在大家對市場還停留在“降價補差價”階段，龍崗項目打響逆市漲價第一槍，成為深圳今年第三個反降價內(nèi)卷的片區(qū)。
第一個是南山前海，開發(fā)商公開聲明不玩降價的套路，第二個是光明開發(fā)商未開盤就承諾“降價補差價”。
現(xiàn)在輪到龍崗的大運和坂田跟進，頤安THE TOWN樂城二期和坂田某項目相繼發(fā)布收回折扣優(yōu)惠或漲價的消息。
前者聲明針對頤安集團將在12月13日正式收回深莞片區(qū)99折優(yōu)惠政策;后者則聲明自2022年12月13日起所有在售房源價格上調(diào)4%。
但逆勢硬氣營銷真的會奏效嗎?
只能說，抱團取暖沒什么問題，反降價內(nèi)卷也沒什么毛病，但真的太自信了。
先說說為什么開發(fā)商這時候事出反常，逆勢漲價。
一方面，惡性降價競爭不是長久之計。
你降一萬，我便降十萬甚至百萬的做法，如同禿鷲互啄，互相傷害。對開發(fā)商來說，甚至還會反噬到同品牌的未開盤項目。
如果有一個項目給出了折扣，甚至是超出市場底線和預(yù)期的折扣，那么市場便會期待，同品牌的其他項目也能給出相應(yīng)的優(yōu)惠，跟進相同的優(yōu)惠力度。
一旦項目沒有優(yōu)惠沒有折扣，準(zhǔn)業(yè)主就會不買賬，就會生出質(zhì)疑。
對開發(fā)商來說，不僅錢沒掙到，還壞了口碑，壞了行規(guī)。
另一方面，市場在大力鼓吹二手房回暖，開發(fā)商也剛好趁勢調(diào)整營銷策略。
11月深圳二手住宅成交了2168套，比上個月增長25%。
市場不少人覺得這是止跌反彈，是回暖的信號。
但更大的原因是二手房的價格便宜到位了，是新房失去倒掛是購買力暫時回流二手房的表現(xiàn)。
在樂有家的成交數(shù)據(jù)中顯示，有43%的房源成交價是低于指導(dǎo)價的了，低于指導(dǎo)價成交的房源比例相比8月差不多翻了一倍。
還有42%的房源成交只比指導(dǎo)價高0-10%。
這就意味著，跌價的范圍更大，勢頭更明顯了。
該降價的依舊在降，還比之前降得更多。
不過要知道，一二手房成交的總套數(shù)依舊是維持在5000套左右的水平，和前10個月變動差距并不明顯。
這說明市場總體的購買力并沒有復(fù)蘇，只是在5000套總量中，一二手房的購買力在互相流動，原本要購買新房的人被低價的二手房吸引。
所以至少新房和二手房成交的總量相比過去幾個月有所增加，才能說明市場真正是回暖了。
再加上人才安居房的分流，說普通住宅市場回暖還為時尚早。
至少還需要更多一點的市場行為表現(xiàn)疊加才能說明真正的回暖。
所以對開發(fā)商來說，不一定是春江水暖鴨先知，而是與其降價互相傷害，吃力不討好，不如干脆就不促銷了，也正好反手饑餓營銷一波，制造漲價焦慮，把漲價的熱氣傳導(dǎo)到每一位同行，順應(yīng)市場的造勢。
不得不說，降價的盡頭是開發(fā)商開始抱團取暖，盡量保住同行們的臉面。
逆勢漲價會有什么影響?
前面已經(jīng)說了，降價還在繼續(xù)，而且降幅有進一步擴大的跡象。
這種時候反內(nèi)卷收回折扣不僅不會起到促去化的效果，甚至還有可能讓項目成為區(qū)域清盤最難的項目。
特別是龍崗區(qū)域，頤安把THE TOWN樂城二期的優(yōu)惠回收，營銷影響效果反而是不太樂觀的。
龍崗市場現(xiàn)在是什么環(huán)境，什么情況?
只能說，頤安還沒有把屁股擺正。
首先是存量盤比想象的多得多了。
不僅光明多，龍崗也多。
深圳市存量住宅用地項目清單中，光明有89個項目，已經(jīng)開盤71個項目，還有18個確定的存量商品住宅項目未入市。
龍崗也有127個，剩余約27個項住宅項目。
而且龍崗和光明都是供應(yīng)大戶，這兩個地方還有很多地塊可以逐年供應(yīng)。
足夠深圳再持續(xù)賣個兩三年，甚至更久。
加上13號線未來開通，在價格等級差不多的情況下，大家肯定首選西部的光明。
目前龍崗最核心的片區(qū)大運片區(qū)，對手盤的競爭也進入白熱化階段。
存量項目如仁恒四季雅園(已開盤)，備案均價5.53萬/平，今年開盤推出931套住宅，截至12月9日，網(wǎng)簽備案也僅63套住宅。
項目距離深鐵G01063-0264直線距離大約770米。
而接下來還會有以下幾個項目待入市：
深圳頤安雍悅?cè)A府(樂城二期)，5.41萬/平
深鐵G01063-0264，限價5.08萬/平
頤安都會中央4期，備案均價5.56萬/平
深業(yè)泰然+深鐵G01048-0153限價5.24萬/平
信義御元山居
美域藍灣花園
星龍園價格參考頤安都會中央4期
這幾個項目距離相隔并不算遠。
目前雖然頤安將會在12月13日回收折扣優(yōu)惠，但頤安THE TOWN樂城二期本身折扣就不明顯，之前給出的是99折。
開盤均價5.41萬/平，約等于每平只便宜了541塊，折扣和不折扣的差距并不大。
對購房者來說，附近有地鐵上蓋的深鐵G01063-0264限價5.08萬/平，價格既沒有優(yōu)勢，地段也不如深鐵位置好。
開盤到現(xiàn)在460套住宅，截至今天也僅備案237套，剩余將近一半的房源。
而且雖然說頤安都會中央4期去年入市，備案均價約5.56萬/平，最低入圍積分39.2分，開盤售罄，但仍然有6套房源處于首次備案的狀態(tài)。
說明，即使是龍崗大運的明星樓盤，也沒辦法在更好的市場做到0清盤。
其次二手房的價格標(biāo)桿頤安都會中央已經(jīng)跳水。
2021年4月6日，大運頤安都會中央2期，有一88平廳出陽臺戶型，以總價707萬成交了，單價破8萬/平。
2021年今年2月，一套同樣廳出陽臺的約88平戶型成交單價才約7.38萬/平，總價656萬。
但2022年8月12日同戶型面積成交，總價只有480萬，單價跌到5.39萬/平。
更慘的是，頤安都會中央二期2015年開盤，五百多套房源備案均價就已經(jīng)是5萬+/平。
甚至有個別戶型單價高達7萬+/平。
來源：深圳市商品房預(yù)售價格備案系統(tǒng)
而一期方面也好不到哪里去。
2020年7月10日一套88平房源成交，成交高峰總價去到485萬，而同戶型面積房源2022年9月18日成交總價跌到458.5萬，成交單價由5.51跌到5.2萬/平。
所以目前頤安都會中央一二期的價格成交單價都維持在5萬出頭一平，幾乎接近5.2萬/平的指導(dǎo)價。
對早期業(yè)主來說，當(dāng)年以自住為主的比例是最大的，相信絕大部分仍然還是一手業(yè)主，不少不僅沒有蹭到2018年深圳大牛市的風(fēng)口，也沒有吃到2020年—2021年的牛市行情紅利。
如今新房限價，備案更低了，業(yè)主們只能“愿賭服輸”。
頤安都會中央是龍崗大運的龍頭盤，如今也崩得不成樣，7年不僅沒賺什么錢(除了少數(shù)高位出手的業(yè)主)，三四期的備案也更高，限售年限也還沒有結(jié)束，就更不用說了。
這樣的市場價，頤安樂城二期反而把折扣優(yōu)惠回收，你們猜，大家還會不會買頤安接下來的新房賬?
相信是在沒有倒掛的情況下，加上備案價也和7年前相差不大，準(zhǔn)業(yè)主們會選哪個項目，自然一目了然。
所以開發(fā)商還是盡量看清市場的形勢，強行逆市操作，很有可能就是別人悄默默清盤回款，只有你依舊在死守。
為了跟風(fēng)營銷，到底值不值得?
而且樂城二期，位置屬于橫崗地段了，大運的規(guī)劃概念輻射已經(jīng)沒那么強，周邊學(xué)校一般，商業(yè)配套大型綜合商業(yè)還在規(guī)劃中，除了依賴自身商業(yè)，還需要依賴周邊社區(qū)商業(yè)。
項目整體綜合性價比就比較一般。
所以在項目優(yōu)勢并不突出的情況下，沒有了折扣，可以想象清盤的窘境了。
