚戶區(qū)改造或舊城改造項目開發(fā)建設(shè)，償還部分債務(wù)本息、以及符合再融資政策要求的補充流動資金等。
一個月前，金科股份一筆規(guī)模為10億元的中期票據(jù)發(fā)生違約。這令市場擔(dān)心，這些房企的定向增發(fā)方案能否有投資者愿意買單?
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，央企或地方國企資產(chǎn)管理公司(AMC)、政策性金融機構(gòu)、國有大行建立的紓困基金以及地方功能類國企和城投平臺，可能成為這類入市資金。
他認為，相比2021年上半年歷史最高點，當前各地存量土地、在建項目均出現(xiàn)大幅度折價，是股權(quán)投資“建倉”好時機。同時，在融資方面配套有低息、無息的紓困基金，還有收并購?fù)顿Y稅收優(yōu)惠等。新資金進入并在供給端大力推進收并購、保交樓、風(fēng)險處置等，其將在政策屬性、公共屬性視角下實現(xiàn)長遠的市場化盈利目標。
IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認為，定增融資能否成功取決于定增方案本身所體現(xiàn)的定增條件。不同類型投資者都有自己的投資偏好與風(fēng)險偏好，只有迎合其偏好的定增條件才能贏得投資人青睞。因此，各家房企需要根據(jù)自身狀況和訴求，針對可能投資者制定切實可行的定增方案，以促進預(yù)期目標達成。
“即使是出險企業(yè)，在最差情況下也可以通過定增方式爭取將一部分債權(quán)人轉(zhuǎn)化為投資者，以債轉(zhuǎn)股形式相對減輕和部分化解債務(wù)壓力，為自身復(fù)蘇創(chuàng)造條件。”柏文喜表示，若能獲得一些看好市場復(fù)蘇與企業(yè)未來的投資人支持，則有可能定增成功。這些潛在投資者包括其產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)、供應(yīng)商、施工企業(yè)，以及優(yōu)質(zhì)房企、國企央企、資產(chǎn)管理機構(gòu)等專業(yè)投資者。
財經(jīng)評論員皮海洲提示道，上市房企再融資應(yīng)三思而行，目前公告籌劃再融資的房企中有的股價只有2元多，并且業(yè)績大多不佳，再融資后公司總股本擴大了，股東權(quán)益將進一步被攤薄，股票的投資價值或進一步下降，不排除公司股價掉到1元以下，如此一來公司將面臨“1元面值退市”風(fēng)險。
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